最后的万元盘，可地段太偏，能买吗？ | 程立问答NO.7

编者注：

我们推出全新栏目“程立问答”，由主编苏阳将收费平台“知识星球”中的有代表性的内容分享给粉丝们。

不出意外的话，每逢周二和周四，会在这里和大家见面。也可以加入“知识星球”，由创始人程立“一对一”专属解答，提供更具针对性的建议。

同时，我们还会推荐一些“值得购买”的新房楼盘，并附上简短点评。希望我们的文字，能在这纷繁复杂的楼市之中给大家带来一些温暖。

▷本期主编 | 苏阳

---

Question 1

﹝科 ﹞提问：金丽园值得买吗？

答：金丽园在运河镇上，最后一批房源小户型均价是9700元/㎡，大户型也就10200元/㎡。可以说是杭州均无仅有的几个万元盘之一了。

就目前的市场来看，绝对价格低的盘，都还是值得买的。如果是有地铁的盘，应该更优先考虑。

金丽园最大的短板就是没有地铁，位置实在太过偏远。

如果是刚需中的刚需，只能承受万元左右的价格，那么金丽园还是值得入手的。毕竟这应该是总价百万在杭州买房的最后机会了。

Question 2

﹝不懂 ﹞提问：现在一套二手房准备置换，但卖不出去，二手房成交不好。明年4月份左右会回暖吗？该怎么操作，给个建议。

答：其实12月份整体二手房回暖比较明显，从数据上来看，相比前几个月，成交量和价格都已经明显好一些了。

我在跑盘的时候也有一些中介跟我反应，说门店12月半个月就完成了11月整个月的业绩。

如果卖不出去的话，不妨调整一下价格。根据我了解的情况，价格比较诚心的房源，最近的成交其实是不差的。

至于明年4月的二手房市场 ，谁也说不准。如果以传统的“金三银四”来考虑，那应该也不会太差吧。

Question 3

﹝Danny阳﹞提问：国开东方凤凰台怎么样，听说是未来科技城的地铁盘。

答：国开东方凤凰台位于老余杭，距离规划地铁5号线老余杭站大约600米的直线距离。

这里是未来科技城扩容以后，才被划进来的。

上期的问答我们也提到了，单就到未来科技城的距离来说，老余杭并不算特别远，而且位于整条城西科创大走廊的中间区域。目前来看，周边的配套还是欠缺的，不过未来的发展应该不会差。

从产品来看，国开东方凤凰台由7栋小高层、26栋排屋及配套商业组成，主力户型89㎡、118㎡、137㎡。

可以等一下具体的价格，如果价格合适的话，可以入手。

Question 4

﹝匿名用户 ﹞提问：小王子你好，女朋友工作在滨江，预计1、2年以后跳槽。我工作在西溪阿里，预计明年下班买房，两家能凑首付140万左右。请问您的买房建议是什么，是买滨江还是未来科技城呢？有没有好的楼盘推荐？

答：140万左右，我按照150万、3成首付来计算，你能承受的上限价格也就是500万元。

钱没有限制，那就买滨江，钱有限制，那就选未来科技城。毕竟两个地段的单价相差要将近15000元/㎡了。

未来科技城方向的话，可以关注华夏四季、阳光城·未来悦二期以及远洋·西溪公馆，都在你的预算之内。

滨江区最快入市的应该是中海·云宸，但是总价预计在700万左右，超出了你的预算。

如果不介意从滨江外溢出去，那么萧山也有不少你可以选择的楼盘，比如悦虹湾。

▷相关链接：滨江！仅有的393套立马开盘，这一次一定不能擦肩而过了

Question 5

﹝林sir ﹞提问：程老板，富力西溪悦居认可吗？考虑入二手，价格合理的前提下请问你对楼盘的评价。

答：富力西溪悦居所在的板块和位置没有问题，未来科技城的核心位置，对面就是淘宝城，而且距离5号线常二路站只有600米左右的距离。

但是周边一、二手房的价差还是比较明显的，现在富力西溪悦居的二手房成交价格普遍在38000-42000元/㎡。

华夏四季的洋房均价估计也就30000元/㎡出头。所以，建议优先考虑新房。

而且富力口碑一般，同样价格的二手房，周边也有品牌、品质更好的选择。

---

热门楼盘·程立短评

▶杭州·大家

▷项目地址：拱墅区舟山东路和东教路交叉口

▷开盘信息：170套，首开户型118-138㎡

▷均价48100元/㎡，含6000元/㎡精装

▷距离最近的地铁站直线距离：5号线拱宸桥东站约350米

程立短评：主城区拱宸核心位置，浙江传媒学院老校区旧址，距离5号线只有350米的距离，南面一路之隔36班优质小学已经在建。地段可以说是不可复制的了。

“他强由他强，清风拂山岗，他横由他横，明月照大江。”大家房产如同金庸小说里的绝代高手，无论杭州市场怎么变化，始终保持自己的本色，从来不考虑竞品这种可笑的话题，日复一日，年复一年，专心打造好自己的作品，只对自己负责，只对未来的业主负责。

这一次室内采用BV皮革编织风格与莫兰迪配色，整体定位纯高端改善。外立面底层采用干挂石材，2楼以上以浅色铝板打底，再配以香槟金色的金属线条镶边，配合玻璃，打造大气高档的外立面。小区内部打造了杭派园林景观，设置了风雨连廊、地下会所及双重挑高大堂。

项目主力户型为130㎡-170㎡，此次首开118-138㎡，48100元/㎡的价格（含精装6000元/㎡）也是非常实在了。

相关链接：“杭州·大家”工地探秘日记（一）| 2018年12月15日

▶金辉·江山云著

▷项目地址：余杭区天万路与杭乔路交叉口

▷开盘信息：192套，主力户型90-144㎡

▷均价25500元/㎡，含3500元/㎡精装

▷距离最近的地铁站直线距离：地铁1号线翁梅站约700米

程立短评：翁梅其实已经是一个很成熟的板块了，地铁已经开通，综合体绿地艺尚魔方也已经开业。刚需客户和地缘性客户可以关注，还是非常适合自住的。

▶时代滨江·翡翠之星

▷项目地址：萧山区西兴大桥风情大道下桥口南向900米

▷开盘信息：149套，主力户型104㎡-138㎡

▷均价35900元/㎡，含4500元/㎡精装

▷距离最近的地铁站直线距离：地铁7号线建设四路站约900米

程立短评：奥体和滨江新房双双断供，翡翠之星所在的地段，自然就成了外溢的最好承接地。项目一直以来中签率都很低，这一批房源，估计也是要抢的节奏。

最新跑盘记系列：

近期精选文章：