轻轨站口150米，直通未来科技城！这里包办亚运会近8%金牌

文 | 程立

这几天楼市很嗨，最重要的两条消息一是杭州人才落户放宽到大专了，另一条是不少银行首套利率上浮变少了。

利率便宜了和落户口子变大，会直接导致更多的人参与到楼市中来。而不少一时间没有杭州购房资格的朋友，更会把目光投向唯一不限购的临安区。

临安能不能买？位于临安轻轨口的玖晟府能不能买？今天这篇文章要来谈谈这事儿。

1.

我觉得完全有必要重新审视临安的价值。临安融杭的速度和力度远超我的想象。

我们一直以为临安并入杭州后，因为不限购，引了大量的投资客在这边买房子，担心这里空心化，所以不怎么看好整个临安的楼市。

因为不限购，有大量投资客在临安买房是事实。但不见得这里的房价就没有上涨的动力。

从短期看，临安房价经历了翻倍跳涨，暂时不会立马跳涨，但投资房子从来都是需要时间换空间的。

临安区巨大的改变，是摆在眼前，并且一直以来被我们忽略的事实。我到了临安，到处都在修路，很多旧的房子仍在拆迁，半新不旧的房子，则在进行外立面的整治。路上所有的行路指示牌都在被拆下来，换成和杭州统一的形式。不少街道上存在的电线杆，也在被改造，看样子是要翻到地下去。

这一切让我想起近20年前杭州开始的旧城改造，两者何其相似啊。

在经历了全面修路和大拆大建之后，整个城市的扩容使得杭州城市界面的发展越走越好，越走越快。

而现在的临安不就像近20年前的杭州吗？不同的是，现在的临安年底就有一条轻轨开通了。而当时的杭州却是很多年后才有了第一条地铁。

临安区政府大刀阔斧加快临安从地级市转变为区的决心还表现在下面几个方面。

1、公交卡、医保卡杭州临安一体化。

2、浙A牌照私家车只要安装了ETC，走杭瑞高速，从临安互通到留下互通之间段，过路费全免。

3、规划中打造一条南环线-杭州中环快速路（一级免费公路），途径富阳半小时直通滨江，连接临安与萧山国际机场，一小时通勤圈。

2.

最近官宣了杭州到临安的轻轨站点，终点站由原来的锦南新城站变更为九州街站。这一条轻轨将与今年5月后就开始通车试验，年底正式启用。这是一条立马要兑现的线路。这一点其实非常重要。

我们的经验，地铁、轻轨通车后无论如何都会带动沿线的楼盘一波涨幅，涨幅的大小则要根据当时市场的情况来看。2017年12月开通的地铁二号线，给本来就已经火热的良渚楼市火上浇油，连出三个“万人摇”，一二手房差价也一度拉开到1万元一方以上。

◈建造中的杭临轻轨实景图

有趣的是，这条轻轨进入临安城区后，就由地上转为地下了。要知道轨道交通的建造成本，走地下是地上的至少3倍以上。好处也不言而喻，地下对城区面貌的影响是微乎其微的。

因此，我们可以下个明确的结论，这个终点站所在的区块一定是在临安核心区的范围内。否则轻轨就该走到地面上了。

这一带还规划了天目医药港，是省天目医药港药品医疗器械创新服务平台，更是城西科创大走廊的生物医药科技园承载地。

这里规划的人口规模约7万人左右。并且整个区域将利用现有的森林绿地资源，承担城市公园的职能。

以前我们有个误区，觉得买临安城区的房子没人接手。其实不然。就像临平山北，被上海人炒热后，随着政府配建力度不断加大，临平本地人也逐步认可其价值。哪里有出现没人接手的情况过呢？

轻轨一开通，这边既有外来的人口，又有本地的人口，还有产业自带的人口，好的房子恐怕还要供不应求呢。

3.

现在我们再来看看今天要看的这个主角：碧桂园·玖晟府。

这个楼盘就在轻轨终点站的东南角，两者距离不过约150米。这种“刚刚好”的距离使得楼盘既可以享受轻轨的便利，又免除了轻轨噪音或者集散人群拥堵的影响。

◈玖晟府与杭临轻轨俯拍位置示意图

去过现场才知道，项目的西面，一路之隔就是临安文体会展中心综合馆，2022年第19届亚运会正式的分会场。整个文体中心面积约8万方。

昨天刚刚官宣了2022年第19届亚运会项目设置和举办时间。2022年9月10日至25日是杭州亚运会的举办时间。突然觉得这个还在憧憬的亚运会，真真切切的离我们越来越近了。

作为世界最早经济体与运动之一的摔跤和跆拳道项目将在玖晟府隔壁的临安文体会展中心综合馆举办，届时将产生36枚金牌。对亚运会金牌400+总数来说，要占到近8%的比例。

◈临安文体会展中心综合馆效果图

项目南面的博世凯实验小学，已经投入使用了。而小区的南面规划了一所幼儿园，还未动工。

项目的北面则规划了商业用地，今后应该会是这一带的商业配套，同时地下也有部分商业业态。

小区占地约89.4亩，中间围合了一个大概1万方左右的中心花园。优质的自然环境是这个楼盘一大特色。

在项目现场明显感受到这边空气清新，特地用手机查了一下这边的空气质量。临安AQI是35。而同时间段杭州的数据是43。

这种天然氧吧的环境是多少金钱也换不回来的。尽管其他也有不少地方环境也都不错，但轻轨站口约150m的距离，亚运场馆就在门口的待遇，可不是哪里都能遇到的。

◈玖晟府150米处施工中的轻轨站点实景图 

又要交通方便有直达杭州市区的轻轨，又要空气质量好，还要不限购，低总价，这样的地方真不多。

4.

玖晟府最让人心动的是创意面积（你懂的）。

我们说得直接一点吧。这个楼盘是在新规正式执行前报批的，因此面积上面相比较现在的新项目都会宽裕不少。

我们进入样板房最大的感受就是尺度惊人，基本上每个空间在感觉上要比目前杭州一般的户型要大上一圈。

其中115方的创意面积面积达到25.02方，按实际使用部分来算得房率大致估算约101%；

◈玖晟府115方户型图

而89方的创意面积达到13.32方，按实际使用部分来算的得房率大致估算约92%。

◈玖晟府89方户型图

这种面积的获取，是市区项目很难达到的。现在新规出来，就更不用说了。

另外要提醒的一点是：买这里的房子，除了自住的，今后一定是要转手给这边的本地居民的。而本地居民一定是喜欢大房子的，所以，投资的逻辑在这里不一定全是买最小的户型好转手这一条。

今后小户型一定是转给未来科技城外溢的客户，中大户型则是转手给附近产业人群及周边本地改善需求的客户。

5.

我们来讲讲买玖晟府的逻辑。

我上周写过一篇文章《买房这件事上，为什么往往本地人眼光不如外地人？》。其中讲到了本地人买房路上的三块绊脚石：先入为主、眼光短浅、身在福中不知福。

很多本地人往往不认可政府的规划，用一贯的思维看待某个区块的发展，因此在选择购买房子的时候，往往不如外地人更有眼光。

◈玖晟府售楼处沙盘及电子区位图实景

对于临安本地人来说，杭州以及省内过去的购房者，其实也就是相对的外地人了。我们这些外地人选房子看什么呢？就看政府规划和配套利好。

说白了，我们投资一定要有先人一步的眼光。在规划起步的时机介入，蛰伏，等到规划落地，新城建设完成，价值兑现的时候再收获。这是一个基础的逻辑。

而这其中存在的风险无非就是一些事情的不确定性。为什么玖晟府可以作为投资标的呢？因为轻轨这种实质性的利好已经不是在图纸上的规划了。而是今年年底就要开通的真实事件。

玖晟府交房是2021年的三月，你拿到房子的时候，整条轨道交通已经投入使用1年多，周边的配套也已经起来的。

考虑到轻轨实际投入的时间，买玖晟府的人，你甚至不用担心要经历太过漫长的等待期。

6.

我们把这里值得投资的思路归纳成七点，供大家参考。

1、锦南新城天目医药港是临安重点打造的区块，属于临安区的核心区块。杭州到临安的轻轨到达该区域和区域内全程走地下这两点充分证明了这个区块在临安区的重要程度。

2、平地起新城的建设速度远远超过旧城的改造，这里焕发的勃勃生机，宛如新生婴儿，是投资者们介入的好起点。

3、远景规划中的南环线-杭州中环快速路（一级免费公路）建成后， 玖晟府这一带可以直达滨江及萧山机场，这就是享受市内交通资源的感受了。今后滨江到锦南，与未来科技城到大江东是一样的，只是从城市的这头到了那头而已。

4、投资者要在新城建设的初期快速介入，等到新城成型后，临安本地人充分认知这里的价值时，就到了收获的时节。

5、玖晟府项目自身的出挑，已经成功吸引了一部分临安的原著居民购置用于改善生活。这种项目对于刚进入城市化建设的临安来说，是具有先进性的。

6、不限购。

7、最后一点也是最重要的，轻轨就在家门口，你离杭州市区和未来科技城其实并不远。

7.

不限购正是临安高速发展的契机。这是一个外地人介入杭州最好的窗口期。

作为杭州有购房资格的人，自然想着先买杭州限购区域内的房子。但是作为不能在杭州买房的外地人，想要快速进入杭州，占有杭州资源，购买临安是唯一的低成本途径。

很多人以为临安投资客过多，可能存在风险。

可是风险和收益永远成正比。深圳、上海哪一个不是在开放期内飞速发展的？有时候投资客多，政府卖地多不是坏事，而是好事。

供需关系失衡造成房价没有上涨甚至下跌一定是一时的，城市不断发展，吸引外来人口不断流入才是长久的，可持续的。

一切的实质在于杭州够不够好？是否吸引更多的人进入。

在这一点上我坚定的看好杭州。这也就是我愿意推荐玖晟府的基础。

杭州限购或者手上有闲钱的，买几套是不错的选择。

PS：以上内容为《地产小王子》跑盘了解到的信息和数据，所述观点也为本号自由观点，非开发商官方信息，如有出入，请及时联系本号修正。

---

重要提醒：为了方便大家咨询楼盘相关讯息，《地产小王子》特别建立“临安城区购房群”，需要加入的朋友请扫描下方二维码。

▲

地产小王子临安城区购房群 

直接扫码进群

临安城区购房群满100人后，无法直接扫码入群。

请扫描下方二维码，小王子亲自拉你入群。

▲

地产小王子·个人微信

添加时请备注「临安」

▌杭州楼盘·词典库

▌原创推荐·问答·观点·导购

◎告诉你，看空楼市是愚蠢的 | 地产小王子

◎加入小王子的知识星球，会有更劲爆的观点。

◎想加小王子粉丝群，先加小王子个人微信号。