2019年杭州楼市：只要坚持拍地，房价就掉不下来

文 | 苏阳

杭州房价，分分钟可以再涨一波。

今年以来的土拍，一场比一场不敢看。尤其今天拍出的望江地价，很有可能彻底逆转市场预期。空军们不断被刷新三观，甚至可以说，被摁在地上使劲摩擦了。

不过20分钟时间，望江宅地的楼面价就达到4万5封顶，最终还需要自持22%。这个自持比例，十分出人意外。可以说有点离谱。

表面上看，这个地价已经仅次于凤起潮鸣。

如果剔除掉自持、配套、商业等部分，只算纯可售住宅，实际楼面价达到了58110元/㎡，已经超过了凤起潮鸣、上品，是名副其实的杭州最贵宅地。

有粉丝第一时间留言说：连地价都买不起。

地块	楼面价	自持	溢价率	得主
望江宅地	45325	22%	30%	滨江
笕桥宅地	27413	-	29.7%	绿城
三里亭宅地	29736	-	23.1%	绿城
牛田商住地	17743	-	21.7%	越秀

今天大约是属于杭州本土房企的一天。

在滨江选择二次落子望江新城之时，绿城则选择了“一炮双响”。而越秀选择重仓牛田板块。

根据实际楼面价和配建保障房等因素推导，笕桥和三里亭地块的实际毛坯保本房价，都超过此前板块在售的最高价格。也就是说，又是两宗有希望捅破板块房价天花板的高价地。

由于商业比例高达50%，牛田商住地块最终成交单价并不高。参考周边在售新盘价格，仍然有溢价的空间。

此外，今天还有3宗商业地块成交。

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1.

望江单元住宅地块

◎图片来源：浙报传媒地产研究院

▌地块指标：

望江单元SC0402-R21-08地块，东至规划凯旋路，南至望江路，西至规划始板桥直街，北至规划映霞街。出让面积42517㎡，容积率2.7，建筑面积114795.9㎡，起价400317万元，起始楼面价34872元/㎡，上限楼面价为45333元/㎡。

▌成交结果：

经过55轮报价，由竞买人滨江以520317万元总价竞得，楼面价45325.75元/㎡，溢价率30.0%，自持22.0%。

▌点评分析：

望江新城的第二宗宅地，也是全杭州起价最高的宅地。再加上地块形状方正，没有配建保障房，也没有商业占比，妥妥的豪宅坯子。

滨江拿地，意料之中，南星桥扛把子又坐实望江扛把子的地位。钱江北岸豪宅，滨江的统治地位或许真的是不可撼动的。

唯一看点，是最终滨江会选择哪位合作伙伴？是保利、金地、仁恒，又或者是新合作者？

最终45325元/㎡的价格，仅次于凤起潮鸣，比29976元/㎡的御品高出不少。如果算上自持22%不可售，实际楼面价58110元/㎡。

表面楼面价还是超过凤起潮鸣高。但是如果折算上商业（按住宅地价50%计算）、自持（按不可售无盈利计算）、配建（按3000元/㎡成本计算）等各项因素，潮鸣的住宅实际地价是53374元/㎡，上品的实际楼面价是57744元/㎡。

所以说，今天这宗地块是真正意义上的杭州住宅单价地王，史上最贵宅地。

如果按照建安成本3500元/㎡、税费12%、资金成本10%计算，今天这宗地块的实际保本房价高达76615元/㎡，远超目前上品在售均价。

而御品的价格一直没出，对于开发商来说，缺乏有参考意义的新房价格。这一场土拍结束，该给御品批多少价格，就值得玩味了。

2.

牛田单元商住地块

◎图片来源：浙报传媒地产研究院

▌地块指标：

牛田单元C2/R21-01地块，东至规划新塘支路，南至江干区牛田单元R22-04地块小学，西至规划绿化，北至新塘路。出让面积14444㎡，容积率2.3，建筑面积33221.2㎡，起价48447万元，起始楼面价14583元/㎡。上限楼面价为18958元/㎡，商业建筑面积占比需大于50%。

▌成交结果：

经过21轮报价，由竞买人越秀以58947万元总价竞得，楼面价17743.90元/㎡，溢价率21.7%。

▌点评分析：

如果不考虑自持、配建以及商业因素，艮北新城目前表面楼面价最高的，是2017年7月越秀拿下的宅地，楼面价30841元/㎡。

板块比较令人担心的，是潜在供应量：越秀地块8.8万㎡、金科博翠钱塘11.6万㎡、江苏中南地块15.1万㎡，一共35.5万㎡。再加上还有房待售的杨柳郡、公园1872和天悦江湾，供应巨大。

这一次越秀拿地，如果商业部分按照住宅50%的单价计算，那么住宅部分的实际楼面价23659元/㎡，住宅毛坯保本房价33500元/㎡。参考周边其他地块地价以及在售新盘价格，仍然有溢价的空间。

3.

笕桥单元住宅地块

◎图片来源：浙报传媒地产研究院

▌地块指标：

笕桥单元JG0603-R21-04地块，东至蔡阳路，南至水墩社区、弄口社区，西至水墩社区，北至规划双凉环路。出让面积64470㎡，容积率2，建筑面积128940㎡，起价272464万元，起始楼面价21131元/㎡。上限楼面价为27470元/㎡，地块需配建10%建筑面积的公租房。

▌成交结果：

经过77轮报价，由竞买人绿城以353464万元总价竞得，楼面价27413.06元/㎡，溢价率29.7%。

▌点评分析：

由于高架的存在，笕桥一直和城东新城有比较明显的割裂感。城市界面整体感受度还不如后来居上的艮北新城。

今天地块的位置比璟宸府和甘肃建投地块更靠近市中心，就在玖樟台附近。按照3000元/㎡的配建保障房成本计算，实际楼面价30792元/㎡ ，毛坯实际保本价超过4万2。

参考璟宸府高层40800元/㎡的价格，获利空间几乎没有。不过绿城拿地，或许能够有机会给板块带来一个口碑之作。

4.

三里亭单元住宅地块

◎图片来源：浙报传媒地产研究院

▌地块指标：

三里亭单元JG0901-R21-04A地块，东至备塘河，南至三里亭单元JG0901-R21-04B地块，西至百田巷，北至尧典桥路。出让面积26865㎡，容积率2.4，建筑面积64476㎡，起价155729万元，起始楼面价24153元/㎡。上限楼面价为27470元/㎡，地块需配建10%建筑面积的公租房。

▌成交结果：

经过36轮报价，由竞买人绿城以191729万元总价竞得，楼面价29736.49元/㎡，溢价率23.1%。

▌点评分析：

绿城最终实现了笕桥、三里亭一炮双向。三里亭地块位置夹在城东新城和文晖板块之间。到两边的地铁站都有距离，两头不沾，偏偏又同时靠近德胜和秋石。

文晖板块已经断供了大半年的时间里，之前朗诗乐府的价格大约为4万6-4万7。

算上保障房，今天绿城拿地的实际楼面价33374元/㎡，毛坯实际保本房价45695元/㎡。基本上和朗诗乐府之前的精装修售价持平。

也就是说，接下来这一带的房价还可能再度突破。

5.

长江单元商业地块

▌地块指标：

滨江区长江单元B1/B2-30地块，东至江虹公交首末站，南110KV江一变电所，西至康顺路，北至滨盛路。出让面积10187㎡，容积率3.5，建筑面积35654.5㎡，起价25583万元，起始楼面价7175元/㎡。

▌成交结果：

经过1轮报价，由竞买人中南文旅以25583万元总价竞得，楼面价7175.15元/㎡，溢价率0%。

6.

东新单元商业地块

▌地块指标：

下城区东新单元XC0603-16地块，东至长浜路，南至规划沈家北一路，西至规划九号支路，北至新天地街。出让面积13759㎡，容积率3.5，建筑面积48156.5㎡，起价39542万元，起始楼面价8211元/㎡。

▌成交结果：

经过1轮报价，由竞买人杭州星潮置业以39542万元总价竞得，楼面价8211.06元/㎡，溢价率0%。

7.

留下单元商业地块

▌地块指标：

西湖区留下单元XH1310-10地块，东至华秦路，南至规划浙创路，西至规划道路，北至规划道路。出让面积30656㎡，容积率1.4，建筑面积42918.4㎡，起价46601万元，起始楼面价10858元/㎡。

▌成交结果：

经过52轮报价，由竞买人杭州星开实业以73601万元总价竞得，楼面价17149.21元/㎡，溢价率57.9%。

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