别过分抗拒杠杆！用好房贷，提前住好房子 | 立问立答NO.32

一周两期《立问立答》，每周二、四，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

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摇号热门·楼盘短评

▶融信·杭州世纪

▷项目地址：萧山区市心北路与建设一路交汇处东约200米

▷开盘信息：46套高层，主力户型164㎡

▷均价38300元/㎡，含3500元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线建设一路站约300米

短评：萧山著名的“两根人参”当中的一个。地段占据了萧山最优势的地理位置，毗邻老城区核心的各种配套，距离城市新中心奥体也不远。再加上到已经开通的地铁站的直线距离只有300米，足够诱人。

在优质地段上，融信·杭州世纪在产品上着重于创新。建筑外立面采用的流线形态，致敬扎哈的D'leedon公寓。

就连空间布局里都融入流动性，再加上大师梁志天操刀的室内设计，产品审美极具辨识度。

价格也足够惊喜，不过38300元/㎡的单价，还包含了3500元/㎡的精装修。对比园区配置和精装细节，绝对物超所值。

▶三湘印象·森林海尚

▷项目地址：江干区源聚路和白石庙路交汇处

▷开盘信息：预计加推128套，主力户型109㎡、129㎡、133㎡

▷前期均价45000-46000元/㎡，含3800元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：1号线彭埠站约750米

短评：森林海尚的小户型，是目前城东新城比较难得的。能够控制总价，降低预算门槛。三湘印象是一家低调但有实力的公司，默默做着产品。精装修细节到位，把隔音降噪、隔热遮阳做到了极致，将来居住的舒适度会很高。

▷点击查看：三湘印象·森林海尚最新公示方案

▶中锐招商·星未来

▷项目地址：余杭区中泰街道中泰路与康泰路口东面

▷开盘信息：16套洋房，主力户型115-143㎡

▷均价25700元/㎡，含2400元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：杭临轻轨南湖新城站约700米

短评：中泰的项目，价格并不便宜。首开流摇还历历在目，这次学聪明了只推1幢16套，俗称“挤牙膏式”开盘。实际售价相比备案价格有一定折扣，周边地缘性可以关注即可。

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精选提问·立问立答

Question 1

﹝最珍贵﹞提问：小王子，你好。想问一下，万科大溪谷和京杭府哪个性价比高？我们是改善，暂时不会去住，哪边的配套过几年会更完善？

答：万科大溪谷在良渚文化村里的位置并不算好，已经非常靠近瓶窑，缺乏地铁和商业配套。良睦路开通以后，和未来科技城的关系可能会近一些。

但总的来看，配套还是要依赖良渚文化村，毕竟到永旺梦乐城直线距离超过7km。不过大溪谷胜在环境清幽。

最新一张预售证，万科大溪谷高层的均价大约20600-20800元/㎡，一共144套，主力户型89-125㎡。

相比之下，单价2万左右的崇贤，虽然也没有地铁，但是和主城区的距离更近一些。

京杭府周边的恒基旭辉府之类的楼盘已经交付，而且周边已经有几所投入使用的学校。到崇贤上亿广场大约2.6km的直线距离，就沿着门口的崇杭街一直开就到。

考虑配套的话，我个人更倾向于崇贤。

Question 2

﹝Hanna﹞提问：小王子您好！首套摇中了华夏四季，公积金贷50，商业贷210上车了，房贷占税后一半。十八线小城市石家庄有一套90㎡全款房，卖的话大概130万左右。买了四五年了，一直是出租的状态，家里老人们主张卖了，拿100万出来提前还贷，现在庄里房价一直在走低，这个时候卖也是很低的点了。另外当时放款银行规定还贷一年后才能提前还款，请问现在卖合适吗？有必要提前还款吗？老人们理解不了杠杆什么的，一看到贷款210万利息也200多万，就心惊胆战。

答：按照你们目前的情况，房贷占税后收入的一半，还算是比较安全的。如果是等额本息，随着你们工作年份的增加，将来还款一定是越来越轻松的。

毕竟还款的是你们自己，不是老人。不需要强迫他们理解杠杆，毕竟他们中的大部分人，你解释了，可能也理解不了。

如果卖掉庄里的房子，也不建议前提还款，建议干脆到杭州再买一套。

前提还款，如果是每年年底有笔年终奖，去还一部分，省点利息钱问题也不大。但除非特殊情况，没有太大的必要把100多万直接拿去提前还款。

不然提前还款太多，不就相当于浪费了当初三成首付的机会吗？不用过分恐惧或者抗拒杠杆，在能力范围内用好房贷，不光有机会提前住上好房子，还能享受资产升值。

Question 3

﹝宣宣﹞提问：小王子，还有哪些适合全款纯投资买的房子推荐吗？交房早点的，因为我现在挂靠朋友，想把户口早点迁到自己的房子，再把老人迁进来。

答：现在准现房还值得投资的基本没有了。

云和湖还剩最后2幢高层，但交付应该2020年。华夏四季还剩一点洋房，今年年底交付。天都城·滨沁公寓和天城府·天著应该也是年底交付。

从摇号的概率来看，入手天城府应该是这几个选项里相对最容易最方便的。

Question 4

﹝星空苍穹﹞提问：请教小王子，大江东新湾的未来海岸89㎡带精装修总价140-160万左右，付全款、纯投资，值得买吗？周围目前一片农村，离最近在建8号线地铁站1.8公里。

答：纯投资不建议买未来海岸。除了总价足够低之外，未来海岸的投资重要指标：地铁、学区都不符合。

那一片我更推荐龙湖·江与城，距离地铁口更近，而且自带商业综合体，最近一次开盘均价17800元/㎡。

当然，江与城摇号难度最近确实很大，7000多人报名。但大众用脚投票的摇号绝对是非常值得关注的指标。

Question 5

﹝匿名用户﹞提问：小王子，你好，想问下目前大部分89㎡三房两厅两卫户型相比三房两厅一卫的二手房户型优势有多大？未来售出的价格溢价会有多少？

答：在同一小区里，两卫户型会比一卫户型拥有更高的溢价率。毕竟一般家庭对两卫的需求大于一卫。将来应该是两卫的户型更容易脱手一些。

至于你说的未来具体溢价空间，这一点很难量化。等到将来转手时，可以参考到时候新房市场上这两种户型的差价。

不过同样市面上的89㎡，做成三房一卫绝对比两房两卫，拥有更高的溢价能力。毕竟，三房和两房完全不在一个水平线了。

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《地产说》线下分享见会面vol.4

4月20日·程立·面对面·深度解读萧山科技城

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