快！走出一二手倒挂「惯性思维」| 地产小王子

文 | 苏阳

1.

摇号一年多，利弊皆有。

最大的「利」则是，清退了见不得光的茶水费、打白条，让最最普通的购房者有机会上车。尽管有不少人摇了二三十次，至今还没摇中，却也有不少人，人生第一次买房摇号，就摇中了创世纪。

感谢公证摇号，为杭州楼市营造相对公平的买房环境。

但随着市场环境的变化，小「弊」端开始暴露出来：我想，11次万人摇之外，很多人养成了一种「惯性思维」——惯性地认为，新房比二手房更有性价比。

去年，这个惯性思维，还放诸各板块皆准。但到今年，尤其到下半年，如果还是跳脱不出这样的思维模式，一定会吃亏。

一，逼近7.7万套的官方核定的二手房挂牌量，算上场外房源，这个数字更大，这其中有更多的买房机会。

二，二手房与一手房价格持平，或倒挂不明显，这样的例子，我们手头上有很多，随便可以拿出十多例。

三，接下来买房，不再是单选题。除了继续关注具有明显性价比的新房摇号之外，二手房也可以看起来了。

2.

在过去两年时间里，一二手房的价格倒挂几乎普遍存在于杭州的每一个板块。新房限价，再加之人们对于杭州预期较高，使得二手房价格居高不下。

因此，新房市场才会出现两年前遍地关系户、茶水费和天价车位的混乱状况。而摇号政策的出台，就是为了解决这样的混乱情况，给每个人提供相对公平的购房机会。

但也因此留下「新房比二手房性价比更高」的刻板印象。

事实上，除了少数的限价红盘之外，目前许多板块的二手房价格和新房价格已经基本持平。

甚至由于目前对于「偷面积」的容忍度变低，较新拿地的一些项目，想要做到过去89㎡三房的功能，需要95、96㎡左右的面积。

算下来，即使算上二手房税费，新房总价仍然会高过同区域的二手房。

3.

比较典型的例子，是萧山市北。

前段时间，有一位粉丝咨询，是否应该购入新城·香悦奥府的二手房。

目前香悦奥府的二手房挂牌价普遍在3万6-3万8，实际成交3万5也有。算上税费，应该3万7-3万9左右可以搞定。

像香悦奥府的87㎡三房，挂牌价格320万-350万总价都有，一卫的价格比两卫略低一点。而周边新房，融信·杭州世纪、滨江·拥潮府、新希望滨江·锦宸基本上价格也都在3万7-3万9。

虽然，新盘产品定位和前两年的楼盘有一定差异。但单价上来看，价格差已经基本抹平。再加上二手房户型面积控制更好，总价反而会更低一些。甚至还剩下了等待交付的时间成本。

4.

又比如，艮北新城一带。

像公园1872和天悦江湾的价格都已经站稳4字头。接下来入市的项目，除了杨柳郡四期之外，其他项目地价都是只高不低的。也就是说，新房的价格基准线将是4万。

但是，同板块的雍和府近期二手房成交价，基本上在3万5-3万6左右浮动，只有极个别房源的成交单价能够破4。

如果你多对比一些小区，就会发现，除了个别口碑开发商以外，在艮北新城一带，新房和二手房价格之前的差距也正在逐渐消解。

5.

最近入市的一些新盘，看似单价十分诱人，但最终报名摇号的人数却低于我们的前期预判。

背后的主因大概是因为，对比周边二手房，性价比并不十分明显。尤其是在一些对价格相对敏感的刚需板块。

6.

当然还有一些板块，尤其是个别红盘，在新房限价之下，仍然存在明显的价格倒挂。但不得否认的是，那些原来的一二手「超级价差」，正在不断的缩水中。

最近的案例是：西湖国际城，这个万人摇的楼盘，刚刚成交了第一套二手房，单价31564元/㎡。

按照原价，扣除税费，买家套利约60万。与早前人人预期的「摇到赚百万」，还是有很大的差距。

记住：二手房的价格浮动不定的，挂牌价毫无意义。

7.

我们在3月就已经预测过，《小心，杭州二手房踩踏要来了》：今年大概率二手房价格将会回落，逐渐趋于理性。

尽管3月杭州走出了一波漂亮的「小阳春」，但是，二手房显性挂牌数据却不降反升。

大概2个月前，杭州经核验的二手房挂牌数据是69372套。而今天早上的最新数据，是76872套。

两个月时间，显性挂牌量又增加了7500套。

8.

接下来，二手房市场盘整仍将继续。

在杭州楼市整体向好的基础上，市场上能够有更多的机会。除了拼人品的限价红盘，自住买房的购房者，也该把更多的目光聚焦到二手房市场上了。

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