8盘集中入市，澄品、古翠正面刚，华夏、和光也来了 | 立问立答NO.40

一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

---

摇号热门·楼盘短评

▶融信万科·古翠隐秀

▷项目地址：拱墅区登云路与隐秀路交叉口

▷开盘信息：191套，主力户型105-125㎡

▷均价54000元/㎡，含6000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：5号线萍水街站约950米

短评：大师曾仕乾的作品，高价地的坯子，加上最小105㎡的户型，所以前期关注度一直很高。上周五拿到了价格，毫无意外，和沁园最新的价格持平，54000元/㎡，相信这也会是接下来很长一段时间里，申花板块的新房限价天花板。

▶华夏四季

▷项目地址：余杭区余杭塘路与荆长大道交汇处

▷开盘信息：小高层112套，主力户型125-139㎡

▷均价29700元/㎡，含5000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：5号线五常站约200米

短评：华夏四季最后两幢小高层入市，至此，又一个“万人摇”楼盘正式收官。单价29700元/㎡，略低于此前项目多层洋房的价格。接下来一段时间里，我们将会一一和限价红盘告别，或许很难再有极端套利的案例出现。

▶金成·英特尔湾

▷项目地址：余杭区狮山路与直街交叉口

▷开盘信息：140套，主力户型89㎡

▷均价23700元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：3号线文一西路站约3.1km

短评：老余杭毛坯单价也已经23700元/㎡了。所幸主力是90㎡的小户型，总价还勉强算友好。唯一的亮点是买了以后能获得金成旗下私立学校的入学名额一个。当然，也只是名额而已，学费不会便宜。

---

精选提问·立问立答

Question 1

﹝崔小健﹞提问：你好，咨询下，预算500万，想去摇拥潮府，看中双地铁加未来预期，但是学区有点差。如果还要考虑学区过得去的楼盘，能否帮忙推荐几个？

答：萧山公办学区当中，银河北干、双高桥、双回澜、双金山是比较好的。除此之外，其他学校基本上都是半斤八两，差距不大。

但是这些学校周边，目前并没有相对明确学区的学校。一是因为期房没有学区一说，二是这些新盘也基本上没有签约引进专门的学校。

即使是融信江南学府和龙湖天钜，虽然离好学校很近，但是因为还没有交付，最终学区也还确定不了。

如果考虑新房摇号，干脆就放弃学区考虑，因为算来算去也算不准，还得看教育局最终的划分。如果确实在意学区，不妨直接进二手房市场淘一淘相对好一些的次新房。

Question 2

﹝土八路海蓝蓝﹞提问：你好，非应届本科生，但在杭州居住两年，有居住证，才交了一个月杭州社保，但和单位签了两年劳动合同，可以落户购房吗？

答：目前杭州已经暂停购房落户，你可以选择的相对比较方便的落户方式有两种，一是人才落户，二是积分落户。

人才落户，如果是全日制本科，你的年龄在45岁以下，那么需要连续一年社保和连续一年居住登记，就可以办理人才落户。

另一种是积分落户，是2018年开始实施的新政策，每年的3月集中办理。2018年第一期，共有23848人申请，11129人落户杭州，划分的分值为130分及以上。今年的申请期已经在3月结束，具体落户分值划分估计会在8月公布。

除此之外，杭州即将放开专科落户。将来全日制专科及以上人才，在杭州工作并且缴纳社保的，可以直接落户。但是这个细则一直没有出，新规制定需时，可能暂时没有这么快。

所以目前来看，对你来说人才落户获得购房资格是最简单的。

Question 3

﹝谭谭﹞提问：你好，老师！我自住萧山新白马公寓130多方，三房格局，应该说周边学区、商场都很便捷，但因为2胎，有想法换成4房，目前在看杭州世纪144方的，单价3万8千多，但那边配套其实还不成熟，楼层日照时间也一般。买了那里后，需要卖掉新白马进行一个置换，这样的置换，你觉得怎么样？感觉房型变好了，小区变新了，但周边配套变差了，有点纠结，学区不必考虑。

答：新白马公寓是2008年的房子了，也已经十来年了，当年也算是一个经典楼盘，地段更是不用说了。

目前新白马公寓二手房挂牌单价大约3万3-3万5，成交单价大约3万-3万2。你这一套卖掉到手400万估计是没问题的。

总体来看，把老房子卖掉去换更新的产品，更好的地段，更好的学区，更好的配套，都是可以的。虽然可能配套还不成熟，但是以后也会慢慢好起来，毕竟能够在产品上有升级换代，就已经是改善了。

按照现在杭州楼市的实际情况，除非预算增加很多，否则同等单价上置换，是很难一下子就换到一个完全没有短板的项目的。

Question 4

﹝元芳﹞问：小王子您好，关注公众号许久。想请问你对良渚板块怎么看？这一块住宅很多，但是商业用地比例较少，人口密度也不大，住房是不是都以自住需求为主？我是新杭州人，在沈塘桥工作附近，目前准备买首套，但也希望有一定投资属性。看来看去觉得良渚环境不错，重点在比较万科大溪谷和和光尘樾，准备两个都去摇号，请问这两个盘比较如何？另外良渚板块的前景比南部卧城如何？望指点！

答：传统印象里，良渚还是以居住环境取胜的，所以相对来说自住更多一些，当然投资的也不少。虽然都是良渚，但是大溪谷跟和光尘樾还是有区别的。

目前来看，你的情况更适合和光尘樾，TOD，上班方便，距离永旺梦乐城也就一站地铁。整体来看，和光尘樾更适合主城区居住的外溢。关键就看你能不能摇到了。

大溪谷周边刚刚出了瓶窑新区的概念规划，再加上今年良渚申遗结果会出炉，中法航空大学选址已定。再加上将来还有西站高铁新城，其实大溪谷跟未来科技城的关系会更近一些。

南部卧城整体定位还是大型居住区，前几年界面一直没有太大变化，不过最近浙二新院区、文体公园的规划都还蛮吸引人的。

不过整体来看，还是良渚的各项配套更齐全，摇号热度目前也是良渚更高一些。

Question 5

﹝匿名用户﹞提问：小王子，手里一套老破小，采荷中学旁边的，四季青附近，离7号线四季青站和2号线庆春广场都很近，但是房子很老，只有50平米，没电梯，没住过，从没去住过。一直出租着，家里为是否要置换这房子犹豫不决。目前几个方案：一是继续保留出租，不动。二是置换到钱江世纪城附近二手带电梯的小户型，自己再贷点款。三是置换到未来科技城的未来悦小户型。不知道哪个更合适，家里老底子都在滨江，所以有滨江萧山情结，但是现在那边新房少又价格高，不想花这么大代价。

答：换掉吧，老破小后续升值潜力肯定是不如新房的。而且你如果没有这笔钱就根本没办法做置换，卖掉换更好的居住环境和氛围肯定是划算的。

如果是我的话，我可能会选择置换未来悦的小户型新房，毕竟还是能够享受到一定的限价红利的。

而且目前钱江世纪城带电梯二手房单价也并不便宜。如果再买一个带电梯的老破小，可能也没有太大意义。

不过如果真的有滨萧情结，仍然想要置换在萧山的话，方案二也可以。但是要记住，选择距离地铁近、有中等学区的三房，尽量选新一些的小区。

---

活动报名

《地产说》线下分享见会面vol.7

6月1日·程立·面对面

6月1日下午1点30分，下周六，《地产说》VOL007，《地产小王子》创始人程立老师，并特邀《层楼》首席金融财经观分析师邵峥怡老师，与大家相约金茂首开·国樾售楼处，从地产到金融，自上而下，把脉2019年机遇与风险。请别错过。

扫码报名·人数有限

▼

▌原创推荐·问答·观点·导购

▌杭州楼盘·词典库

◎加入小王子的知识星球，会有更劲爆的观点。

◎想加小王子粉丝群，先加小王子个人微信号。