还是亢奋！新街1万8+自持5%，临平新城自持22%，注意，别高估开发商的理性

文 | 苏阳

周二，金融大鳄平安才刚刚以19237元/㎡的价格，刷新了临平新城的地价。今天，杭州土拍仍然是一片势头火热。

其中，新街宅地被央企保利以封顶楼面价18194元/㎡拿下，自持5%。临平新城商住地由本土房企兴耀竞得，自持比例居然拍到了22%。

而另一宗临安锦北宅地，截至发稿时尚未结束土拍，但楼面价已经突破8500元/㎡。

从今天的土拍结果来看，开发商并不非常理性。

地块	楼面价	自持	溢价率	得主
新街宅地	18194	5%	30%	保利
临平新城宅地	7162	22%	30%	兴耀
锦北宅地	暂未结束，结果稍后留言区公布

如果说前几年的每一场土地出让， 几乎都能够刷新一个板块的地价。那么最近两年的每一场土拍，都在进一步夯实板块的地价基础。

一级土地市场的变化，终究会传导影响到新房市场。

一个板块只出现极个别的高价地，并不一定会大幅度改变板块的新房售价。但当高地价成为一种普遍现象，即使在限价的大背景下，新房的价格体系也必然会在某个时刻发生变化。

尤其是当刚需板块的地价洼地被填平时，这就意味着，刚需置业的门槛可能会变得越来越高。

此外，临安当天还有两宗商业用地出让，一宗为青山湖科技城科创基地娱乐用地，另一宗为横溪单元肉类批发市场用地。

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1.

新街单元住宅地块

◎图片来源：浙报传媒地产研究院

▌地块指标：

新街宅地，东至高新十一路，南至解放河绿化带，西至香樟路，北至建设二路。出让面积88422㎡，容积率2.4，建筑面积212212㎡，起价297097万元，起始楼面价14000元/㎡，上限楼面价为18194元/㎡。需代建9000㎡幼儿园，无偿配建10611㎡公租房，配建3000㎡沿街商业用房作为村级留用房。

▌成交结果：

经过80轮报价，由保利以386097万元总价竞得，楼面价18193.93元/㎡，溢价率29.96%，自持5%。

▌点评分析：

3月，中南·君奥时代最后一幢高层摇号入市，262套房源，精装修均价20500-21000元/㎡，共吸引4191户家庭报名，中签率仅有6.25%。

即使放在去年上半年，也很难想象，新街板块也会有如此之低的中签率。

如今来看，去年买到翡丽公园和君奥时代的，都赚到了。

对于萧山的刚需来说，这样的选择不无道理。南部卧城的精装高层价格基本已经2万5朝上，而距离地铁更近的君奥时代，仍然处在2万出头的价格。

今天出让的新街宅地，直线距地铁7号线盛东站不到400米，毗邻中铁新街项目（19044元/㎡+自持3%）、中南君奥时代、融创东南海以及得力郡望府。

周边目前二手房价格普遍在2万5-2万7。

相比中铁新街项目，今天保利竞得的地块虽然地价、自持比例相当，但是配建要求更多。

2.

临平新城商住地块

◎图片来源：浙报传媒地产研究院

▌地块指标：

临平新城商住地块，东至迎宾路、南至望梅路、西至新丰路、北至文闲街。出让面积62771㎡，容积率2.8，建筑面积175590.8㎡，起价96751万元，起始楼面价5510元/㎡，上限楼面价为7162元/㎡。

住宅占比40%，住宅高度70-100米，住宅外立面公建化，建筑阳台须全部设置为封闭式凹阳台，外立面以干挂石材、玻璃幕墙或金属板材为主，不得采用涂料、真石漆、面砖等材质。

地块西南角需建设150米的超高层地标建筑，采用单元体玻璃幕墙外立面，顶层设置消防直升机停机坪一处，通信基站一处，并配建不少于30㎡的通信机房。地标需修建一条宽度不小于20米的南北向公共通道，使雪海路南北畅通。配建不小于3.4万㎡的五星级酒店，可售部分商业最小分割面积为300㎡，不得建设酒店式公寓。需设置宽度不小于30米的地铁控制区一处，使地铁上浮步行街南北连通。

▌成交结果：

经过80轮报价，由杭州兴耀以125751万元总价竞得，楼面价7161.63元/㎡，溢价率29.97%，自持22%。

▌点评分析：

相比于前天出让的平安宅地，今天这宗商住地虽然楼面起价低，但是住宅部分只占40%占比。而且地块各项配建条件非常苛刻，类似于去年出让的良渚新城华润城北万象城地块。

地块是临平新城核心区待售的5个项目中，距离地铁余杭高铁站最近的一个，直线仅600米。

目前，包括中交理想时代芳华、中交地块、首创地块以及前天出让的平安地块，成交楼面价基本都在18300-19300元/㎡范围内。

4宗地块的总体量将近38万方，对于购房者来说，接下来将会有更多的选择余地。但对于房企而言，如何做出差异突出重围，更是一门学问。

周边缺乏比较有参考价值的新房价格。东海水景城去年毛坯售价23740元/㎡，但拿地时间较长。而板块的二手房均价普遍集中在2万3-2万7。

最终拿地的本地房企兴耀，发家于滨江，有丰富的综合体项目开发经验。

3.

锦北住宅地块

◎图片来源：浙报传媒地产研究院

▌地块指标：

锦北单元宅地，北至北排街，东至白泥路，南至规划道路，西至临天路。出让面积61636㎡，容积率2，建筑面积123272㎡，起价96153万元，起始楼面价7800元/㎡，上限楼面价为10136元/㎡。

▌成交结果：

暂未成交。

▌点评分析：

3月开始，临安新房市场回暖明显。投资客大量回归临安，使得去年临安一些打折也卖不掉的项目，重新回到了杭州楼市的月度成交榜单上。

从锦北这一板块来看，目前高层售价普遍在22000元/㎡。

今天出让的这宗地块，和中天万科·启宸有比较高的相似度，两者体量、容积率相当，而且仅一路之隔，有比较大的参考意义。今年3月，启宸开盘的精装修均价大约21500元/㎡。

相比距离杭州更近、高层价格更低的青山湖科技城来说，锦北主要还是依靠临安本地的客群。

而板块面临最大的问题，则是库存。包括大家·栖溪、万科·西望、中天万科·启宸、苕溪壹号、融创金成十锦台等在内，有比较大的供应量。

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