拆迁，拿钱还是等安置房？ | 立问立答NO.34

一周两期《立问立答》，每周二、四，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

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摇号热门·楼盘短评

▶荣安·柳岸闻莺

▷项目地址：余杭区兴国路与星辰路交叉口

▷开盘信息：76套，主力户型107-134㎡

▷均价19000元/㎡，含3500元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：9号线北沙路站约2.3km

短评：不到两万的单价，在杭州拥有一套河景房，也算是比较难得了。可惜的是，放在山北的众多楼盘中，它距离地铁、商业的位置不算有优势。各花入各眼，适合看中自然环境大过配套的购房者。

▶大名城·华府

▷项目地址：萧山区建设一路与通惠路交叉口

▷开盘信息：预计5月首开高层共189套，主力户型98-130㎡

▷价格待定，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线建设一路站约1.6km

短评：21798元/㎡的高地价盘大名城，预计5月首开入市。原本建设一路上的楼盘就已经多到足够热闹，这下又多一个竞争者。户型起步98㎡，毛坯交付，相比周边精装的项目应该会有总价优势。

▶融信远洋·厘望NEO1

▷项目地址：拱墅区莫干山路与三宝西路交叉口

▷开盘信息：预计5月首开高层49套，主力户型136-151㎡

▷价格待定，精装交付

▷距离最近的地铁站直线距离：3号线香积寺路站约1.2km

短评：原本4月就可能首开的厘望，应该是要等到5月了。背后的关键在于，价格到底该给多少？理论上来说，厘望所在的湖墅板块，地段优于新晋豪宅区申花。但毕竟，厘望和首开杭州金茂府、古翠隐秀的距离不过只有1.5km左右。厘望VS古翠隐秀，御品VS上品，这也是即将亮相的项目中，我最关心的两组定价。

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精选提问·立问立答

Question 1

﹝李珊珊﹞提问：老师你好，我工作在钱江新城，老公在西溪银泰城附近，名下有一套之江的房子，年底交付。还有一套春江花月1房，朝西北的房子，请问老师5.5万单价出手是否合适呢？卖房后摇号未来悦、西溪公馆这类的限价红盘是否合适呢？毕竟地段从南星桥换到余杭，还挺犹豫的。

答：目前春江花月的成交单价基本在5万左右，但是不同户型差距比较大，有的成交只有4万7左右，有的能超过5万7。

其中 ，一室的小户型挂牌单价从5万3到6万8都有，跨度比较大。还是要看你的房子具体的装修情况，但总体来看5万5的单价属于在成交价当中中等偏高，在挂牌价中中等偏低的。

南星桥的地段确实是不可复制，而且学区还算不错，周边也有地铁，再加上绿城品牌加持，小区整体维护的还比较好。换掉确实很可惜。

唯一可惜的是，一房的产品在市场上不是主流。如果是自住改善的话，我个人会更倾向于置换更加主流的3房产品，大概率在未来科技城一带会选择耦园这样的楼盘。

Question 2

﹝上善若水﹞提问：小王子，你好！又来麻烦你了，请问绿都鉴未来的值得购买吗？孩子在城西上班，社保已满2年。我们是湖州人，对杭州不熟悉，小孩是在朋友圈看到的，总价好像不高。我们不知道这个楼盘的具体情况，所以今天又来请教你了。请给予指导和宝贵意见！万分感谢！据说离地铁500米？

答：绿都鉴未来属于未来科技城2.0的中泰街道，相对来说远了一些，目前高层单价大约23000元/㎡。附近的轨道交通是杭临城际铁路南湖新城站。

1月份鉴未来首开没能摇号摇起来，房源现在还陆陆续续在卖。个人不建议你选择鉴未来，单看总价不是一种明智的购房方式。

我记得你之前提问的预算是可以超过300万的，在这个价格上，未来悦、远洋西溪公馆对你来说更合适。

Question 3

﹝张伟﹞问：小王子，已经在临平山北有一套89㎡的，准备置换或者投资，临平这边钱塘梧桐蓝山二手房138㎡350万含税费，和良渚和光尘樾地铁一手房，在自住和投资里纠结？

答：临平一带自住不错，但如果论起投资的话，梧桐蓝山138㎡350万含税，也没有看到明显的价格优惠。

再加上梧桐蓝山距离地铁1号线南苑站有1.4km，稍微远了一些。再加上又是大户型，小区也是五年前的了。如果非要自住投资都考虑的话，梧桐蓝山不算上上之选。

建议还是和光尘樾，新的产品再加上tod，哪怕不投资，自住都会更舒服。

Question 4

﹝毛线﹞提问：王子，其他地方有房，杭州有云和湖382万128㎡和天城府294万89㎡，哪个先交契税比较好？分别是百分之多少？网传杭州契税优惠上浮0.5，是真的吗？

答：网传契税上浮是谣言，没有的事。是前几年的旧新闻，搞出的乌龙事件。

根据我了解到的情况，契税是分城计算首套二套的，也就是说和你在外地的房子没关系。

目前现行契税政策，首套90㎡以下契税1%，首套90㎡以上契税1.5%。二套90㎡以下契税1%，二套90㎡以上契税2%。

也就是说，天城府这套不管先交后交，契税都是1%。而云和湖这套如果是首套契税是1.5%，二套则是2%。

接下来这账应该不用我来帮你算了吧，当然是先交云和湖的契税，再交天城府，可以省下大概1万9。

Question 5

﹝匿名用户﹞提问：小王子，爸妈萧山有一套自住房，另有套30多平的老房子拆了，有两个选择：1、直接拿钱200万不到点；2、选择安置房，直接到手98万，以后有78平安置房，在御江南东面，但是分房要拿出91万购买。是选择直接拿钱买别的商品房做投资还是选择拿房子？

答：如果你家是没有其他房子的，可能我会建议你衡量自身购买能力，再考虑拿钱还是拿房。但目前的情况是名下有自住房，那么毫无疑问，当然是拿钱。

首先，安置房虽然居住环境比老房子好一些，但人还是原来周围的那些人。安置房后期维护管理不到位、居住品质差的例子也是一抓一大把。

其次，等房子的话，暂时你是拿不到安置房的房产证的。即使很快拿到了，也很可能有很长一段时间不能交易。这也是一种成本。

你家本身就有多套房源，不担心没地方住。拆迁的时候要钱，基本上是赚了。而且拿钱是最方便的，周期短，只要你签订了双方的补偿协议就行。钱给到你，怎么支配就是你自由了，理财、投资、做生意都可以。

不如直接拿了200万去买商品房。

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