板块空白？烧脑户型？今年产品有点拼 | 立问立答NO.39

一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

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摇号热门·楼盘短评

▶安徽置地·凤起钱潮

▷项目地址：江干区凤起路与钱潮路交叉口

▷开盘信息：预计5月首开59套，主力户型170㎡

▷均价待定，精装修交付

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线景芳站约700米

短评：凤起钱潮的地理位置，毋庸置疑，各项配套相当齐全。规划了合院、洋房和高层三种产品，清一色的大户型。这也是钱江新城一带首次出现合院类的产品，填补了板块空白。

前段时间，项目示范区和样板间开放，收获了业内外的一致好评。这是一个即使够不上预算门槛，也应该去长见识的项目。

▶联发·藏珑大境

▷项目地址：余杭区良渚大道与良平路交叉口

▷开盘信息：叠院48套，主力户型123-155㎡

▷均价30900元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线良渚站约1.4km

短评：一个脑洞大开的“神产品”，最近的提及率很高。“乐高式”的叠院，每单元里上下5层共有4户，绝妙之处是每户都有地面花园和2层地下室，中叠和上叠还带有空中花园。再加上面积段小，总价门槛也相对更低。光凭文字描述可能很难理解这个烧脑户型的结构，不妨去现场看看。

▶雍澜府

▷项目地址：余杭区秋石北路和学运街交叉口

▷开盘信息：预计5月首开小高层88套，主力户型95-128㎡

▷具体价格待定，精装交付

▷距离最近的地铁站直线距离：暂无

短评：断供多年的塘栖，今年两盘接连入市。塘栖和过去的桥西有类似之处，自从秋石北路开通之后，从主城区过去还是很方便的。雍澜府整体规划为小高层，舒适度高，自住需求的请留意。

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精选提问·立问立答

Question 1

﹝赢﹞提问：老师，您好！我是女生，单身，目前在西湖文化广场上班，我的预算是首付70万左右，首套，大学城北的龙湖春江天越的高层适合我吗？离地铁1号线有点远，旁边还有高架，在纠结要不要去摇号。之前低价盘摇了很多次，都没中，希望老师帮忙分析一下。

答：看你依赖的主要出行方式，如果没有车，或者短期内不准备买车的，大学城北可能上班还是会有点麻烦。

先要换乘公交或者打车到地铁站，再依靠1号线乘坐13站左右，70-80分钟的单程时间还是要的。

从预算来看，大学城北应该是主城区少数符合你预算的板块了。如果你短期内会买车的话，那还是方便的，不堵车基本上30分钟能够到达。

不过相同预算，往其他方向考虑，要不就是难中的红盘，要不就是交通情况并没有明显改善。

比如往北的和光尘樾，高层价格也在2万4，地铁到西湖文化广场16站，仍然需要60分钟左右的通勤时间。开车的话，和光尘樾到西湖文化广场可能还没有春江天越快。往西、往南情况也都差不多。

如果可以略微加一点预算，其实可以试一试长睦板块的御东方。现在公交+地铁通勤大约70分钟，3号线开通以后应该可以比大学城北方便一些。

Question 2

﹝邹小肥﹞提问：手里有套下沙金沙阳光的90方，宁波那边有个250万左右的房。手里还有大概一百万左右。偏主城区内改善的话，小王子有什么建议吗？

答：杭州二套，首付6成，你的100万想要改善有点难，所以，下沙和宁波需要二者择一卖掉，才能够有足够的预算来置换。

购买宁波是因为你是宁波本地人吗？还是之前工作过？或者纯投资？

如果你大概率不常住宁波的话，建议把宁波的房子先卖掉。毕竟从城市规模、基建、人口、产业来看，宁波和杭州还是有差距的。

这样加起来350万左右的首付，能够去撬动一个500-600万的总价，在杭州还是有一定的改善机会的。城东新城、艮北新城、之江、祥符、三墩、九堡、桃源等等板块，都可以选择。

金沙阳光可以继续作为过渡居住。毕竟小区是2011年的，不算太老，将来出租或者售出，都可以缓解一定的房贷压力。也可以择机卖出，再做其他打算。

Question 3

﹝以色列的赞美﹞提问：新街花城名苑有一套103方，父母给我装修好了，本来想用来自住，但我在信息港工作，想卖掉置换。现金100w左右。有人建议我买香悦奥府二手房，小王子你怎么看？

答：好建议，目前香悦奥府挂牌价普遍在36000-38000元/㎡，实际成交最低3万5也有。算上税费的话，应该3万7-3万9左右可以搞定。

像香悦奥府的87㎡三房，挂牌价格320万-350万总价都有，一卫比两卫略低一点。

目前周边新房，融信·杭州世纪、滨江·拥潮府、新希望滨江·锦宸基本上价格也都在3万7-3万9，但是起步户型没有香悦奥府这么小。

如果再加上新房交付的税费和时间成本，现在择机置换一套香悦奥府确实是不错的选择。

Question 4

﹝清程﹞问：我夫妻名下没有住宅，但是贷过款，目前住在钱江新城一带，自住地不会变。现在想投资一套住宅，计划250万左右，150万首付，100万公积金贷款，主要是增值。目前，基本看了萧山的桂语朝阳、锦粼府、锦宸，杨柳郡也在考虑中，根据我的情况，最适合的投资方向是哪里？追求性价比，谢谢！

答：既然主要目标是增值，还是应该往那些仍然存在价格倒挂的，能够享受到限价红利的楼盘考虑。

接下来250万预算的杨柳郡，应该是极小户型产品。虽然总价很诱人，但并不是市面上主流的产品，流通性不如90㎡的三房。少量85㎡，应该会在280-300万左右。

桂语朝阳应该也会是一个摇号热点，但是更推荐你自住。锦粼府和锦宸，周边目前一二手房倒挂基本已经抹平，似乎也不是很适合。

建议考虑地铁沿线，或者摇号中签率比较低的，先试试运气。比如，和光尘樾、云和湖最后的2幢高层。

Question 5

﹝姣姣﹞提问：你好，最近看上一套杭州下沙回迁房的房子，位于金沙湖往北面的工业园区，大概面积在59.3㎡，总价160万，在22楼，总楼层24楼。想请问下这个房子值不值得买？贵不贵？以后得增值空间大不大？然后这个楼层来说高不高？

答：大概知道你说的那一块，应该是东盛家园、湾南德盛东苑、东方水岚佳苑那些小区吧？

你这套房源的价格，和这几个小区的挂牌均价基本持平，不高不低。但是这一片实际成交从2万2到2万6不等，大都集中在2万3-2万4的价位上。再考虑你的楼层偏高，只能说还有议价的空间。

回迁房、安置房增值肯定不如商品房。60㎡的两室户型也不够主流，普遍安置房、回迁房户型不会很好，小区物业维护也容易跟不上。

实在预算有限，作为过渡是可以的，但是对于居住品质和增值空间，还是不要报太大期望了，以免失望。

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