假如房价真的每年只涨5%，我们怎么办？

文 | 程立

1.

过去几个月，全国又掀起了卖地潮。

摘两个数据：今年以来，苏州卖地716亿元，4月29日，中海在苏州工业区拿地价30287元/平米；与此同时，上半年杭州卖地1038亿元，4月26日望江宅地4万5并自持22%。

面粉一涨再涨，但面包还是面包。

为什么这样说呢？在澄品、桂语朝阳等楼盘批出价格时，在我看来，今年剩下的楼盘，一个都别想涨价了，会被死死按在之前的价格上，一分都不能动。

接下来政府在限价方面会更加严格。

很多人不相信。果不其然，昨天有媒体曝光了苏州房地产市场的调控方案和目标。其中最受关注的是：全年涨幅不得超过5%。

有没有很熟悉的感觉？

早几个月前，我的几篇文章中已经提到过一个数据「杭州全年涨幅控制在5%」，就在这里👉《剩下的新盘，一个都别想涨了》。不少问我：你有证据吗？数据哪来的？

我一直不回应。因为这些都是「抽屉里的调控政策」，政府只要大家心照不宣，并不会公开在官方正式文件上。

这次倒是有答案了。

苏州的这份文件，在每一个地产从业者的手机微信上，疯狂地传阅。截图如下👇

2.

这份文件一出，其实大家可以窥见到苏州接下来的调控全貌了，也应该都明白，政府准备做什么，开发商该怎么做，以及购房者又要如何应对。

不少人担心：苏州这样搞，杭州会跟进吗？

另外，苏州会成为全国热点二线城市的样本吗？

我告诉你们：都想反了。明明就是苏州跟进杭州，而不是杭州要学习苏州。观察一下杭州的楼市，对照一下截图文件的一条一条，熟悉不？

真相就是：杭州先做出了模板，做得好，控得稳。至于苏州，则是亡羊补牢，及时跟进而已。

至于会否成为全国样本？只要行之有效，很多城市肯定借鉴参考。我相信，最终各个城市的“因城施策”长效机制的模式都差不多，区别只在于具体参数。

正如我之前说的，政府手中有的是底牌——《别担心，杭州房价涨不了》，你以为压不住，那就再出一张底牌，直到压住房价为止。

但是跌也是绝对别想有的：一样可以出底牌让行情稳住。👉《拉抬楼市，政府有一万张底牌》。

记住我讲过的一句话：现在的政府，早就是一名超级情绪操控大师了。而房地产恰好是一门情绪经济学。

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3.

有人会说：政府控得住一手房，怎么控二手房呢？

因为二手房东都是墙头草：预期要跌，就急着变现；预期要涨，一定是持房待涨。比如去年底抛售艮北的那批二手房东，就是因为新房市场开始下行，才匆忙抛货。

如果他们知道今年年初行情反弹，相信打死不会卖。

跟开发商不同，散布在市场里的二手房东就像是一盘散沙，没有多少凝聚力，一旦风向不对，跑得比谁都快。关于这一点，我们可以密切关注下半年的二手房市场。

简单来说，二手房不足为患，只要政府把新房的价格锚定了，二手房市场就牢牢依附于新房市场。

再者，市场上大多数二手房都还有降价出货的空间。对于房东来讲，不是割肉，而是压缩利润而已。真的有个别割肉的，也不会颠覆市场逻辑。

4.

我们回到这个5%的指标。

如果真的房价完全按政府的规定，每年真的只能上涨5%。那持有不同年限，会是怎样的回报呢？

我们按复利的计算方式，假设现在买入的房价为20000元，通过复利计算器可以得到以下数据：

1、5年，房价涨到25525.63元，平均年回报率5.5%

2、10年，房价涨到32577.89元，平均年回报率6.3%

3、15年，房价涨到41578.56元，平均年回报率7.2%

4、20年，房价涨到53065.95元，平均年回报率8.3%

以上数据说明只要长持， 回报比我们想象的要高一些，但并不是特别高，可能也就勉强够得上通胀而已。

5.

但是，我要告诉大家一个道理，当你持之以恒，拥有一份稳定的回报，对你人生的资产积累是非常有必要的。

有人趁着一二手差价倒腾了一次房子后，两年时间赚到了100万，这个大家都很羡慕。

若这赚到的100万他如果投入了股票亏了呢？买P2P被骗了呢？投资不涨的房产套牢了呢？借给朋友打官司还不回来了呢？

还有很多可能性。这些不断变化、无法把控的风险无处不在。躲得过初一，躲不过十五，不知道哪一步，你就掉坑里了。

那么拉长时间轴看，赚到再亏掉的人与低回报，长时间的人比，不见得谁更占优势。

笑到最后的，才是真正的赢家。

所以，普通的老百姓们，我们不妨把长持的房产当作是一份强制性的储蓄吧。

6.

但是，你以为房价就真的会按每年5%涨吗？

我们先思考一个问题：为什么越调控越涨？

有的人说：因为违背了经济规律；有的人说：因为政府没想不涨；还有的人说：因为调控根本就是无效。

以上全错！

历来每次调控，都是有效的。调控的时候，房价都是压制住的，杭州上一轮的阴跌五年，就是最好的证明。但以前很多人不明白一点：政府压着房价，其实是在变相鼓励大家买入的。

只是，每次所谓的「越调越涨」，是因为被调控压制的房价，后来都一下子补涨回来了。

我大概用一个数据打个比方：

原来房价每年要涨10%的，5年本来会涨50%。因为被压制了5年，每年只能涨5%，5年只涨了25%。于是第六年，一下子就涨30%，这一年本来5%涨幅+之前5年少涨的25%。

回头想想看，是不是每次都这样？

7.

说到这里，又有人会说：你怎么知道房价本来要涨多少？凭什么房价就要一直涨？也有可能因为调控，房价才不跌啊。

那我告诉你原因。

因为货币一直超发，除了房产，超发的货币没有地方沉淀——屯粮食，粮食是要坏的；屯食盐，国家宏观调控的基础民生用品，是不会给你涨的；屯美元，不给你换啊。

你屯什么都不行，只能屯到房产里来。

所以只要货币超发，只要通货膨胀在路上，不管怎么调控，最终的涨幅会同M2保持一定的一致性。

8.

有人又要说：那干嘛不屯黄金。

这个问题很好。但所有中国人都有一个基本共识：黄金涨不过房产。我们不用讲经济学理论，只要看看历史就知道——改革开放以来，黄金涨了多少倍？房价涨了多少倍？工资涨了多少倍？

选择大家都认可的需求去投资，是最安全、最稳妥的。而当下，房产就是一种共识。直到这个共识被打破。目前，我还没看到可能被打破的迹象。

就这么简单。

9.

这一切，基于我们的货币，一直处于超发状态。

如果广义货币M2降速或者减少，进入经济进入通缩期又会如何？那是另外一个话题了，有兴趣的朋友，可以一起加入“地产小王子粉丝群”讨论。

目前，还看不到这样的迹象。这一点，从去年中央经济工作会议提到「要加大基建」就能得出结论。

10.

当调控还在的时候，当政府用「限价」把你压住房价的时候，你就好好认真买一手房吧。

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