现在买二手房，会站岗吗？ | 立问立答NO.41

Original 苏阳地产小王子 2022-05-16

一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

摇号热门·楼盘短评

▶世茂·钱塘天誉

▷项目地址：江干区德胜快速路与机场路交叉口

▷开盘信息：预计6月中旬加推高层126套，主力户型129-139㎡

▷均价待定，前期价格47000元/㎡，含4500元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：6号线东宁路站约300米

短评：3万6+的地价，前期一直卖着4万7不到的价格。但澄品4万7的价格一出，钱塘天誉前期价格就显得有些微妙了。比地价，钱塘天誉更高。比板块，澄品虽是当红的钱江世纪城，钱塘天誉毕竟也是主城区城东新城。但已经给过价格的钱塘天誉，接下来应该也没机会涨了。

▶悦虹湾

▷项目地址：萧山区风情大道与彩虹大道交汇处

▷开盘信息：预计6月下旬加推264套，主力户型89、113、127㎡

▷均价待定，前期均价33000元/㎡，含4000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：1号线湘湖站600米

短评：在萧山范围内，最适合滨江客户外溢的几个板块之一。一是毗邻地铁，二是开车方便。再加上一线白马湖湖景，整个项目三面环水，还是非常宜居的。

▶中国中铁·溪畔云璟府

▷项目地址：富阳区新桥新路与高桥南路交汇处

▷开盘信息：预计6月首开高层208套，主力户型88-98㎡

▷具体价格待定，精装交付

▷距离最近的地铁站直线距离：杭富城际铁路新桥站约450米

短评：我们前一段时间介绍过的中国中铁·诺德林溪府，接下来将以全新的推广名中国中铁·溪畔云璟府面世。高桥板块三盘中，云璟府是地价最高的，也是唯一一个成功把最小户型控制在90㎡以下的。在对于价格相对敏感的高桥来说，溪畔云璟府拥有更多的总价优势。

精选提问·立问立答

Question 1

﹝不靠谱女青年﹞提问：小王子你好，我是刚需购房，养宠物喜欢一楼带花园的房子，近期看中了一套良渚文化村锦云坊（七贤郡旁边）的88方三房，满二价格225万带开发商装修。想问下这个价格入手有没有站岗的可能？近期这里涨幅很大，4月看时二手房之前同户型只要210万，但当时手上资金没到位没有预定下来。新房摇号担心摇不到二手房又涨，所以想咨询下是否应该入手二手房？

答：根据机构的数据，最近几个月锦云坊挂牌价格确实有明显上升。这说明卖家的心理预期正向，所以抬价或者惜售也是正常的，毕竟最近几个月市场行情确实不错。但是如果看成交数据，也就是小幅波动，还是比较正常的。

从目前小区挂牌的房源价格来看，这套225万88方三房的挂牌价并不算高，单价处于中下位置。如果你确实喜欢一楼带花园，那么可以再跟房东议价试试。毕竟一楼还是有一定还价余地的，切记不要向业主透露你因为养宠物所以喜欢一楼，这样更有利于议价。

至于站岗不站岗，首套刚需真的不需要想这么多，没有人能预测到山顶的位置。你只要保证自己买到的房子，是同一时期里面相对具有性价比的，就可以相对安全一些。

还是那句话，首套刚需，只要你喜欢，再加上价格合适，都可以安心入手了。

Question 2

﹝翔宇Sharon﹞提问：求翻牌，南边的萧山科技城板块和北边的丁桥星桥，哪个更有升值潜力？因为我不常在杭州，所以不考虑工作地点的问题！谢谢！

答：丁桥和星桥虽然一个属于主城区，一个属于余杭区，但是都还是定位大型居住区。再加上早些年价格比较低，是实打实的刚需首改板块。像丁桥已经开卖的项目里，也就御东方的产品定位相对高一些。

丁桥星桥的另一个优点是有地铁，接下来板块也会有天街、华侨城等综合体进驻，未来还有提升的空间。

但如果单论板块未来的潜力，那萧山科技城优于丁桥、星桥。萧山科技城定位完全是国际化的，国际学校、国际医院、国际商业，板块初期定位就比较高。

萧山科技城可惜在轨道交通三期规划对这个板块友好度还不够，还好机场快线在周边有站点。再加上板块初期定价就已经比较高了，与板块现状不符，而且各种规划兑现都需要时间。

总之，两个板块目前价格体系不同，后期定位和发展方向也完全不同。如果长线投资，有魄力博一个预期，那么就选择萧山科技城。如果是考虑自住优先，或许丁桥星桥还是更合适一些。

Question 3

﹝紫云天﹞提问：小王子，纠结买拥潮府还是悦虹湾，能帮我分析一下吗？谢谢

答：拥潮府是3万8左右的精装修，起步户型91㎡，可惜占比比较低，大户型才是主力。拥潮府的优点是毗邻奥体，双地铁交汇。

只可惜周边的城市界面稍微有一些不足，配套还有完善的空间。但是相对来说，还是适合偏改善家庭的。当世纪城价格比较高，并且没有供应量的时候，肯定是靠的近的市北先收益。

悦虹湾是3万3左右的精装修。优点是临近滨江、紧邻1号线湘湖站地铁口，有交通优势，特别适合滨江外溢的客户。再加上靠近湘湖景区，有一定比例的89方户型，还自带商业配套，所以综合性价比高。

综合来看，口袋里钱有限的，先选悦虹湾。预算妥妥够的，那就选拥潮府，毕竟离奥体更近。

Question 4

﹝byz﹞问：小王子，如果我考虑小户型，300万左右，三方两卫就够，现在在看悦虹湾，桂语朝阳，前湾国际社区三个楼盘的小户型。三个方向，不知哪里更好一些？我的现状是夫妻二人自住在绿地旭辉城，小户型，不打算出手。现在想购置二套，给双方父母住，方便以后带小孩，一般双方父母不会同时来。也考虑近一点的二手房，滨江江南之星好像也有300万出头一点的成交价，是否也可以考虑？很纠结！希望给予解答！

答：你们的二套既然主要是考虑给双方父母带孩子住，那我的建议还是先考虑悦虹湾和桂语朝阳。

虽然从高层的单价来看，萧山科技城是目前最低的，但是毕竟配套短期还无法兑现。几个项目到机场快线萧山科技城站有1公里的直线距离，实际距离更远，预计2022年才能通车。如果老人带孩子，没有车子的话，真的够呛。

相对来说，2号线上盖的桂语朝阳，和1号线600米的悦虹湾，对老人来说更方便，周边配套也相对更成熟一些。

如果单纯从产品来看，桂语朝阳是比较吸引人的。但是确实将近3万的价格，放在南部卧城，还是让很多人没法接受的。

高性价比的次新房最近确实可以看起来了，尤其是萧山市北一带，还是有一些机会的。看到合适的二手房可以下手。

Question 5

﹝Graceqing﹞提问：小王子，预算400万，要求学校中等，俩大人加一个老人带孩子可住，孩子未满一岁，首套，有什么推荐吗？有摇号资格，也接受二手。

答：首先，期房除非开发商签约引进，否则都是没有所谓学区的，这点要明确。其次，在期房没有明确学区的大背景下，选择西湖区之类的教育优势城区，相对来说是更稳妥的。

推荐考虑三墩北和之江，你的预算都够得上三房的价格，而且学区好一些的概率会大一些。绿都云和湖还有两幢最后的高层，当然，要拼运气。除此之外，除了银城·云谷天境之外，接下去三墩北也还有金辉项目、建发金辉合作项目可以考虑。

之江的话，仁恒祥生·西湖世纪和祥生·湛景云境也可以关注起来。虽然板块已经很久没有推过盘了，后期价格未知，但400万还是妥妥够了。

如果真的非要看稳了学区，那还是建议购买二手次新房。毕竟买期房，学区是要靠赌的。

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