杭州买房优先序列，限购九区＞临安＞环杭 | 立问立答NO.42

一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

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摇号热门·楼盘短评

▶中旅名门府·新境

▷项目地址：萧山区建设一路与万向路交叉口西侧

▷开盘信息：预计6月首开4号楼，主力户型96-127㎡

▷均价待定，精装交付

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线建设一路站约1.2km

短评：2.2容积率，中旅没有选择利润更大的“高低配”，而是选择了6幢纯高层，让南北最大楼间距达到了60米。96㎡做了三房两卫，127㎡做了四房两卫。相比此前的中旅名门府，每个空间尺度的面宽都更大、更舒适了。

▶阳光城广宇·上塘九里

▷项目地址：余杭区仁和大道怡然街交叉口

▷开盘信息：预计6月中下旬首开高层、小高层，主力户型89-123㎡

▷均价待定，精装交付

▷距离最近的地铁站：杭德城际铁路云会站

短评：断供多年的仁和，终于要上新了。沿着10号线往南坐3站，就是城北万象城。价格虽然还没有公布，但是考虑限价以及仁和与周边板块的价差，总价段应该会让人很惊喜。仁和本地的自住客群，可以关注起来了。

▶泰禾野风·大城小院

▷项目地址：富阳区银湖街道九龙大道180号

▷开盘信息：预计6月底加推合院、叠墅，主力户型89-144㎡

▷价格待定，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：6号线虎啸杏站约600米

短评：未来几年内，银湖科技城还会有地铁、交通、教育、商业等等利好兑现。而“造院大师”泰禾的手笔，不光合院和叠墅这样的产品做得得心应手，高层也是板块内的“当红炸子鸡”。接下来，将会推出少量合院与叠墅，预计6月底、7月初入市。

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精选提问·立问立答

Question 1

﹝三朵海浪﹞提问：老师好，夫妻都有杭州户口，工作在艺尚小镇跟天堂软件园，都开车上下班，有两套房在翁梅朗诗未来街区，一套88，一套70，都是精装。现在想卖一套改善，目标面积120方以上，四房最好，总价300万以内，要求顶跃带大露台或者底跃带花园，品牌物业，意向区域临平/乔司/星桥/崇贤/超山，目前比较意向金地江山风华的126方顶跃，请问下还有没有别的推荐？谢谢！

答：现在杭州要找顶跃、底跃的洋房，选择真的不太多。基本上能做成叠墅的洋房，开发商都做成叠墅了。按照你的要求，我们可以把选择范围放大到顶跃、底跃或者叠墅，甚至是低总价的排屋、合院产品。

金地·江山风华还是很符合你的要求的，126㎡底跃、顶跃，四房两厅两卫，总价大约260-280万元。虽然超山轨道交通薄弱了一点，目前配套比较欠缺，不过你们夫妻两人都是开车上下班的，问题也确实不大。

除此之外，还可以考虑九龙仓·君廷的联排，应该是项目最后的一批房源了。139㎡联排地上三层，最低总价307万起，略微超出一点点你的预算。

Question 2

﹝风中花﹞提问：富阳高桥，中铁和万科，哪个楼盘更好？想买三房两厅的户型，中铁98方，万科95方，选不好。

答：高桥三个项目，恰好最近我都去看过了，分别是金茂万科·新都会、新界2020、中国中铁·溪畔云璟府（原名：中国中铁·诺德林溪府）。三个项目除了精装修价格上的差异之外，毛坯均价差别应该不会特别大。

从距离轨道交通的距离来说，新都会和新界2020相对来说近一些，基本上都在200米左右。而溪畔云璟府稍远一些，距离两个站点分别是600米和800米左右。

产品来看，溪畔云璟府88㎡中间套就能做到三房两厅一卫，98㎡边套是三房两厅两卫。新都会95㎡是三房两厅两卫的中间套。新界2020的95㎡是三房两厅两卫，中间套和边套都有。

从小区配套来看，溪畔云璟府配建了会所、约5400㎡商业配套、约2000㎡农贸市场、15班幼儿园。而新都会配建了约7000㎡园林、约4000㎡商业配套、12班幼儿园。而新界2020也配件了约1万㎡的商业街。

看品牌的话，新都会是金茂、万科在杭州的首度合作。新界2020是中天、大家、宋都三家本土房企的合作。溪畔云璟府则是央企中国中铁的作品。

新都会和新界2020已经开过盘了。新界2020之前是302组客户摇号160套房子。新都会两次开盘分别是，232组客户99套房子，210组客户124套房子。中签率基本上差不多。

整体来看，如果三个盘让我选的话，我会优先选择新都会和新界2020。

Question 3

﹝XQ﹞提问：上周看了一下二手房，东海闲湖城、竹海水韵、青枫墅园哪个相对好一点？预算200万左右，或者考虑买主城区小面积的老破小是否可行？可以帮忙分析一下吗？

答：东海闲湖城中的玉屏蓝湾组团，其实新房也还没有开盘。按照项目原本的地价和限价的实际情况来看，这一批房源均价应该不会高。如果等得起的话，可以试一试去摇号碰碰运气。如果能摇中，对你来说应该是最佳选择了。

二手房市场中，这三个项目距离地铁最近的是青枫墅园，建议优先考虑青枫墅园。但是，200万预算，可能只能够得上竹海水韵一些顶底楼的总价。

价格方面，竹海水韵挂牌房源相对更多一些，价格是三个盘里面最低的，挂牌基本2万4，实际成交从2万2到2万5不等。东海闲湖城最近的挂牌均价大约2万6，实际成交2万4-2万5。青枫墅园是价格最贵的，挂牌价格在2万8-2万9，成交基本上2万7左右。

如果工作在未来科技城以及城西一带，买在闲林一带还是相对方便的。而且毕竟老破小的整体升值能力不如有地铁的次新三房。

当然，如果工作在主城区，预算又实在有限，没有别的更好选择，也就考虑买一个老破小过渡吧。

Question 4

﹝匿名用户﹞问：小王子，已经限购了，从投资角度来说，现在买临安比较好还是杨汛桥？听说杨汛桥也通地铁5号线了。

答：我们强调过很多次，先考虑杭州限购区，再考虑临安，最后再考虑环杭。毕竟杭州和环杭还是有区别的。

去年的行情，首先凉下来的就是环杭，接着是临安，市中心受到的影响就相对来说小一些。当风险发生的时候，环杭风险大过临安。虽然临安现在供应量比较大，但从长期角度来看，我们还是看好临安的。

杨汛桥前两年也火热过，主要还是靠本地购房者来消化。而临安主要接收了未来科技城的外溢，也给全国各地想买杭州但是被限购的购房者提供了机会。

Question 5

﹝匿名用户﹞提问：小王子，有个很急人的问题，姐妹两人都要用爸爸的名义买房，杭州户口，可以买两套。我这套是全款，这两天要签约，我妹在摇号英特尔湾打算打款，周六公布结果，如果我周六签了合同，我妹妹也摇到了，我们在同一个月完成一套全套一套3成按揭，这样并发能成吗？

答：不行，必须先完成3成首付这套房子的网签。否则等到有了一套全套购买记录，按照杭州限行的限购限贷政策，认房又认贷，那么你妹妹再买就变成6成了。

你可以尝试先跟开发商或者房东商量，能不能先签你这套房子的线下合约，暂时不上网签。等到你妹妹网签结束，再进行你这套房子的网签。

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