买房要抓住关键性节点 | 楼先生问答NO.393

Original 楼先生层楼 2022-05-16

6月22日大老哥主题报告会 | 扫码报名▲

层楼 x 集楼 | 楼市大老哥 x 湘和国际

▲楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序

先说一件真事。

一位业内朋友名下四五套房子，其实可能更多，有趣的是，每一套房子买入的时间点有一个共性：要么6月要么12月。她从不关注政策、行情以及其它利率变化，牢牢掌握自己的节奏。

为什么？一方面，她手上的资金在年中或年终会有一次盘整，非房产的理财投资也差不多到期了；另一方面，她认定开发商会一定会为了半年度业绩冲刺，行情好时会加大推盘量，行情不好时会打折促销。

对于开发商来说，一，总部对城市公司的业绩考核就在这两个时间点；二，对于任何一家房企，想要融资或者融到便宜的钱，业绩说话；三，各个城市公司的老总们，也得靠数字挣面子啊。

虽然不是太科学，但也不失为比较另类的买房思路。

据我们统计，6月共有59个楼盘开盘，其中纯新盘有18个。到今天，开发商明显进入了最后的冲刺阶段。

上个礼拜，杭州一共批出了33张预售证，城东、城北、奥体、望江新城、下沙以及萧山市北、未来科技城，全城抢收购房者。没记错的话，6月12日这一天就批出了10张。一共加起来4563套房源，其中住宅3238套。

最后再讲一个事：最近后台很多粉丝咨询值不值得买二手房？这本身就是一个信号，官方挂牌马上破8万套，二手房越卖越多，现在挺困难的。

站在房东角度，贵的卖不掉，降价又不甘心。所以「便宜的二手房」目前还不是普遍现象。可以边看边再等等。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

首付50万、工作在三墩、上河宸章/现房

@茜茜

老师好，我在三墩工作，首套房，没有太多钱，最多只能拿出50万，考虑后期升值空间，之前看过临安的一些新盘，但大部分都是两年后交房，感觉到时不好出手，所以还是想考虑杭州这边的，比如崇贤值得吗？现在不知道哪个好，老师有什么建议？

楼先生：你现在要考虑的不是后期的升值空间，而是从自住角度，且在资金有限的条件下，尽可能上车。首付只有50万，临安的青山湖科技城是一个选择目标，不过目前还是以投资为主，并且在三墩工作，住在青山湖科技城也还不现实。即使投资临安，也要做好长持的准备，两年就想套现，不好说。

在有房票的基础上，还是优先考虑崇贤吧。放眼全杭州，综合价格和地段来看，对刚需还特别友善板块就也剩下崇贤了，比如京杭府，靠着运河，2万左右的精装单价了；比如靠近半山这边，还有一个秋实宸悦，也是精装，最小户型是93方。另外可以重点关注上河宸章，它是毛坯交付，单价会更实惠一些，总价门槛更贴近你的预算，而且它还是现房销售，密切关注吧，马上要开了。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

首付250万、融创运河ONE、天阅运河源

@国宝大熊猫

我在杭州大厦附近上班，有房票，六成首付，现金250万，名下一套绿城运河郡全款的公寓和车位，想买一套偏自住的住宅，一个人住，学不学区无所谓，请问有什么新楼盘可以推荐吗？现在公寓好像也不是特别好卖，是等这套公寓卖出去了再置换吗？

楼先生：可以先留着。虽然它只是一套酒店式公寓，当年也是很多人需要抢的那一种，再怎么样它靠着运河，还是有一点稀缺性的。可能比较纠结的是，全款持有一套酒店式公寓，一大笔资金沉在里面，没有用杠杆，感觉蛮吃亏的。大致可以这样，先主动积极参加新楼盘的摇号，同时运河郡也一边出租一边挂牌，同时进行，两个方案都准备着。

在现有的条件下，可以关注城北的两个新楼盘，在桥西的北面，靠着运河边，分别是融创运河ONE和天阅运河源，都有90多方的三房小户型。目前看，限价应该很难被突破。听说在学区上，可能会有彩蛋，还没确定。另一个能关注的就是城东，比如金色时光和天城府，也是属于比较市中心的位置，不介意历史遗留问题，可以考虑。还有就是森林海尚，小户型也刚好契合预算。

如果运河郡很快顺利地卖出去，承价能力又能够提高一大截。这样一来，选择范围可以进一步扩大，比如申花、桥东以及城东新城一堆楼盘，还有艮北新城，可以买到更宽裕的户型。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

500-700万、滨江奥体城东艮北、钱塘天誉

@郭安坤

老师您好，预算在500-700万之间，杭州首套，外地有房有贷款记录，准备四年后搬到杭州居住，到时候大宝上初中、二宝上小学，希望离学校近或者是学区房，附近有地铁和购物中心，最好是上下城、滨江，有推荐的楼盘吗？

楼先生：那晓风印月最合适你了。它位于滨江核心的位置，边上就有地铁口，银泰城和江南实验小学走路都能到，而且它还是绿城开发的，品牌有很大的支撑，预计三季度会面市。虽然它的价格还不确定，但滨江区的价格体系大概率很难突破。所以，唯一的问题就是要摇号，估计不太好摇。

还可以往奥体，澄品也是比较适合你的选择，高层均价4.74万，这个价格对于自住来说，还是可以追求一下。同样的，靠近地铁2号线，边上也有学校，奥体印象城也挺近的。

另外上下城区比较难推荐，要么供应很少，要么总价要超出。其实你可以往江干区，尤其城东新城一带，六七百万有一定的可选余地。像钱塘天誉、东城金茂府，离地铁也比较近。单价想要便宜点，那就艮北新城，600万不到可以买到大四房。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

首付300万、未来科技城、江南府/大户型

@月神守护

老师，我有300万左右的首付，打算买在城西这边。您有什么新盘推荐吗？那个凤凰台，请问去化率快吗吗？需不需要去抢？

楼先生：不知道你的首付是三成还是六成，如果可以三成，可以考虑未来科技城的低密产品，比如绿城和景瑞的两个精装叠墅，在未来科技城最核心的位置，今后可以享受丰富的城市资源，湖畔雲庐可以作为首选。或者是排屋，比如新湖菲林墅或熙园。当然，总价到这个量级了，还可以考虑文教区的另一个楼盘，中冶锦绣公馆，现房销售。

如果首付得六成，关注耦园最后一幢洋房，基本上也是现房的状态，它紧贴着西溪湿地，又属于未来科技城，很多人盯着这一批房源，估计中签率又会是个位数吧。其它的话，今年下半年，还可以关注天空之城和杭州富力中心，都有住宅产品。

凤凰台是一个选择目标，尤其老余杭的地缘性改善需求，以旧换新，都换成了它。但这个楼盘3万的均价，横向对比，性价比显然不是很足，再怎么样，也用不着抢。在这之前，不妨关注一下江南府最后的大户型，或者梧桐郡。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

高度控盘+精准调控、首付120万内、首套

@刘质彬

首套自住，关注未来科技城这边的楼盘，首付120万内，未来两年不急住，看中不少要摇号的红盘，比如未来悦，但中签率极低，面对未来继续上涨的行情，是继续摇号，还是选择二手房上车？

楼先生：那肯定是继续摇号啊。毋庸置疑，看中的那些中签率较低的红盘，跟自住匹配得上的，都可以逐一摇过来。未来悦也应该摇，至少它对所有参与者是一视同仁的，整个未来科技城的价格体系是被死死卡住，冲着它的价格，就应该坚持下去。除了未来悦，楼上提到的未来科技城那些新盘，比二手房都要便宜得多，所以也可以密切留意。它们的上市时间基本是错开的，对你来说，没有选择上的冲突。

再多说一点，千万不要「病急乱投医」，现在盲目选择二手房上车，多多少少还是谨慎一点吧。毕竟马上破8万套的二手房挂牌，理论上，不存在涨价能量。还要再纠正一点，今年的行情总体还是以稳为主，不大可能出现「大涨」或「大跌」，理由很简单，政府在高度控盘，精准调控。下半年新房限价会更严格一些。

6月23日·青山湖科技城·V探盘

集楼 x 层楼 x 地产小王子 x 楼市大老哥

从线上到线下，四大平台联动看盘

▲扫码报名V探盘
报名文章：连续3个月霸榜，青山湖科技城“超级逆袭”

集合时间：6月23日（周日）上午8时30分

集合地点：拱墅区运河万科中心售楼处（可停车换乘大巴）

看盘路线：保亿风景未来城→中天珺府→蓝城春风燕语

本期V探盘专家：《楼市大老哥》创始人大老哥

温馨提示：午餐和大巴费用AA制

提前阅读：现在买临安会不会踩到坑里？

▍观点·问答·导购·土地·市场