除了杭州，许多城市小阳春早结束了！房贷利率再上调，会成转折点么？
风向变化太快了，快得让人措手不及！
一周前，《层楼》发布的调查结果还显示，杭州房贷利率稳中有降；结果，昨天就有银行宣布上调首套房贷利率，从基准上浮5%涨到8%。
更有中介放风：明日起（指今天）首套利率上浮8%，二套上浮10%。以银行录系统为准，还没办按揭抓紧去办。
不仅是个人，房企融资也在加速收紧。
近日，中国银保监会主席郭树清明确表示，房地产业过度融资，存在严重金融风险。
相关数据显示，今年5月，40家典型上市房企融资总额共367.99亿元，环比4月大跌52.07%，创近年新低。
可以预计，个贷宽松、融资便利的好日子，渐行渐远。
这一轮全国“小阳春”，与今年初资金宽松关系密切，“钱”确实可以短期左右楼市。现在重新收紧，青岛、深圳等城市应声转向，杭州还能独善其身吗？
PART 1
“都在传，最少上浮8%。”
当我把利率上调的消息，抛给某国有银行的小伙伴后，对方表示确有传闻，但暂未接到通知。
招商银行和部分中介朋友，也表示暂无变化。
这并不奇怪。据都市快报报道，目前利率“反弹”的仅该银行一家。其他银行目前仍保持原有利率水平，首套上浮5%-8%，二套上浮10%-15%（跟进也需要时间）。
不过，从市场反馈看，这绝非空穴来风。
至少个别事先窥得风声的买家，昨天已紧急办理贷款手续，以免支付更多利息。
实际上，一周之前的调查，也可嗅到一丝“信贷收紧”的信号。比如，招商银行文晖支行表示已实行每月房贷定额定量，额度用完即不受理。
从全国范围看，信号就更明显了。
上周五，中国人民银行成都分行发出紧急通知，要求各银行一手房按揭利率，首套不低于上浮15%，二套不低于上浮20%。
5月，连降5个月的南京房贷利率，突然收紧。首套利率从上浮8-10%，直接跳涨到15%。
同期收紧的，还包括蚌埠、南宁、深圳、合肥等城市。
融360报告显示，5月全国首套房贷平均利率5.48%，二套房贷平均利率5.74%，两项数据均为2018年以来最低水平。
但报告也表明，利率下调幅度已经收窄，下调趋势或接近尾声。
在融360监测的35个城市的533家银行中，5月首套房贷利率上升的银行数量27家，较上月增加了15家。
PART 2
从根本原因讲，房贷利率收紧，也是形势所迫。
在最近的第11届陆家嘴论坛上，郭树清表示，必须正视地方房地产金融化问题。“部分城市住户部门杠杆率急速攀升，许多居民家庭负债率已到难以持续的水平。”
这并非危言耸听！
央行《中国金融稳定报告（2018）》指出，截至2017年末，我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为49%，远高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%）。
2018年以来，杠杆率还在继续上升。
到2019年一季度，住户部门杠杆率已上升至54.28%。较2017年末，上涨近11%。
央行报告显示，2019年前5个月，住户部门中长期贷款上涨了2.27万亿，居于历史最高点，而中长期贷款大部分是房贷。
若以3月为界，前后对比就更明显了。数据显示，今年前3个月，中长期贷款占整体新增贷款仅30%，但到了4月和5月，比例迅速上窜至51.5%和56.1%。
与此同时，房企融资也迎来小高潮。今年前5月，房地产信托创近年新高，超过3500亿。
宽松的信贷环境，造就了一个始料未及的全国“小阳春”。
以苏州为例，4月24日，一场土拍揽金134亿元，诞生两个“地王”。厦门、西安、武汉等二线热点城市，也纷纷创造楼面价新高。
据中原地产研究中心统计，截至6月13日，年内抢地过百亿的房企多达40家。其中碧桂园、融创和万科，拿地金额分别为805亿、673亿，和525亿。
PART 3
当资源过度集中，往往意味着这个行业面临泡沫化的风险。
郭树清表示，目前新增储蓄资源，一半左右投入到了房地产领域。这不仅助长了行业投资投机行为，也严重挤占了其他产业信贷资源。
“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。”
房地产金融的风险，从未被如此明确地强调。
所以，相比个人信贷收紧，房企更加感受到了“融资难”的阵阵寒意。
5月17日，银保监会发文，强调不得向四证不全、资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资。同时，打击各种变相融资方式。
业内人士分析，此举大幅收紧了房企在拿地阶段的“前端”融资。
紧接着5月31日，监管部门表态将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。数据显示，近期公司债发行锐减，环比下降79.74%。
恒大首席经济学家任泽平的观点，则更为激进。
其最新报告认为，房地产投资的拐点已至，预计未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点，全年投资增速7-8%（上年为9.5%）。
相关业内人士表示，今年一季度和4月份，是房企融资的“窗口期”，没有抓住这个机会的房企，接下来的融资将会更困难。
不过，也有房企转换思路，开始“出海找钱”。
据不完全统计，截至6月17日，已有10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超30亿美元。
PART 4
整体资金面收紧下，许多城市楼市表现，已开始转向。
“你们所在的城市，还处在楼市小阳春吗？”当我把这个问题，抛到全国地产大V群，得到了几乎一致的回答。
“青岛五一节就正式结束了，端午节已经开始价格战。市区表现还不错，但郊区确实扛不住了。”
“北京还算小阳春，但也差不多快结束了。现在距最高点，成交量已经下来20%。好项目不愁卖，差项目已经开始哭了。”
“深圳龙岗的刚需盘，开盘去化基本只有5成左右。某全国性房企，首次开盘准备打95折，还引入了中介分销。”
重庆二套6成，市场逐渐开始降温。
大V们普遍认为，年初楼市的火开始熄灭，主要是因为购买力被掏空，经济环境多变，购房者已不敢随便加杠杆了。拿青岛来说，二套首付仅4成，但市场依旧表现疲软。
刚刚发布的5月全国70城房价指数，也验证了这一点。
国家统计局数据显示，二手房价格平均环比上涨0.43%，相比4月的0.53%明显退烧。特别是一线城市二手房，北京、上海涨幅持平，广州环比下调0.3%，已连续两月下调。
相比新建住宅（网签滞后且限价），二手房数据更有代表性。其价格涨幅放缓，更能说明楼市正在全面降温。
相比之下，成交量的下滑更加明显。
易居房地产研究院显示，6月上半月，北京、苏州、成都、南京、深圳等10个城市二手房成交量合计32071套，较2018年同期下降7.5%。
业内人士分析，信贷政策收紧和调控政策密集发布，共同推动了市场的转向。
PART 5
但神奇的大杭州，仍是一片热火朝天的景象，甚至正从小阳春步入盛夏。
据克而瑞统计，截至6月17日，今年杭州共成交41868套住宅，而整体供应量不过33744套，供求比低至0.8，可见市场需求之旺盛。
个盘表现上，集体爆棚。不少去年的流摇盘，今年一路走低，纷纷上演超级大逆转。
比如，被誉为“库存之王”的南部新城，年初首开的湘湖悦章中签率不过82%。到了上个月底，104套房源竟吸引813组家庭，中签率低至12%。
还有划归钱塘新区的大江东，未来海岸去年底中签率一度高达91%，今年5月只有6%。江与城干脆直接贡献了一次万人摇！
义桥的风荷锦庭和湘湖的悦虹湾，刚公布的中签率，也分别只有11.4%和5.9%。
甚至700万以上的豪宅如保利滨江·上品，最新中签率仍低至31%，且接下来的晓风印月、杭州壹号院和首开杭州金茂府，中签率可能只会更低。
信贷的全面收紧，不知会否给入夏的杭州浇一盆冷水。
从真实负债水平看，杭州已高居全国前列。数据显示，2018年末，杭州住户贷款13956.7亿元（较上年末增长44.5%），占全部贷款近4成。
若扣除住户存款，人均净负债高达3万8（包括房贷、车贷等各类个人贷款）。
如此背景下，杭州楼市是“步人后尘”，转换风向？还是继续前两年的“独立行情”？
6月和7月，将会是我们的重要观察窗口。这两个月新盘集中上市，仅6月就接近60个，而且高价地扎堆，全是六七百万起步的高总价豪宅。
井喷的豪宅对购买力消耗极大，短期会不会出现枯竭现象？
刚领出预售证的滨江金地·御品和保利·澄品（洋房），将会是明确的风向标。
理由很简单。前者均价69800元/㎡，后者均价56000元/㎡，限价红利已不十分明显，吸引力更多聚焦于自住价值，对购买者信心是一次考验。
无论结果如何，接下来总体战术应保守一些。
今年世界经济形势错综复杂，作为个体，不宜对未来收入有过高预期，更不宜盲目加杆杆。相反，更应该防微杜渐，防患于未然。
比如，努力赚钱，保持现金流，留足几年月供的钱。
大老哥·主题报告会
时间：6月22日（本周六）下午14时
地点：江干区钱江新城·湘和国际展示中心
层楼 x 集楼 | 楼市大老哥 x 湘和国际
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣麦格/咸鱼
编辑∣二叔
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部分图片来自网络