对高价次新房，请保持理性和警惕 | 楼先生问答NO.399
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新房摇不到，去买次新房？
基本上，我是不支持这样做的。再怎么样，这些刚交付的次新房，普遍比新房要贵得多。最近留香园的7万1，据说这是房东和买家已经谈好的价格，就等网签了。
再早些，武林邸刚刚交付两个月，就网签了一套6万2。还有去年交付的候潮府、锦绣之城，也出现了8万2、6万2的成交价。
这些高山顶上的成交价，每一单都刺激着市场敏感的神经。但一定要清楚，二手房存在大量的偶然性，它们不能代表整个市场行情。如果你只看见它们，很可能会让你做出错误的决定。
结论是很确定的：对于那些价格明显高于预期的次新房，要不要花这么多的钱买它们，应该要再衡量一下。这背后还关乎两点：一是对后市行情走向有没有自己清晰坚定的判断，二是能不能抵抗得住对限价新房的诱惑。
首先，我们看到的二手房，只是冰山一角。上半年杭州成交了4万套二手房，不算差，但供应端却仍有8万多套。接下来才真正开始交付潮，大量投资型的房子会马上挂出来。
其实6月就有微妙的变化：随着二手房议价空间缩小，房东涨价次数变多，成交周期变长，成交量下来了。房东的预期与市场真实情况出现较大龃龉，下半年二手房的数据估计不会好看。量变到质变，只是时间问题。
其次，政策面上，我已经感受到了收紧的趋势。大家可以关注一下，下半年那些改善楼盘的网签，不会那么顺利了。当然，这对市场没有实质影响，但完全能看出政府的强硬态度：接下来，新房突破限价，希望全没了。
最后就是等待执行的土拍「双限」，值得再次提醒大家：重视一点。它未必会成为一个长期政策，但即便短期严格执行，一旦预期被打下来，也不容小觑。对高价次新房，请保持警惕，莫冲动下单。
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200万/投资、崇贤/临平北/大江东/富阳
@文小墨
老师，我们小俩口有一套江南国际城120方和两套酒店式公寓，一套八方城全款和一套星云公寓贷款30万，目前手上有60万，还能借到60万，担心明年买不起改善房，所以打算先拿钱摇一套富阳的洋房宋都如意春江，年底把之江的星云卖掉清帐。这样的资产配置是否合适？有更优的建议吗？
楼先生：至于要不要摇一套如意春江，倒不是最关键的，而是从资产配置角度来看，把酒店式公寓换成普通住宅，大方向是无比正确的，毕竟再中规中矩的住宅，与酒店式公寓相比，会有更高的接受面，也有更高的升值期待。
总价200万，可以拓宽视野，跳出这一带选择，比如与滨江更紧密的银湖科技城，也有不少低总价的楼盘，今后地铁6号线开通，市场覆盖面会更广。除此之外，还有崇贤、临平北以及大江东，这些也可以成为你的关注目标。
只不过现在低总价的房子，尤其那几个最热门的楼盘，摇号都很激烈。反正这个阶段如果还是投资为主，那还是先盯着摇吧，如果摇不到，再退而求其次，或者索性等着年底直接改善，也是一个方案。
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富阳银湖/云湖城/雍景山、转塘\云都汇
@Justin
你好，我和老婆都在滨江浦沿上班，目前已买滨之江125方，希望在未领证之前再用老婆名义买一套，预算230万以内。1、纯投资一套，后续再找机会买学区；2、投资兼自住，后续父母来杭州生活，之前看过富阳的楼盘。这两个方案都可以，请推荐。
楼先生：新房限价，投资就压不下去。但要清楚地认识：房子最主要，还是用来自住，再怎么样，投资还是要放到自住后面。对你来讲，两个方案都可行，不过更建议从自住角度考虑，买一套富阳的房子给父母，还是挺合适的。
可以先关注富阳银湖，地铁6号线，今后到之江、浦沿都能用得上。比如云湖城体量大，推盘小步快跑，第二次开盘就不难买了。还有雍景山，去年毛坯1.3万，预计九十月份加推高层，价格方面也不会有太大的意外。其实更建议你踮踮脚，选择转塘的云都汇，全部89方，200多套，会一次性开出来，今后父母可以离得更近。
其它纯投资可以关注的楼盘，很简单，看看230万内能买哪里。你跟着中签率去摇就行了。比如未来科技城的梧桐郡、西溪公馆，良渚的和光尘樾，城北勾庄、桃源和长睦那边也有一堆楼盘。买在江南的话，可以考虑南部新城、义桥、大江东。能摇则摇，有机会都可以去把握。
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290万、下沙、翁梅/尚艺府、大学城北
@海港
老师好，本人杭州户口，刚需首套，预算290万，首付能拿出93万，9月前想买一套小户型，我们都在下沙上班，客运中心站往西，靠近地铁一手或二手都可以，最好新房，是否有推荐？
楼先生：这个预算，买到客运中心站往西，会有点难。既然都在下沙上班，为什么不直接考虑下沙范围内的房子？比如新房可以重点关注大学城北在售的两个新盘，分别是都会钱塘和春江天越。至于二手房，到下沙沿江一带，有很多可以匹配到的次新房，不少就在地铁口边上。
其它方向选择就真的有限了。如果你对地铁比较执着的话，可以到翁梅板块，关注尚艺府吧，下面还有三幢高层待售，89方和120方。这个楼盘跟地铁几乎是零距离，它的地下室直连轻轨。只不过中签率很低，上一次开盘中签率仅10%。附近还有另一个楼盘是江山云著，离翁梅站大概1公里左右。
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首付70万、丁桥/长睦/翁梅、电建泷悦华府
@辉太狼
我是在下沙工作，老婆是在丁桥工作，两个人都有公积金，加起来大概有7000元，目前手上有70万现金，杭州无房，刚需，请问老师能帮忙推荐一下吗？
楼先生：楼上的尚艺府和江山云著，当然你也可以关注。你可能会嫌弃它周边的面貌不够好，城市感略弱，但放眼杭州，这样的选择其实也不是很多的。另外，至少有地铁，将来自住或转手也都还方便的。
还有一个地方能够关注，就是位于长睦的御东方，总价基本能够匹配上，马上第二次登记了，它是杭房开发的楼盘，老牌国企，品质方面不会那么提心吊胆。你还可以等一等，到年底或明年初，还有一个准现房楼盘，叫电建泷悦华府。
如果预算能提上去，比如单价三万一二也能接受的话，可以往丁桥方向，比如武林上城，它的住宅部分可以重点关注，就紧挨着天街，据说它的价格会很惊喜。还有一个芳菲与城，华侨城善于开发大盘，按它的开发思路，接下来应该会深耕丁桥，5月17日电建拿的那块自持26%的宅地，华侨城也参与竞拍了。
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400万左右、金科钱塘博翠、杨柳郡四期
@孩祈满
我是刚需，在庆春广场这边上班，老公在下沙金沙湖那边上班，想买一套总价400万左右的新房，考虑孩子读书和通勤，我不会开车，老公会开车，新房买哪里比较合适啊？
楼先生：尽量靠市中心呗。其实你可以盯着两个楼盘，那就是天城府和金色时光，它们还有一些89方的小三房，总价上比较契合，不过它们的学区普普通通，但位置上还是蛮靠市中心的，今后这样的价格这样的位置，不会再有。天城府也马上要登记最后一批房源了，可留意一下。
其它的方向就只能往东。比如七堡的杨柳郡，等到9月应该会开盘，它一共还有616套，户型从小到大也比较多，比如85-106方这个面积段可以关注，现在不确定的是价格，如果还是三万六七，中签率会很低。另外像天悦江湾、公园1872，它们也还有100方的小户型，也在等价格。
艮北这里还另有一个纯新盘，叫钱塘博翠，开发商是来自重庆的金科，这个楼盘最小面积110方，大概率均价还是四万出头的样子，预计9月会上市了。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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