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对高价次新房,请保持理性和警惕 | 楼先生问答NO.399

楼先生 层楼 2022-05-16

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新房摇不到,去买次新房?


基本上,我是不支持这样做的。再怎么样,这些刚交付的次新房,普遍比新房要贵得多。最近留香园的7万1,据说这是房东和买家已经谈好的价格,就等网签了。


再早些,武林邸刚刚交付两个月,就网签了一套6万2。还有去年交付的候潮府、锦绣之城,也出现了8万2、6万2的成交价。


这些高山顶上的成交价,每一单都刺激着市场敏感的神经。但一定要清楚,二手房存在大量的偶然性,它们不能代表整个市场行情。如果你只看见它们,很可能会让你做出错误的决定。


结论是很确定的:对于那些价格明显高于预期的次新房,要不要花这么多的钱买它们,应该要再衡量一下。这背后还关乎两点:一是对后市行情走向有没有自己清晰坚定的判断,二是能不能抵抗得住对限价新房的诱惑。


首先,我们看到的二手房,只是冰山一角。上半年杭州成交了4万套二手房,不算差,但供应端却仍有8万多套。接下来才真正开始交付潮,大量投资型的房子会马上挂出来。


其实6月就有微妙的变化:随着二手房议价空间缩小,房东涨价次数变多,成交周期变长,成交量下来了。房东的预期与市场真实情况出现较大龃龉,下半年二手房的数据估计不会好看。量变到质变,只是时间问题。


其次,政策面上,我已经感受到了收紧的趋势。大家可以关注一下,下半年那些改善楼盘的网签,不会那么顺利了。当然,这对市场没有实质影响,但完全能看出政府的强硬态度:接下来,新房突破限价,希望全没了。


最后就是等待执行的土拍「双限」,值得再次提醒大家:重视一点。它未必会成为一个长期政策,但即便短期严格执行,一旦预期被打下来,也不容小觑。对高价次新房,请保持警惕,莫冲动下单。




1.

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关键词

200万/投资、崇贤/临平北/大江东/富阳


@文小墨

老师,我们小俩口有一套江南国际城120方和两套酒店式公寓,一套八方城全款和一套星云公寓贷款30万,目前手上有60万,还能借到60万,担心明年买不起改善房,所以打算先拿钱摇一套富阳的洋房宋都如意春江,年底把之江的星云卖掉清帐。这样的资产配置是否合适?有更优的建议吗?


楼先生:至于要不要摇一套如意春江,倒不是最关键的,而是从资产配置角度来看,把酒店式公寓换成普通住宅,大方向是无比正确的,毕竟再中规中矩的住宅,与酒店式公寓相比,会有更高的接受面,也有更高的升值期待。


总价200万,可以拓宽视野,跳出这一带选择,比如与滨江更紧密的银湖科技城,也有不少低总价的楼盘,今后地铁6号线开通,市场覆盖面会更广。除此之外,还有崇贤、临平北以及大江东,这些也可以成为你的关注目标。


只不过现在低总价的房子,尤其那几个最热门的楼盘,摇号都很激烈。反正这个阶段如果还是投资为主,那还是先盯着摇吧,如果摇不到,再退而求其次,或者索性等着年底直接改善,也是一个方案。



2.

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关键词

富阳银湖/云湖城/雍景山、转塘\云都汇


@Justin

你好,我和老婆都在滨江浦沿上班,目前已买滨之江125方,希望在未领证之前再用老婆名义买一套,预算230万以内。1、纯投资一套,后续再找机会买学区;2、投资兼自住,后续父母来杭州生活,之前看过富阳的楼盘。这两个方案都可以,请推荐。


楼先生:新房限价,投资就压不下去。但要清楚地认识:房子最主要,还是用来自住,再怎么样,投资还是要放到自住后面。对你来讲,两个方案都可行,不过更建议从自住角度考虑,买一套富阳的房子给父母,还是挺合适的。


可以先关注富阳银湖,地铁6号线,今后到之江、浦沿都能用得上。比如云湖城体量大,推盘小步快跑,第二次开盘就不难买了。还有雍景山,去年毛坯1.3万,预计九十月份加推高层,价格方面也不会有太大的意外。其实更建议你踮踮脚,选择转塘的云都汇,全部89方,200多套,会一次性开出来,今后父母可以离得更近。


其它纯投资可以关注的楼盘,很简单,看看230万内能买哪里。你跟着中签率去摇就行了。比如未来科技城的梧桐郡、西溪公馆,良渚的和光尘樾,城北勾庄、桃源和长睦那边也有一堆楼盘。买在江南的话,可以考虑南部新城、义桥、大江东。能摇则摇,有机会都可以去把握。



3.

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关键词

290万、下沙、翁梅/尚艺府、大学城北


@海港

老师好,本人杭州户口,刚需首套,预算290万,首付能拿出93万,9月前想买一套小户型,我们都在下沙上班,客运中心站往西,靠近地铁一手或二手都可以,最好新房,是否有推荐?


楼先生:这个预算,买到客运中心站往西,会有点难。既然都在下沙上班,为什么不直接考虑下沙范围内的房子?比如新房可以重点关注大学城北在售的两个新盘,分别是都会钱塘和春江天越。至于二手房,到下沙沿江一带,有很多可以匹配到的次新房,不少就在地铁口边上。


其它方向选择就真的有限了。如果你对地铁比较执着的话,可以到翁梅板块,关注尚艺府吧,下面还有三幢高层待售,89方和120方。这个楼盘跟地铁几乎是零距离,它的地下室直连轻轨。只不过中签率很低,上一次开盘中签率仅10%。附近还有另一个楼盘是江山云著,离翁梅站大概1公里左右。





4.

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关键词

首付70万、丁桥/长睦/翁梅、电建泷悦华府


@辉太狼

我是在下沙工作,老婆是在丁桥工作,两个人都有公积金,加起来大概有7000元,目前手上有70万现金,杭州无房,刚需,请问老师能帮忙推荐一下吗?


楼先生:楼上的尚艺府和江山云著,当然你也可以关注。你可能会嫌弃它周边的面貌不够好,城市感略弱,但放眼杭州,这样的选择其实也不是很多的。另外,至少有地铁,将来自住或转手也都还方便的。


还有一个地方能够关注,就是位于长睦的御东方,总价基本能够匹配上,马上第二次登记了,它是杭房开发的楼盘,老牌国企,品质方面不会那么提心吊胆。你还可以等一等,到年底或明年初,还有一个准现房楼盘,叫电建泷悦华府。


如果预算能提上去,比如单价三万一二也能接受的话,可以往丁桥方向,比如武林上城,它的住宅部分可以重点关注,就紧挨着天街,据说它的价格会很惊喜。还有一个芳菲与城,华侨城善于开发大盘,按它的开发思路,接下来应该会深耕丁桥,5月17日电建拿的那块自持26%的宅地,华侨城也参与竞拍了。





5.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

400万左右、金科钱塘博翠、杨柳郡四期


@孩祈满

我是刚需,在庆春广场这边上班,老公在下沙金沙湖那边上班,想买一套总价400万左右的新房,考虑孩子读书和通勤,我不会开车,老公会开车,新房买哪里比较合适啊?


楼先生:尽量靠市中心呗。其实你可以盯着两个楼盘,那就是天城府和金色时光,它们还有一些89方的小三房,总价上比较契合,不过它们的学区普普通通,但位置上还是蛮靠市中心的,今后这样的价格这样的位置,不会再有。天城府也马上要登记最后一批房源了,可留意一下。


其它的方向就只能往东。比如七堡的杨柳郡,等到9月应该会开盘,它一共还有616套,户型从小到大也比较多,比如85-106方这个面积段可以关注,现在不确定的是价格,如果还是三万六七,中签率会很低。另外像天悦江湾、公园1872,它们也还有100方的小户型,也在等价格。


艮北这里还另有一个纯新盘,叫钱塘博翠,开发商是来自重庆的金科,这个楼盘最小面积110方,大概率均价还是四万出头的样子,预计9月会上市了。




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文∣楼先生

编辑∣二叔


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