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提前锁定房价,利于买房,楼市新周期开始?| 楼先生问答NO.398

楼先生 层楼 2022-05-16


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上周六的上午,杭州市区挂出9宗地块,如传闻中一样设置了「限房价、限装标」的出让条件。无论是开发商还是购房者,从拿地那一天就可以知道今后的房价了。


有言论散播:政府这样做,又是一次为了拉抬市场。


说实话,要是轻信了类似的观点,可能会误导下半年的买房决策。我们要相信的是,政府出任何政策的目的,出发点一定是为了房价维稳,至于结果和目标不同,则有其它更多不可控的因素造成。换个角度讲,简单地理解为「政府等于房价」是片面的认知。


此次土拍新政一出,买卖双方都可以提前锁定房价。也就是说,根据接下来出让的一宗宗土地,至少大致可以画出往后1-2年内的杭州房价地图。


这一招,会马上起到安抚市场恐慌情绪的作用。


站到开发商角度来讲,坏事里的好事,事先限价比事后限价,更有契约精神,或者说,与政府博弈时,不再抱有幻想,简化行政流程,避免私下交易,更透明了。


通过「土拍新政」,政府摁住所有人的不安情绪,实现对市场的高度控盘。千万不要小看,在马上到来的一系列上半年的漂亮总结之后,这可能是楼市新周期的开始。只要严格执行一年以上,整个楼市的预期会有天翻地覆的变化。因此,值得足够重视。


最后,今年大概率也会是这样的趋势:上半年政策松,行情热;下半年政策紧,行情冷。比如在6月的最后一周,城东某个3万5以上的楼盘,网签被卡住了。有猜测说,涨幅额度已经用得差不多了。




1.

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500-700万、工作在滨江、城东vs滨江奥体


@海越

老师,我工作在滨江,500-700万的预算,如何选择?看情况澄品和晓风印月都挺难摇,东城金茂府比较好入手,目前时间节点比较尴尬,直接买东城金茂府怕以后后悔,但等其它两个摇号又怕错过东城金茂府,城东未来发展怎么样,有前景吗?


楼先生:比较容易买到,这一点反而让东城金茂府成为一个好选择,加上还有一套科技系统,对于很多人来讲,是一种全新的居住方式,比如不会有空调噪音,室内湿度稳定,这些都很诱人。虽然东城金茂府没有卖得特别风火,但一直都按正常速度在去化。如果向往不同的居住体验,在城东,这个楼盘可以重点关注。


至于城东的未来发展,也不用担心,天花板还远远未到。城东有重要的东站交通枢纽,又有密集分布的地铁网路,路面交通也四通八达,这些都是今后城东向上的基础。城东吃亏的地方在于,短期供应略大,其它比如奥体、滨江、望江新城又太有光芒。


至于具体选择上,可以试一试反向思考,比如错过哪个会更让你后悔一点?从通勤和性价比来说,应该还是澄品和晓风印月吧,无非这两个楼盘的中签率都会很低,能不能买到是个很大的未知数。尤其晓风印月,价格备不上去,政府卡得很紧。不管怎么样,像晓风印月这样的房子,还是先抱着期待去试一试吧,买不到再来关注城东,或者去萧山市北也是一个方案。



2.

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酒店式公寓vs非限购住宅、100万现金


@Daisy

一直关注层楼。目前手上有100万现金,打算投资一套房子,但没有房票了,要不要把万科西庐赠与给父母,腾出一张房票投资住宅,还是去买富力中心的酒店式公寓?


楼先生:通过直系亲属的赠予方式,的确能够突破限购,这算是限购政策的一个小小漏洞。赠予的优势在于,即使受赠人在杭州没有购房资格,也可以操作下来。而且直系亲属之间赠予,比如将房子赠予给父母,不需缴纳个税和综合税,主要就3%契税。但要注意,被赠予的房子要先结清贷款,对于很多人来讲,这是不小的阻碍。


如果西庐没有按揭了,那相对简单,通过赠予直接腾出房票,然后关注市面上那些低总价的限价新盘,比如富阳、崇贤、临平北、大江东都还有选择。若是还有贷款在按揭,就会比较麻烦一点,这样的话,不如索性考虑酒店式公寓,还有一个方向是不限购的青山科技城。从短期收益看,杭州富力中心是酒店式公寓当中比较突出的那一类,租售比算得过来,但从资产升值来讲,一般的酒店式公寓都不可能跟住宅比。



3.

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 买房「确定性」、500万、运河边的房子


@嗜睡趁年华

老师好,我刚毕业,打算在杭州定居买房。自住,预算500万,面积100-130方,地域没有限制,不要太偏就行,因为单身女性,不需要考虑学区房,交通便利周围有大型购物商场就可以,可以给一点建议吗?此外,对于我们这样刚开始工作,不是很刚需买房的人来说,现在是比较好的买房时机吗?还是可以再等两年再说?


楼先生:土拍新政出来,市场确实会更加稳定,但杭州一向政策都比较灵活,明后年会怎么样,也不好说。但至少今年限价是不会放开的,下半年各方面政策都会更紧一些。所以,与其守着不确定和未知数,不如趁现在把握一下。


还有一点也要注意,央行通过放水缓解经济压力,放出来的资金最后流入哪里,大家心知肚明,另外今年可以明显感受到通货膨胀。通俗一点说,就是什么都在变贵,只有钱变便宜了你现在还不是很刚需,过两年就很刚需了,既然早晚都要成刚需,有能力还是早点买呗。


有500万的预算,这个价格可以到城东,以后不管地铁出行或者自驾,到哪都蛮便捷的。比如城东新城的森林海尚,它的小户型可以留意;到艮北新城,关注下半年的杨柳郡,到时将会一次性推出四期600多套房源,像天悦江湾也还有小户型,不过得等,它对面的公园1872自带一个7万方商业。


还可以到城北,比如运河边上融创的两个楼盘,运河ONE可以买到舒适型三房,今后隔着运河的对面,会有一个运河湾商业综合体。还能跨过钱塘江去,摇一摇拥潮府、锦宸,离奥体不远,配套不用愁。





4.

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关键词

1000万、未来科技城/湖畔雲庐、钱江新城


@ZY

我们现在有一套耦园和一套庆春门的米兰公寓,目前还想购置一套既可投资又可自住的房子,考虑了绿汀路的湖畔云庐和附近的排屋,又比较中意钱江新城的房子,如果单价高可以置换掉一套,在纠结怎么选择中,最好带学区。


楼先生:可能还是要先撇开投资属性,才能专心地从自住角度选到想要的房子。不管是湖畔雲庐还是钱江新城的楼盘,第一维度肯定还是自住的考虑,投资的话,高总价的房子流通性没有那么强。一般来说,钱江新城的地理位置,决定了这里的房子有庞大的受众人群,而未来科技城,更像是一座独立的城市。


其实选择可以很简单,看哪边的房子能用得上。如果生活半径靠城西这边,或工作在附近,可以考虑未来科技城,湖畔雲庐可以重点关注,目前还卡在价格方面,开不了盘,不过今年迟早都要卖的。


钱江新城位于杭州版图的中间位置,今后去哪都相对方便,这里的城市资源更集中一些,上城区的教育资源也属于拔尖的,你可以把南星桥作为首选,其次还有望江新城和江河汇流区,也能买到好房子了。



5.

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关键词

闲林/五常、江南府/大户型、西溪公馆

@啊著

工作在西溪路花坞路附近,现在考虑绿城桃源小镇的叠排,均价2.5万毛坯,还有颐和江南2.8万的洋房,哪个更好一点?从位置上讲,绿城的离我更近一点,只是离地铁远了。


楼先生:在西溪路一带附近,住到良渚还是会挺吃力的。其实两个楼盘离地铁都很远,二选一的话,肯定优先考虑桃源小镇的叠排,不过这个楼盘是毛坯交付,还得自己装修。在闲林,你可以关注另一个在售的楼盘,那就是江南府,还剩下少量精装大户型,总价350万上下,如果能够匹配得上,倒还挺合适的。


如果对地铁比较执着,位于五常的绿城梧桐郡被你忽略了,第一次开盘1.8万人报名,中签率极低,今年后面几次加推也要拼手气,根据自己的节奏去试试看吧。另外,这一带还可以关注耦园,也是洋房,紧挨着西溪湿地。还有西溪公馆,近期在完成一些确权的手续,八九月份就要上市了,有2000多套房子你来讲,大致是这些选择吧,不论买到哪个,都比颐和江南要好。




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C E N G L O U · C H I N A



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- End -



文∣楼先生

编辑∣二叔


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