提前锁定房价，利于买房，楼市新周期开始？| 楼先生问答NO.398
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上周六的上午，杭州市区挂出9宗地块，如传闻中一样设置了「限房价、限装标」的出让条件。无论是开发商还是购房者，从拿地那一天就可以知道今后的房价了。
有言论散播：政府这样做，又是一次为了拉抬市场。
说实话，要是轻信了类似的观点，可能会误导下半年的买房决策。我们要相信的是，政府出任何政策的目的，出发点一定是为了房价维稳，至于结果和目标不同，则有其它更多不可控的因素造成。换个角度讲，简单地理解为「政府等于房价」是片面的认知。
此次土拍新政一出，买卖双方都可以提前锁定房价。也就是说，根据接下来出让的一宗宗土地，至少大致可以画出往后1-2年内的杭州房价地图。
这一招，会马上起到安抚市场恐慌情绪的作用。
站到开发商角度来讲，坏事里的好事，事先限价比事后限价，更有契约精神，或者说，与政府博弈时，不再抱有幻想，简化行政流程，避免私下交易，更透明了。
通过「土拍新政」，政府摁住所有人的不安情绪，实现对市场的高度控盘。千万不要小看，在马上到来的一系列上半年的漂亮总结之后，这可能是楼市新周期的开始。只要严格执行一年以上，整个楼市的预期会有天翻地覆的变化。因此，值得足够重视。
最后，今年大概率也会是这样的趋势：上半年政策松，行情热；下半年政策紧，行情冷。比如在6月的最后一周，城东某个3万5以上的楼盘，网签被卡住了。有猜测说，涨幅额度已经用得差不多了。
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500-700万、工作在滨江、城东vs滨江奥体
@海越
老师，我工作在滨江，500-700万的预算，如何选择？看情况澄品和晓风印月都挺难摇，东城金茂府比较好入手，目前时间节点比较尴尬，直接买东城金茂府怕以后后悔，但等其它两个摇号又怕错过东城金茂府，城东未来发展怎么样，有前景吗？
楼先生：比较容易买到，这一点反而让东城金茂府成为一个好选择，加上还有一套科技系统，对于很多人来讲，是一种全新的居住方式，比如不会有空调噪音，室内湿度稳定，这些都很诱人。虽然东城金茂府没有卖得特别风火，但一直都按正常速度在去化。如果向往不同的居住体验，在城东，这个楼盘可以重点关注。
至于城东的未来发展，也不用担心，天花板还远远未到。城东有重要的东站交通枢纽，又有密集分布的地铁网路，路面交通也四通八达，这些都是今后城东向上的基础。城东吃亏的地方在于，短期供应略大，其它比如奥体、滨江、望江新城又太有光芒。
至于具体选择上，可以试一试反向思考，比如错过哪个会更让你后悔一点？从通勤和性价比来说，应该还是澄品和晓风印月吧，无非这两个楼盘的中签率都会很低，能不能买到是个很大的未知数。尤其晓风印月，价格备不上去，政府卡得很紧。但不管怎么样，像晓风印月这样的房子，还是先抱着期待去试一试吧，买不到再来关注城东，或者去萧山市北也是一个方案。
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酒店式公寓vs非限购住宅、100万现金
@Daisy
一直关注层楼。目前手上有100万现金，打算投资一套房子，但没有房票了，要不要把万科西庐赠与给父母，腾出一张房票投资住宅，还是去买富力中心的酒店式公寓？
楼先生：通过直系亲属的赠予方式，的确能够突破限购，这算是限购政策的一个小小漏洞。赠予的优势在于，即使受赠人在杭州没有购房资格，也可以操作下来。而且直系亲属之间赠予，比如将房子赠予给父母，不需缴纳个税和综合税，主要就3%契税。但要注意，被赠予的房子要先结清贷款，对于很多人来讲，这是不小的阻碍。
如果西庐没有按揭了，那相对简单，通过赠予直接腾出房票，然后关注市面上那些低总价的限价新盘，比如富阳、崇贤、临平北、大江东都还有选择。若是还有贷款在按揭，就会比较麻烦一点，这样的话，不如索性考虑酒店式公寓，还有一个方向是不限购的青山科技城。从短期收益看，杭州富力中心是酒店式公寓当中比较突出的那一类，租售比算得过来，但从资产升值来讲，一般的酒店式公寓都不可能跟住宅比。
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买房「确定性」、500万、运河边的房子
@嗜睡趁年华
老师好，我刚毕业，打算在杭州定居买房。自住，预算500万，面积100-130方，地域没有限制，不要太偏就行，因为单身女性，不需要考虑学区房，交通便利周围有大型购物商场就可以，可以给一点建议吗？此外，对于我们这样刚开始工作，不是很刚需买房的人来说，现在是比较好的买房时机吗？还是可以再等两年再说？
楼先生：土拍新政出来，市场确实会更加稳定，但杭州一向政策都比较灵活，明后年会怎么样，也不好说。但至少今年限价是不会放开的，下半年各方面政策都会更紧一些。所以，与其守着不确定和未知数，不如趁现在把握一下。
还有一点也要注意，央行通过放水缓解经济压力，放出来的资金最后流入哪里，大家心知肚明，另外今年可以明显感受到通货膨胀。通俗一点说，就是什么都在变贵，只有钱变便宜了。你现在还不是很刚需，过两年就很刚需了，既然早晚都要成刚需，有能力还是早点买呗。
有500万的预算，这个价格可以到城东，以后不管地铁出行或者自驾，到哪都蛮便捷的。比如城东新城的森林海尚，它的小户型可以留意；到艮北新城，关注下半年的杨柳郡，到时将会一次性推出四期600多套房源，像天悦江湾也还有小户型，不过得等，它对面的公园1872自带一个7万方商业。
还可以到城北，比如运河边上融创的两个楼盘，运河ONE可以买到舒适型三房，今后隔着运河的对面，会有一个运河湾商业综合体。还能跨过钱塘江去，摇一摇拥潮府、锦宸，离奥体不远，配套不用愁。
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1000万、未来科技城/湖畔雲庐、钱江新城
@ZY
我们现在有一套耦园和一套庆春门的米兰公寓，目前还想购置一套既可投资又可自住的房子，考虑了绿汀路的湖畔云庐和附近的排屋，又比较中意钱江新城的房子，如果单价高可以置换掉一套，在纠结怎么选择中，最好带学区。
楼先生：可能还是要先撇开投资属性，才能专心地从自住角度选到想要的房子。不管是湖畔雲庐还是钱江新城的楼盘，第一维度肯定还是自住的考虑，投资的话，高总价的房子流通性没有那么强。一般来说，钱江新城的地理位置，决定了这里的房子有庞大的受众人群，而未来科技城，更像是一座独立的城市。
其实选择可以很简单，看哪边的房子能用得上。如果生活半径靠城西这边，或工作在附近，可以考虑未来科技城，湖畔雲庐可以重点关注，目前还卡在价格方面，开不了盘，不过今年迟早都要卖的。
钱江新城位于杭州版图的中间位置，今后去哪都相对方便，这里的城市资源更集中一些，上城区的教育资源也属于拔尖的，你可以把南星桥作为首选，其次还有望江新城和江河汇流区，也能买到好房子了。
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闲林/五常、江南府/大户型、西溪公馆
@啊著
工作在西溪路花坞路附近，现在考虑绿城桃源小镇的叠排，均价2.5万毛坯，还有颐和江南2.8万的洋房，哪个更好一点？从位置上讲，绿城的离我更近一点，只是离地铁远了。
楼先生：在西溪路一带附近，住到良渚还是会挺吃力的。其实两个楼盘离地铁都很远，二选一的话，肯定优先考虑桃源小镇的叠排，不过这个楼盘是毛坯交付，还得自己装修。在闲林，你可以关注另一个在售的楼盘，那就是江南府，还剩下少量精装大户型，总价350万上下，如果能够匹配得上，倒还挺合适的。
如果对地铁比较执着，位于五常的绿城梧桐郡被你忽略了，第一次开盘1.8万人报名，中签率极低，今年后面几次加推也要拼手气，根据自己的节奏去试试看吧。另外，这一带还可以关注耦园，也是洋房，紧挨着西溪湿地。还有西溪公馆，近期在完成一些确权的手续，八九月份就要上市了，有2000多套房子。你来讲，大致是这些选择吧，不论买到哪个，都比颐和江南要好。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络