限价，又向前走了一步 | 楼先生问答NO.403
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都说下半年限价会进一步收紧。
这事，已经证据确凿了。6月29日杭州第一批「限房价、限装标」宅地挂牌，限竞房对市场预期可以有很好的管控，对房价预期也更加稳定了。
再后来，申花一张4.8万的预售证，让所有人都看见政府对于限价的坚决态度。紧接着，市中心的另一个纯新盘也只备到4.8万。纯新盘也很难例外。
原本7月4日招标出让的江河汇流综合体，突然临时延迟了。当大家重新看到招标文件时，增加了住宅部分限价的内容：最高均价不得超过6.98万。
有一种擒贼先擒王、杀鸡儆猴的的味道。
这个价格跟南星桥、御品一致。也就是说，杭州一手房的天花板已经清清楚楚地被画出来了。像仁恒滨江园、凤起钱潮，基本没机会突破。
就跟土拍双限政策一样，不会有公开文件，但更多的行政手段会默默地用起来。比如昨天傍晚，在微信上疯传着一段会议纪要，内容就是关于今年的限价，条理清晰、逻辑严谨、目标明确。
1.
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300万、万达旁、璀璨澜宸/城北万象城
@娃哈哈
你好，我在万达旁边工作，预算只有300万左右，首套新房摇号摇了一年，已经对新房没信心了，最近看了一套瑷颐湾的290万，值得下手吗？如果不值得，还能摇哪里？
楼先生：咬咬牙，这个价格也能够下得了手，但实话讲，加上税费，比起一手房，这样的价格还是不够划算。其实你可以再等一等，不要被一些挂牌价吓到，实际成交的价格，尽管比新房要高，并没有那么吓人，而且下半年二手房的行情不乐观。
二手房不用着急，新房又还在限价，政府摁着房价，可以再折腾一下新房。接下来，运河新城一带能选择的余地挺大的，比如与地铁只有400米左右的璀璨澜宸，还有北面一点的城北万象城，它的住宅部分幸福里，单价也高不了，离地铁也近，而且又连通着万象城。附近还有德信大家和融信两个纯新盘项目。
另外，放开选择范围，往北五六公里左右，下半年会有一个精装现房销售的楼盘，目前还没案名，暂时叫绿都崇贤B2项目，一共1368套房子，到时会一次性取证销售，跟上河宸章一样。
2.
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纯投资、住宅/酒店式公寓/商铺、政府控盘
@土豆泥
你好，想咨询一下，未来科技城的商铺值得投资吗？还是再买一套住宅投资更保险？有其它的什么建议吗？
楼先生：商铺在所有的投资类型当中，选择难度是最大的，这跟是不是未来科技城的商铺无关。你可能挑来挑去，最后只有一两个是好的。不论是住宅底商还是综合体里的商铺，建议还是谨慎一点。比如住宅底商受到遍地开花的购物中心冲击很大，而综合体又要依赖于整体运营，目前真正能运营得好的综合体，一双手能数得过来。
相比之下，如果还有房票，投资一套住宅毫无疑问更加保险，尤其限价的新楼盘。换个角度讲，政府通过各种行政手段，对楼市高度控盘，也是一种变相的托底。当然，投资商铺和住宅，背后逻辑也是完全不一样的。
其实在商铺和住宅之间，还有一个选择，就是酒店式公寓。跟商铺相比，买到好的酒店式公寓概率要大得多。只要你掌握几个原则，还是比较容易挑到好的。比如价格上，尤其总价一定要可控；比如产品类型上尽量选择LOFT，以及双钥匙；比如地段上尽量靠核心地段，购物中心和地铁都齐全就更好。这些能满足的话，可以提升租金回报率。
3.
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未来科技城、天空之城/西溪公馆、以旧换新
@红
目前已经有两套房，一套亲亲家园一期的，想卖掉买未来科技的，但估计只能卖2万7以下的价格，未来科技城都要3万5以上，所以比较犹豫，到底要不要置换？置换的话，除了未来科技城，还能换哪里？
楼先生：从板块发展前景来看，从三墩换到未来科技城，还是进步的。现在再看未来科技城，它的未来已经很有底气，而且非常明确。等日后高铁新城来了，未来科技城对杭州的辐射范围和影响力都会进一步扩大。换是正确的，你要考虑的是，有没有楼盘适合自己，更重要的是，能不能摇得到。
那就先重点留意未来科技城呗。目前在售的楼盘中，梧桐郡算得上一个，2.2万的价格有绝对的优势，今年第一次开盘就有1.8万人报名登记，接下来中签率还是会很低。还有耦园、未来悦，也可以考虑，但不是谁都能买得到。
未来科技城的纯新盘有三个，今年都会上市，价格还不确定，但肯定贵不了，像天空之城、杭州富力中心、西溪公馆这些。其中西溪公馆是毛坯销售，单价肯定在3万内。这三个纯新盘加起来体量真还不少，可以努力摇摇看。
4.
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申花/拱宸桥、城市资源集中、顶级学区房
@Jeanette
层楼老师你好。目前纠结于置换还是买新房，目前单身女，和父母住。父母名下有一套100方的学区房，文一街+十三中，6楼无电梯。我名下有一套莲花新村80方，1楼也是无电梯。父母考虑养老，想买一套有电梯的房子，现金150万，是置换还是去郊区再买一套新房？
楼先生：西溪公馆就可以关注，基本在你的总价内。或者你就看，250万都能买到哪些地方，最重要的是，父母是否愿意住到这些地方去，比如这个预算可以买到良渚、勾庄还有桃源和长睦。就怕父母住惯了市中心，最后宁愿住回老房子。
所以就看你们图什么，如果还是喜欢城市资源比较集中的区域，那就选择置换吧。把预算再好好盘算一下，卖掉一套，加上现有的闲钱，估计像申花、拱宸桥附近的新楼盘，应该能够得上，既能保留比较好的地理位置，居住品质又能提升一大截。
往北，也行，就是到万达附近，那边的居住氛围也已经成熟起来了，今年会有不少选择，跟申花相比，单价要相差万把块钱。如果选择置换，那就卖掉莲花新村，另一套至少是杭州顶级的学区房，不管什么时候再来考虑出手，都是没问题的。另外，今后自己的小孩也可以用得上。
5.
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500万、工作在庆春广场、学区vs居住品质
@天星雨
老师，您好。我在庆春广场工作，想靠单位近一点的区域买一套学区房，预算500万，有什么楼盘可以推荐吗？
楼先生：采荷一小、二小和三小都在附近，但问题是，总价500万在附近买不到特别新的房子，像滨江凯旋门的两房，不会低于600万，单价要接近7万左右。在江干区想要买到好的学区房，大概只能是房龄比较老，居住感受不太好的房子。
只能要有所放弃了。要么学区普通一点，房子能够买得大一点，新一点，要么就学区很好，牺牲居住品质。我们一直坚持的观点是，学区固然很重要，有条件就上，但给孩子创造一个良好的生活空间，也是不可少的。
此外，如果来得及的话，新房也是一个选择，你可以等等看杨柳郡，是采荷实验旗下的小学，在艮北一带，它的学区要相对好一些，不过具体开盘时间还未确定，有600多套房子，到时一起推出。
▼65方双LOFT·杭州东站·万象汇
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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