提前看一下明年的房价 | 楼先生问答NO.405
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每月的这个时候，我们照例关心一下：房价数据。
国家统计局数据公布：70城一手住宅价格环比涨幅0.7%，同比上涨10.8%。其中杭州的一手住宅和二手住宅价格环比1.1%和0.4%，同比去年6月，涨幅9.1%。
不用较真，这些数据还是一如既往是失真的。不过表面看起来，涨幅确实还挺大的，这也基本符合我们所感知的上半年行情。而且我们也看得出来，房价涨幅被拉大了。
在敏感时期，我们需要掌握一门技巧，有些事情，我们得倒过来看：不是涨了多少，而是可以涨多少。
下个阶段，房地产会怎么样，全在国家统计局的表格里。统计司司长先生说：房地产不会出现大起大落。
有比没有好。然而深圳楼市的数据却已经消失了3个月，对于此事，官方回应说：市场规模有限，易受结构性影响，所以均价就不公布了吧。
可见，地方来自中央的调控压力有多大，谁都怕被问责。
最后说回杭州。我们的长官压力也大，为了市场稳定，也是奇招神招并出。最终，杭州房价被牢牢钉定了——自土拍双限政策以来，至今已有14宗「双限宅地」挂牌。
这意味着，我们逐渐看到了一年后的房价。
在这里：钱江新城、江河汇流、望江新城6.98万；钱江世纪城4.5万；萧山市北西3.75万；下沙金沙湖板块3.75万；萧山市北东3.75万；乔司2.87万；南部新城2.78万；富阳银湖2.2万；大江东1.8万；空港新城2.05万。
接下来，随着越来越多的板块挂出「双限宅地」，明年的房价地图也会越来越清晰。但不禁要追问：我们确定了房价，又会面临哪些不确定？
1.
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滨江区/改善、卓越傲璇城、时代滨江悦
@小明
层楼老师您好。目前有一套商教苑45方的采荷二小学区房，四季青门口，还有一套顺发恒园90方，手头还有200万现金，现在想去置换改善，要处理掉一套，应该怎么处理？楼盘考虑滨江萧山这里，有值得推荐吗？
楼先生：理论上讲，处理掉今后用不着的那一套就好了。比如采荷二小的学区房明确不要用了，优先考虑卖掉它。二者相比，总价400万的市北小户型，市场的接受面会很广，留在手上，随时都好卖的。
至于值得推荐的楼盘，今年滨江区有好几个，但具体选择上，要看你的预算。比如总价七八百万，可以关注中海云宸，应该很开了，可能是一次性开完。尽管晓风印月还没有具体的上市时间，但价格基本可以参考杭州壹号院，关注的人很多。
如果想要控制住总价，还有两个滨江区的楼盘可以留意，一个是时代滨江悦，另一个是卓越的傲璇城，500多万就可以搞掂。其它能关注的楼盘，就只有往萧山市北，像是拥潮府、锦宸都是中签率很低的楼盘，另外杭州世纪也可以看看，相对户型大一些，也不那么难买。
2.
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总价500万内、运河ONE、和宁文华府
@SHW
你好老师。一人在滨康路上班，一人在文三路学院路上班，房子买在哪里比较适合？控制在500万内。
楼先生：既然不能折中，那原则上，建议关照女方一点，毕竟女方对于家庭的付出要多得多。另一个考虑就是，哪一方是相对的自由工作者，那买房的时候，就关照另一方多一点。然后我们再来看，500万能买哪里。
在拱墅区还是有不少，除了申花的新楼盘够不上，往北面一点基本都能符合。比如到城北万达旁，它的西北面是和宁文华府，有高层和洋房，颜值挺高的。东面到运河边，有融创的两个楼盘，就是运河ONE和天阅运河源，预计9月面市。
跨江到江南岸，像湘湖边的悦虹湾可以重点留意，500万左右可以买到大四房。还有像上面提到的傲璇城，它的89方Loft，应该也能框得到。其它的就只剩下萧山市北的楼盘，除了拥潮府、锦宸之外，还有一个招商闻博花城。
3.
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江河汇流区、凤起钱潮vs仁恒滨江园
@吴春娣
层楼老师，帮忙分析一下，凤起钱潮和仁恒滨江园，哪个更值得期待，感谢。
楼先生：从地理位置上看，仁恒滨江园还是占了一点优势。南星桥是目前大家都公认的豪宅区，有很好的居住氛围，这里也是城市资源最为集中的区域。另外，从开发商的品牌角度看，仁恒滨江园也占一点优势，仁恒和滨江都是国内品质房企的第一梯队。目前产品细节还没有亮相，8月开放样板房，可以关注一下，相信装标配置不会令人失望。
江河汇流区是钱江新城下一个风口，现在还比不上，但未来可以跟南星桥一较高下。至于凤起钱潮的产品本身，从高层样板房开放以来，已经收获了业内外一致好评。整体的质感，只要看看营造难度很高的外立面，以及那几套交付标准的样板房，你就有数了。另外，它的洋房样板房也对外开放了，也很惊艳。安徽置地这家开发商，在杭州略吃亏了一点，品牌知名度不如绿城、仁恒，但实际上，出身同济大学工程设计的老板，对品质特别重视。
换句话说，仁恒滨江园做得好，是理所当然的，是预期之内的。而凤起钱潮做得好，是惊喜的，是意料之外的。
4.
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关键词
总价1000-1500万、湖畔雲庐、颐和江南
@沉夏
手头有两套小房子，打算置换，都卖掉凑一凑可以承受总价1000-1500万，喜欢排屋或叠排，我和爱人工作区域都在城西一带，小朋友在三墩上一年级，未来科技城和良渚，更推荐买哪里？有具体楼盘推荐吗？
楼先生：二选一，更推荐未来科技城。相比良渚，未来科技城有更为集中的城市资源，这里有阿里巴巴、火车西站、公共中心以及南湖，今后产业、交通以及政府配套，会形成良好的互动。
在未来科技城，可以重点关注两个楼盘，一个是镜溪绿汀，已经开过一次盘，均价4万6，总价800-1000万；另一个是湖畔雲庐，还在等预售证，就看它什么时候开盘吧，估计价格备不上去。其它的推荐，在未来科技城还有两个排屋项目挺合适的，就是新湖菲林墅和瑞成熙园，十分典型的低密大盘。
如果为了方便照顾小朋友，良渚可以作为备选的方向，尽管没有四通八达的交通网络和城市资源，居住环境倒是更胜一筹。这个总价可以留意郡西云台，在良渚文化村里面，还有就是颐和江南，它有一批中式合院。
5.
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关键词
350万左右、天空之城、三墩北/云谷天境
@Mirror
现在手持150万现金，可承受总价350万左右，孩子一岁半，考虑学校，最好在城西，有哪些可选？
楼先生：看要多好的学区，如果不用最拔尖的那一批，选择新房就可以了。比如可以先考虑西湖区的三墩北，再怎么样，还是西湖区的学校，总过得去的。比如本月底云谷天境会加推2幢洋房，总价上稍微垫垫脚，还有边上的云和湖，还剩2幢精装高层。无非这些都得摇号。
还有一个方向是未来科技城，你可以重点关注天空之城，初步计划九十月份上市，目前价格不确定，估计贵不上去。这是万科很重视的复合型开发项目，体量大，产业类型多，小区内就规划有1小学和3幼儿园。做好了，天空之城会跟良渚文化村一样，成为万科体系内的全国标杆。
其它的就不在城西，而在城北，融创在运河边的两个楼盘，运河ONE和天阅运河源也是比较合适的选择，价格可参考住宅刚刚清盘的中城汇，有小户型，学区方面有彩蛋。
▼65方双LOFT·杭州东站·万象汇
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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