戴村、昌化、瓜沥……摇一次号，认识一个新乡镇？刚需正填满杭州最后“边角料”
有一种后悔，叫做当年没买房。
但现在，有一种无奈，叫做虽然在杭州买到了房，却不知道“在哪儿”。
这可不是夸张。就拿“万人摇”江湾城来说，当时不少人直言：如果不是价格便宜，或许这辈子，都不会跑到义桥这个角落。
更有人说：“都到绕城高速外了，这还是杭州吗？”
不过，只要有利可图（倒挂红利），或门槛够低（经济有限），在投资客和刚需眼中，任你位置再偏，都不是事。
东湖（临平北）、大江东、义桥、瓶窑、临安、富阳高桥，塘栖、东洲……够远了吧。别开玩笑了，这些已经算是热门郊区板块了。
但看看瓜沥、所前、临浦……若不是买房，以前有多少人了解。
这正是城市高房价背后的残酷现实。
越来越多人被挤压到城市边缘。而这些曾经想不敢想的边角料，如今真的成了许多人的购房选择。对有些人来说，买房就像在上一堂地理课，每摇一个新盘，就能认识一个新地名。
“摇号一年多，登记了二十多个楼盘，房子没买到，倒是记住了杭州很多地名。”有刚需购房者如此自嘲。
可以预见，这堂“地名认知课”，还将持续下去。
因为上半年有不少房企，已经把枪口瞄向了“郊区的郊区”。什么戴村、临安昌化，管它离武林中心几十公里，全都不在话下。
可怕的是，即便这样的犄角旮旯，依旧争得“你死我活”——高溢价是常态，封顶+自持也不意外。
但再远的房子，终归还是购房者买单。
若是投资客，等到交付出货后，便可拍拍屁股走人；但刚需呢，未来几年、十几年，甚至一辈子，都会跟这套房子捆绑在一起。
今后每天长时间的上下班通勤，应该会很痛苦吧！
PART 1
上半年这波郊区拿地潮，到底有多偏？
6月26日，瓶窑一宗124.4亩商住地出让，竞价场面空前激烈（瓶窑史上）。仅经过50轮竞价，就进入自持阶段。
最终，西房以封顶12974元/㎡+自持6%拿下，一举刷新板块纪录。
背靠世界文化遗产，紧邻良渚新城，直线距武林广场也“仅约22公里”，瓶窑的火热，或许还能理解。
但再往前推一周，很多人就看不明白了。
6月19日，临安推出4宗宅地，总建筑面积44万㎡，2宗位于临安城区，2宗位于临安昌化镇。
昌化镇在哪里？若以临安区政府为起点，还要沿杭瑞高速往西近50公里；若以武林广场为中心，直线距离超过90公里。
据说，某房企前期投资部人员，进行实地勘察，打开导航吓了一大跳。原来他以为就在临安城区附近，结果光高速就开了一个小时，差点就到安徽地界了。
但就是这么两块犄角旮旯，依旧要靠抢。
1宗由首入杭州的东亚新华竞得，成交楼面价2663元/㎡，溢价率12.13%。另1宗则由企中天竞得，成交楼面价2375元/㎡。
这不是个例。3月29日，位于萧山戴村的萧政储出[2019]6号宅地出让，由德信以总价124194万元竞得，楼面价8018元/㎡，溢价率45.8%。
同一天，银泰也竞得1宗戴村宅地，楼面价6628元/㎡。
如果不是土拍，估计没多少人知道戴村吧。毕竟，从地理位置看，从义桥江湾城出发，直线还要往南约8公里才能到。
PART 2
戴村很远，却不难找。
前天下午4点，我从滨江区政府自驾出发，走江南大道，转时代高架，一路往南，穿冠山隧道，过绕城高速，再沿衔接的四季大道继续往南，就到戴村了。
全程约25公里，路线非常简单，上了时代高架后，不用拐一个弯，只管往前开即可。
中途遇到了2个拥堵点。一个是滨江时代高架段，因为和彩虹快速路相连，这里堵车司空见惯；另一个是时代大道东方文化园段，主要原因是正在修建高架，车流量一大，就容易堵。
正在修建高架的时代大道
到江湾城时，大概是4点半，用时约半小时。
继续往前开约5分钟，就要穿过一座渔浦大桥，下面流淌着的是即将汇入钱塘江的浦阳江。
到了这一段路程，可以明显感受到，中国典型的乡镇道路风貌：沿途两侧，尽是一些制衣、布艺、门窗之类的厂房。有些看起来早已停业，略显破败。
而马路上，电瓶车、三轮车、小面包、客车，大货车等，也是随处可见。
再过几分钟，就能看到各地特色的宣传式欢迎标语了：“创建国家卫生镇，打造杭州南花园。戴村人民欢迎您！”
戴村镇入口，不远处即是杭黄高铁
抵达戴村前，还要下穿过已开通的杭黄高铁。
杭黄高铁一过，就算正式到达戴村镇了，此时大约4点50分。左手边是镇中心，右手边就是正在建设的城南“银泰城”（银泰共有2块地，这块是2018年拿的），及德信新拿的宅地。
一片长长的围挡，施工道路坑坑洼洼。
公开资料显示，“银泰城”总体量14.4万㎡，涵盖住宅、百货、超市、影院、服饰、餐饮等业态。据之前消息，住宅预期要卖1万5。
而一路之隔的德信项目，体量近15.5万㎡，除了住宅，还包括幼儿园和公租房。按照先前公示，共有22栋高层商品住宅，可售1500余户。
戴村镇中心风貌
但走进戴村镇中心，我看到的只是一个与大都市繁华恍若隔世的“小地方”。
因为整个镇中心，只有两三个街区，汽车随便开个几分钟，就能绕完一圈。沿街的居民楼，以六七层为主。一层的底商，也是普通乡镇常见的店铺。
“全镇才3万多人口，肯定还是要靠外溢购房者吧。”我想。
戴村镇未来规划
去年，萧山与银泰开启战略合作，要在戴村建设一座“农旅小镇”。
规划非常宏大，占地面积5.59平方公里，核心建设面积1.5平方公里，总投资约200亿元。建成后，预计年吸引游客200万人次。
值得一提的是，杭州中环就在戴村镇南侧。加上今后时代高架建成，戴村的交通，的确可以上一个台阶。
但绝对距离摆在眼前，戴村能吸引到足够多的游客，和外溢购房者吗？
PART 3
7月初，风荷锦庭推出100套精装高层，均价18600元/㎡，中签率仅14.9%。
义桥需要拼运，再往南8公里的戴村，价格便宜三四千，有多少购房者愿意买单？
很难预料！但至少从目前看，在高房价的现实面前，杭州的边角料，卖得可一点都不比市区差。
拿萧山瓜沥镇来说，直线距武林广场近30公里。即便到国博中心，也要21公里。从地图上看，与其说它是萧山，倒不如说是绍兴，来得更真切。
从瓜沥镇政府出发，只要往东南约13公里，就能到高铁绍兴北站。
但这么一个偏僻角落，普通高层要卖到1万7-1万8，只略低于东湖、崇贤，还卖得非常俏。
数据显示，自去年5月摇号以来，板块唯一新盘融创·东麟府，4次高层加推均需摇号，最低中签率仅11.2%。到今年5月，包括叠排在内的所有住宅房源，已全部售罄。
说到这里，就不得不提“郊区之王”碧桂园。
萧山所前、临浦两个“陌生板块”，之所以进入购房者视野，主要归功于碧桂园两大项目——前宸府和越溪府。
所前直线距国博约14公里，南部新城还要往南。临浦距国博约19公里，只比戴村略近些。
但和东麟府一样，两大楼盘价格不算很低（2万1和1万6），销量却都不错。最低中签率，分别只有19%，和12.56%。
不过最牛的，还是富阳东洲的微风之城。
去年4月到现在，累计20次推盘，几乎“逢开必摇、逢摇必罄”，吸引了大批杭城购房者。最低中签率低至5.8%，堪比“万人摇”。
当然，相比瓜沥、所前、戴村等，富阳东洲距离市区虽然也很远，市场认可度却要高得多。
其他耳熟能详的板块，如东湖、大江东、义桥、临安、塘栖等，就更不用说了，10%左右的超低中签率，屡见不鲜。
PART 4
无论房企还是购房者，没有谁天生愿意“舍近求远”。
“市区地价太高了，竞争又激烈，普通房企根本拿不到地啊！”业内人士表示。
这不难理解。过去几年，杭州拿地成本迅速上涨，加上诸如现房、自持、配公租房等限制条件，对房企提出了更高要求。
相关数据显示，2015年杭州宅地平均楼面价仅8275元/㎡。2016年大行情启动后，跳涨至14191元/㎡，此后由于限价，一直维持在1万8左右。
门槛这么高，房企要生存，只能转战外围板块，或竞拍些商业用地。
比如中天房产，近年到是拿了几块宅地。但看看地段，不是义桥、临安城区，就是富阳高桥，临安昌化……
同理，面对高房价，普通刚需也只能瞄准陌生的郊区。
去年有一位粉丝史先生，工作在下沙，因为实力有限，只买得起200万内的房子。最开始，他想买大江东的旭辉宝龙·东湖城。
那时摇号刚推行，采取的是线下登记，通宵排队12小时才登记上，可惜还是没中签。
摇不中怎么办，只能换一个目标。随即史先生又跑到“人生地不熟”的瓜沥，想摇融创·东麟府。
结果碰碰运气的他，居然真的中签了。瓜沥很偏，下沙过去基本只能走高速，上下班成本不低。但几乎没有犹豫，史先生就下单了。
“当时那种行情，大家都赶着上车，根本不会考虑这么多。”
最近身边还有一个朋友的侄子，踌躇了几个月，以1万9单价入手了临平东湖板块。“位置是偏了点，但只能承受200万总价，能摇中就不错了。”
PART 5
路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。
如何搭配交通方式合理出行，或将成为杭州刚需通勤的必修课。
但是请放心，你并不是一个人，全世界大城市的刚需和白领，每天也在通勤时间过长的困境里挣扎。
旧金山有个白领Finlay，每天要花4个小时上下班。他住在Dixon（加州），在旧金山湾区工作，单程距离接近72英里（约115公里，接近苏州到上海的距离）。
为了准时上班，Finlay早上四点半就要起床，5点10分准时发动汽车。
如果早上感觉疲惫，他会选择公共交通。开车到Pleasant Hill，从那搭乘火车到旧金山，再步行至办公室。
有人算了下，每年Finlay有超过1000小时，整整43天，都是在路上。
相关研究报告显示，日本东京上班单程平均时间58分钟，大阪是52分钟。因为东京人口密度实在过高，以致于地铁推手也成为了日本的一个职业。
莫斯科平均通勤时间2个小时，40%的莫斯科市民声称，经历过超过3个小时的单程通勤时间。
中国自然也不例外。据城市通勤研究报告显示：北京居民通勤最痛苦，平均用时达56分钟；上海居民平均用时为54分钟；6%的广州通勤人口需要跨城通勤。
对大多数人来说，通勤时间过长，已成为一种折磨。
美国地理学家联合会研究表示，通勤时间超过30分钟的人比其他人死得早，长距离通勤意味着锻炼和睡眠时间的减少，严重损害身心健康。
随着城市版图的不断扩大，杭州“北京化”、“东京化”趋势，越发明显。
但好在轨道交通的大力推进（地铁+城际铁路），加上便捷的城市快速路网和高速路网，让居住在远郊变得相对可以接受。
为了应付通勤，身边很多小伙伴上下班都变成了BMW模式，即：公交车（bus）+地铁（metro）+走路（walking）。
杭州刚需，有没有可能创造通勤新纪录？不得而知，但出行压力大增，或已不可避免。
纽约帝国大厦解说中有这样一段话：“在这万家灯火的背后，是某个人的家或办公室，在这里你看不到中央车站通勤的上班族的疲惫，但正是这些普通的纽约客，造就了这座城市的伟大。”
也许从家到公司，成为了你走过的最遥远的路。但请千万不要质疑自己，每个城市的辉煌和繁华背后，都有一群千疮百孔仍默默努力不甘放弃的普通人。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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