利空消息挺多，间接影响买房情绪 | 楼先生问答NO.404
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其实，买房就是一种博弈。在博弈过程中，吸收、整编和权衡各种利好和利空的消息。买到什么价格，是一方面因素，因为有限价，有倒挂。而当下的买房情绪，则是另一方面，政府通过操控情绪，即可控制热度。
最近关于楼市的利空消息有点多，政策层面也有意打击楼市。比如银保监会约谈并预警房地产信托公司，这意味着，下半年房企融资被收紧。
在此之前，住建部预警部分房价涨幅大的城市，被警告的城市立马做出反应。我听说，杭州的限价政策下一步怎么走，也被关心到了。
房贷利率方面，近期也是有明显反弹。据机构数据显示，6月以来，首套房平均利率上浮比例上涨了，且利率上涨的银行也增多了。
在调控政策不变的情况下，通过调节利率和融资，确实能比较平稳的左右楼市行情。年初这一波行情，本质上就是通过宽松的金融环境上去的。
对于杭州，影响比较直接的还是「土拍双限政策」，调控的颗粒度越来越细密，市场的焦虑情绪就越能得到安抚，预期也就越来越稳定。
开发商在6月抢收了一波之后，在政策、舆论以及市场供应等多方面配合一下，接下来会有一段休养生息的阶段。这是好事。房地产是一个非常需要节奏感的行业，起起伏伏才是正常的。
1.
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350万左右、未来科技城、和宁文华府
@樂蕏
老师你好，我刚拿到杭州户口，准备七八月在杭州买一套房子作为投资用，总价最好350万左右，均价4万也可以，不按揭不摇号，想买现房，哪个区域的房子比较有升值空间？听说几个科技城升值空间会大一点？能推荐几个适合投资的小面积楼盘吗？请指导一下。
楼先生：可以很明确告诉你，这样的房子不存在，即便有这样的楼盘，也轮不到你。从投资角度来讲，是不是现房，并不很重要，关键还是价格，那些中签率低的新盘，大家还是冲着限价去的。换句话说，要买现房就可以选择二手房，但你下不去手，因为不实惠啊。
不过关注未来科技城是正确的，目前这一带的新盘，限价程度还挺高的，精装的楼盘均价三万一二左右，比如未来悦二期，中签率很低，今后估计也差不了太多，还有西溪公馆、梧桐郡，这些都是投资上选。
单价到4万的话，有三个板块可以重点关注，一个是艮北，不过总价上，只有杨柳郡能够匹配，目前还不知道具体上市时间；一个是城北万达旁，和宁文华府的高层，价格会很惊喜，今年推盘量挺大，总有不难买的时候，你可以做好准备，等它上市；还有就是萧山市北的锦宸，最小95方。
2.
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工作在城北万达附近、200万、崇贤新城
@Cora
老师好，长期看你们的文章，现在杭州的刚需真苦，我就是其中之一，目前在拱墅区万达附近上班，首付只有60多万，想买一套90方左右的房子，一直摇号摇不中，想问塘栖的招商雍澜府怎么样？其它还有值得我去摇的吗？
楼先生：总价200万左右的低总价楼盘，中签率肯定是低的，那只能拼手气了。但问题是，一直摇不到也还得继续摇啊，事实也是如此，不止你一个，很多已经摇过二三十次的人，也还在不懈努力地摇下去。运气这种事，很难讲，说不定下次就中了。
在万达附近上班的人，从地理位置上看，塘栖还是有一点远，至少目前看，还犯不着「舍近求远」。如果愿意再摇一摇，崇贤一带的新盘，不管是总价还是通勤方面，匹配程度都要高不少，虽然崇贤的中签率也低到个位数了，但还是建议努力试试。比如秋实宸悦、绿都的精装现房项目、西房江南宸庐这些。
3.
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总价1000万、投资vs资产保值、仁恒滨江园
@盛夏
钱潮路艮山西路的都会森林，适合投资吗？预算1000万，在钱江新城附近还有什么吗？
楼先生：这不应该从投资角度去考虑，会很容易掉入「限价」陷阱，而是1000万想买什么样的房子，买这个房子图什么。去年都会森林开过一次盘，高低楼层的价差拉得很大，的确有人买低楼层投资。现在剩下的房源，都是正常的价格了，纯粹冲着投资去，建议还是考虑周详些。
理论上来讲，那些高总价的房子，投资的合理性都不强，尤其单价、总价「双高」，今后必然会有流通性弱的问题。买上千万的房子，还是要转换一下思路的。除了都会森林，像南星桥的仁恒滨江园、江河汇流区的凤起钱潮、望江新城的御品，都在你的选择范围内。不过这些房子，更应该从家庭资产保值的角度去看。
真的要投资的话，不如往滨江奥体去看，可以关注保利澄品、杭州壹号院，晓风印月也重点盯牢吧。毕竟与江对岸的楼盘相比，每平方相差2万啊。
4.
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以旧换新、总价1000万、滨江奥体/钱新
@听雨
老师好，现住在天福花园70方老房子里，有一套德信君辰89方，是儿子的名字，儿子大学毕业一年，想买一套滨江奥体或者钱江新城的房子，帮忙推荐一下，如果需要卖掉一套，卖哪套合适？
楼先生：天福花园的老房子确实应该换了，南北面两个房间，客厅、厨房、卫生间集中在中间段，这样的户型已经被淘汰了，市面上有大把比它好的房子。既然有置换的想法，换掉它也没什么可顾虑的。
关注滨江奥体或钱江新城的房子，说明承价能力还不错，比如可以留意一下保利澄品，下一批洋房和高层会一起推出来，它的洋房不难买到，像是杭州壹号院，总价在八九百万左右，也可以等等看，还有晓风印月，目前价格还是备不上去。
到钱江新城一带，南星桥只有一个新楼盘，仁恒滨江园起步165方，预计8月会有样板房，往江河汇流区，凤起钱潮的装标配置比较高，到目前，业内整体评价都还不错。另外都会森林，可以不用摇号。
如果不愿意等新房，那再来考虑周边的次新房。比如奥体的春江彼岸、春江郦城、明月江南这些都比较值得拥有，或者南星桥的候潮府、金隅学府，这些交付不久的次新房，当然，原则上可以置换，但单价都不低的。
5.
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摇中杭州壹号院、学区房、下半年二手房
@吴J
层楼你好，我们自住名城燕园89方，6月底刚买到了杭州壹号院171方，但两个房子学区都比较尴尬，杭州壹号院也不知道好不好，而且2022年交付，我们2021年上幼儿园，现在怎么办，卖掉燕园再买个学区吗？或者考虑准现房？现在燕园适合出手吗？
楼先生：恭喜你摇中杭州壹号院。目前看，奥体的公办学区还是普普通通的，边上倒是有一些不错的民办。买杭州壹号院肯定不是冲着学区，而是价格、地段以及周边有最好的城市资源。
每个人对学区房的理念是不同的，但如果想为今后孩子买一个优质的学区房，未尝不可，也是很多父母都在做的。接下来优质的教育资源，总体趋于紧张，要准备的话，还是提前一点为好。
你可以选择卖掉燕园，但不建议考虑再买新房了，至于准现房，本身就很少比较难选，而且学区方面也不一定符合。卖掉后，可以加点钱垫垫脚，考虑拱墅卖小。理论上来看，早点卖比较合适。下半年大量新盘交付，挂牌量还会进一步升高，对于卖方，压力只增不减。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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