下半年调控无法松绑？再一次被确认 | 楼先生问答NO.407

Original 楼先生层楼 2022-05-16

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全国人民又一次被震惊了：7月17日开封「取消限售」，并得到官方承认。理由是：提振市场信心。这够吓人的吧？大家都在猜测：风向又变了？

没想到，7月20日官方撤销「取消限售」。

不要怀疑。前面「取消限售」的态度是认真严肃，后面撤销「取消限售」的态度也是认真严肃的。但都不重要。因为对于楼市而言，开封本身是一个不重要的城市。

如果把主角换成杭州、南京、北京、上海或者广州、深圳，那个时候，我们才要严肃认真地对待。其实不管开封做什么，都不应该被带偏节奏。

正向看，没意义。但我们可以试着反向思考，则能看出不少意味深长——

1、「取消限售」一定是有原因的，这个原因来自市场，「提振市场信心」这六个字暴露了一切。

2、楼市调控通常是反向指标，收紧的城市基本面不会太差，放松的城市多多少少都有问题。接下来，三四五线城市要踮着脚走路，不安全。

3、撤销「取消限售」也一定是有原因的，这个原因来自上头，跟媒体舆论也没什么关系。联想一下太原、菏泽取消限售就知道了，关键还是上头的想法今时不同往日了。

4、楼市调控必须是严肃的，但却可以有一千种理由让楼市调控不严肃，无非看有没有需要。开封看似不严肃的举动，也就是一次小小的探险失败而已。失败了，说明当下楼市调控还是严肃的。

5、现在的楼市调控对象已经变成了「地方政府」。

6、像开封这么不重要的城市，上头都这么重视。其它那些动不动就可以上头条的城市们一下子就心知肚明了：想要放松调控，没门。

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年收入300万、西湖区、中海黄龙云起

@泡菜哥哥

老师好，来杭州创业20年，现在名下有2套房，翠苑五区71方，嘉绿北苑155方自住，还有大悦城商铺3套，年收入300万，负债800万，现金有200万，大儿子后年去美国上大学，老二后年上嘉绿苑小学，翠苑五区上月挂中介，目前没人看房，之前关注澄品、杭州壹号院，以及未来科技城的湖畔雲庐，但又考虑老二上学不方便。请问老师如何置换？

楼先生：该出手时就应该果断出手。理论上来讲，二手房不具备上涨动能。尤其到下半年，二手房会比较艰难。房子卖不出去，大概率还是挂牌价太高的缘故，如果真心想要置换，可以随行就市，适当调低心理预期。

从房子本身来讲，澄品、杭州壹号院和湖畔雲庐，都很值得买。但是尤其这类改善性质的房子，一定要考虑实用性。所以还是要权衡一下吧。既然考虑上学方便或通勤便利，可以先关注文教区的两个楼盘，中海黄龙云起和中冶锦绣公馆，前者在枫华府第的边上，后者在城市芯宇的西侧。

另一个方向是申花，也有比较多的选择。像是庆隆这里的古翠隐秀，国际大师的作品，还是挺有诱惑力的。像丰潭路上的绿城沁园，也可以等等看。另外，九龙仓在申花的两个项目天荟和天玺，刚刚开放售楼处和样板房。

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单价3万左右、未来科技城、天空之城

@Vera

老师你好，自住首套，预算单价3万左右，小户型吧。我自己比较喜欢未来科技城这一块，看了西溪公馆、天空之城、杭州富力中心和凤凰台。凤凰台双地铁加轻轨，但看了周边配套老了点，父母不是很喜欢，感觉升值空间不大。天空之城总感觉地段会不会没有西溪公馆好？但西溪公馆又是毛坯，另外富力的品质又很担心。现在很迷茫，不知道该怎么选择，希望老师给点意见。

楼先生：你不能要求房子十全十美，所以心态要放好，告诉自己，这个世上根本没有十全十美的楼盘。这四个楼盘放到面前，从价格和难买程度来看，凤凰台可以放后面一点。其它三个楼盘，都有中签率问题，摇不摇得到才是最大的障碍。

从未来科技城这个视角看，杭州富力中心是真正的核心区域，而且又是精装，两条地铁，至于品质问题，在内部整改之后也会有所改善，可能对你来说是最理想的选择。西溪公馆的优势和劣势都在毛坯，看你怎么看了，均价两万八九，最有性价比。

而单纯看产品本身，天空之城可以排第一位，很考验开发商的复合地产开发能力和经验，万科在这方面还是挺有创造力的，可以高看一眼。像这样的楼盘，前面有杨柳郡，后面在南部新城也有一宗这样的地块，听说融创很感兴趣。撇开中签率，如果排序的话，天空之城＞杭州富力中心＞西溪公馆＞凤凰台。

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滨江区/晓风印月、改善+学区、西湖世纪

@菲

老师你好，我和老公在杭州工作，我在万象城附近，老公在滨江宝龙城附近，目前住万科璞悦湾130多方，有一个1岁多宝宝，还有一套中南樾府89方。考虑以后孩子上学问题，卖掉一套置换，倾向于等樾府交付后，再添点钱买一套学区房，考虑采荷、胜利或者滨江江南实验，学区房大概提前几年买进比较好？有学区房的楼盘可以推荐吗？

楼先生：在杭州，想要读比较好的学校，最好提前两三年才比较保险，但一般的学校，就无所谓一些。想要兼顾学区和改善，对承价能力要有比较高的要求。这样的话，那你可以先盯着晓风印月，估计备出来的价格，比旁边的东方郡还要便宜，如果到时能摇中，当然是最好的选择了。

还有一个方向就是之江，像云境和西湖世纪，也可以是选择的目标之一，西湖区的教育资源很丰富。到钱江新城，像南星桥的仁恒滨江园，至少一千万出头，就看你们够不够得着。

如果考虑买二手学区房，价格肯定都不会低的，如果预算又有限，只能买到比较差的房子。而比较新的二手房，价格只会更高，至于要不要花这么高的价格，可以再衡量一下。另外，总的来说，二手房不用很着急，等樾府交付卖出之后，也完全来得及。

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二套房/总价600-700万、古翠隐秀125方

@人间精品

老师好，有一套89方自住，二套房总价预算600-700万，二手房和新房都在观望和考虑，希望买一个交通便利，有一定升值空间，配套稍好的房子，有什么推荐？

楼先生：当然有很值得推荐的楼盘，但要看买不买得到。这个楼盘就是滨江区的晓风印月，价格还未最终确定，但目前看，都突破不了5万，跟周边二手房有比较大的价格倒挂，很有性价比。而且附近地铁、学校、购物中心也都齐全了。

从总价上来看，还可以重点关注城东，比如城东新城一带，房子没有很难买，但产品都还是很不错的，像是钱塘天誉、东城金茂府以及都会森林，这些楼盘都在售。另外龙湖在城东新城还有一个纯新盘，距离东站很近，叫景粼天著。

性价比要高一点，就往七堡去，与城东新城隔着一条高速，今后也会抬上去。目前两者价差6000元左右，也有一堆的选择。其它基本面比较稳，那就申花吧，目前比较符合总价的新房是古翠隐秀，单价5.4万，面积125方那批。

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