楼市时间和空间，都逼到墙角了 | 楼先生问答NO.409
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7月楼市事情多。
开封「取消限售」到撤销「取消限售」，前后4天时间，可见来自上头的压力有多大。仅仅一周后，不论调控范围，还是严厉程度，苏州调控全面升级。
几乎同时间，杭州坊间传出：很多城市被点名了，要求稳住房价，要求从数据上面让上头看到真的在调控。
信号十分明显：调控很严肃，房价暴涨是绝对红线。
苏州连续加码调控，是对其它城市发出了明确的预警。基本也可以判断，各个热点城市都会作出一些动作，或明或暗。上半年的好日子，结束了。
接下来，房地产又进入极其敏感的阶段，杭州也会步步谨慎，找不到任何理由放开管制。至于开发商，留给开发商腾挪时间和空间，已经逼到墙角了：要么继续硬抗熬着，要么早点想明白妥协。
另外在7月央行发布的报告中，指出居民杠杆率水平对消费增长的负面影响值得关注，其中居民杠杆率每上升1个百分点，消费增速就下降0.3个百分点左右。
这应该是第一次量化了两者之间的关系：高房价对居民消费形成抑制，两者是此消彼长的关系。房贷是居民杠杆率最大的那座山头。
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600万左右、5.4万申花vs4.8万滨江奥体
@屋颜下
我刚把桥西的房子卖了，现在打算买600万左右的房子，我老公工作在文一西路，我自己明年到奥体，能否推荐下有升值潜力的新房？奥体和申花比较，选哪个好？
楼先生：5.4万的申花，还是4.8万的滨江奥体？这二者之间，后者的性价比会更高一些，或者说，目前价格体系下，滨江奥体更难买。只是今后准备用来自己住的房子，投资升值的考虑应该放到后面去。
至于买哪边？没有很好的折中方案，就只能两头选一个了。如果想要倾向男方多一点，可以重点关注一个楼盘，叫作融创金成·杭京源，最小面积108方三房，总价600万可以够得着。其它的选择，接下来申花可售的楼盘，像古翠隐秀125方，预算要超出一点。
到江南岸，选择面能打开不少。像保利澄品，可以排到第一位，中签率很低，尤其总价可控的127方，说实在，也不太能摇得到，不过还是可以试一试。到滨江一带，像时代滨江悦、傲璇城，也在总价内。另外往萧山市北，还有闻博花城、拥潮府、锦宸这些选择目标。
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总价800-1000万、都会森林vs钱塘天誉
@王俐
你好，你们上次推荐的楼盘已经看了下，然后还看了都会森林5号楼169方，总价1000万出头，钱塘天誉164方，820万左右。改善自住的话，哪个更适合入手？
楼先生：两个区域的发展，其实都无需担心的。虽然城东新城的发展缺少高大上的概念，但一直循序渐进，而江河汇流区会成为城市封面的一部分，今后沿运河一带也会建设得很漂亮，江河汇流区的发展，是城市发展的需要。从区域上来讲，都会森林肯定更受欢迎，买它等于买今后的城市资源。
至于钱塘天誉，整体规划以改善为主，户型还不错，楼盘颜值也很高，对于改善人群，也比较合适。而且地铁6号线直线距离600米，边上有个新建的九年一贯制小学，今年9月开学，现有的资源也不少。只是两者相比，如果预算足够，还是应该把都会森林排在前面。
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现金140万、研究生落户买房、天空之城
@葫芦妈
老师，孩子九月份研究生入学（浙大），杭州迁户口就有房票吗？另外，老家一套房可卖260万左右，手头有现金140万左右，如在杭州买房有什么好建议，最好考虑学区。
楼先生：只要户口迁入杭州，就有购房资格。无非用孩子的名义买房，要确保流入足够，或者父母作为共同还款人，首付比例和贷款年限，会有所限制。当然具体情况都不一样，各家银行的贷款政策，也会有出入。但可以肯定，只要能符合条件的，银行还是愿意多贷的。
老家一套房子，加上手头上的现金，可以努力一下总价四五百万的房子。一方面，这个总价的楼盘，选择余地比较大；另一方面，不管是产品、地段还是价格，这些楼盘都是目前相对比较主流的，今后能用得上的概率要大得多。
可以关注未来科技城、三墩北或城北一带，像与运河零距离的融创两个运河湾项目，大概4万，楼盘颜值很高，还有像天空之城，跟浙大距离不远，今年万科最重要的两个楼盘之一，还有杭州富力中心，也是今年关注度很高的楼盘。至于学区，只要中性考虑就行。
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300万、工作在滨江西兴附近、悦虹湾
@Funning
预算300万，最多不超过350万，准刚需，两人均工作在滨江地铁西兴站附近。看中悦虹湾只能买到89方，有点小，而且很难摇。老师您觉得世纪金宸110方怎么样，这个月底开盘，均价不超过3万，但是好像这个盘没什么热度，请老师帮忙分析一下？房子主要自住，希望能保值。
楼先生：其它的选择，还真不如悦虹湾。悦虹湾所在的区域，紧挨着滨江区，与你们工作的地方，非常通达。今后不管是乘坐地铁，还是自驾开车，都很方便，通勤不会麻烦。像悦虹湾这样的大盘，以及这样的价格，以后也不太会有。从地理位置上来看，应该选择它，就是中签率低。
与世纪金宸相比，还是努力先摇悦虹湾吧。如果摇不到，再回过头来关注其它楼盘，也来得及。到杭州南站板块，接下来有不少新楼盘会出来，比如金宸玖和、重庆华宇以及龙湖的新楼盘，应该都符合你的预算。总之，放眼整个江南岸，悦虹湾很难找出它的替代选择。
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首付200万、二套/自住、未来科技城
@zly
我们现在自住在滨江，家有两个孩子，大的下半年三年级，现在我和先生工作都到未来科技城附近，考虑是不是住得离公司近一点，首付在200万左右，是卖掉滨江的房子置换一套大房子，还是先去城西买个小房子过度？有合适的推荐吗？
楼先生：两个方案都可行。只要你想好退路，置换也是可以的。一般来说，现在改善置换，还是建议去试一试新房，限价的便宜能占还是要去占的。只不过那些优秀的楼盘，中签率都不高，要拼手气。想要置换就去努力一下，无非要想好摇不到的方案，是继续摇下去，还是买二手房。
如果心态不想忐忑，那就用200万首付去买一套未来科技城的小户型，也就是说，可承受的总价300多万，选择还有不少。这样一来，可以先关注未来科技城，比如下半年要上市的天空之城、杭州富力中心、西溪公馆，还有梧桐郡，就是中签率很低。
如果这些都摇不到，还往南湖板块，那边的新楼盘比较容易买。当然最后还可以考虑二手房，在一二手房倒挂的行情下，买二手房就看你愿意花多大代价的问题。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络