东方郡小户型435万“秒售”，杭州急卖二手房大增，市场分化开始了？
01
最近，杭州二手房市场异动频频。
上周六下午，滨江二手神盘东方郡，流出了一套急售房。87㎡中等装修，中间楼层中间套，满五唯一，一口价435万。
结果次日上午 ，中介在朋友圈集中推广一波后，就吸引了大批购房者，纷纷约谈房东。
最终，不到半天时间，以近434万成交，折合单价不到5万。
“这是一套高性价比房源。”中介解释道。
房子去年6月就已挂牌，当时报价500来万。因为租客不让看房，房东也不急着卖。今年5月底，租客租期到约，房东急着去上海买房，一次性调价至460万。
不曾想，挂牌1个多月，看房者寥寥无几。
上周六下午，中介回访，房东再次调价，表示最低价435万。于是，就出现了上述一幕。
这不是个例。
就在昨天，长睦的罗兰香谷，也成交了一套89㎡，价格208万，前两天才降价。要知道，此前小区同类房源，成交总价基本220万-230万。
中介朋友告诉我，杭州二手市场并不缺客户，缺的只是诚心的房东。
02
历史总是惊人的相似！
去年下半年杭州二手房市场“量价齐跌”的场景，正在重新上演。
量于价先。在连续三个月高位成交后，今年6月成交量（7903套）率先出现调整，环比下跌9.1%。
略显意外的是，二手房价也很快出现了波动：急卖的特价房源，最近明显增多。
随便扫一下朋友圈，就能举出不少例子。
前不久，田园板块的金隅田员外，甩出了一套业主急卖房，128㎡精装，340万包税，折算单价26563元/㎡。
而在今年3月，同小区一套面积124㎡的毛坯房，不满两年，也是340万成交。若算上税费、精装等成本，实际单价超过3万。
真实情况还要惨烈。7月初签约的一套125㎡户型，成交价仅2万出头。
博奥路沿线红盘江南之星，也不例外。
近期中介挂出一套89㎡毛坯急售房，报价340万，折合单价3万8。
而今年6月之前，89㎡三房，主流报价350万-470万之间。最高成交价，接近4万4。
03
二手房市场的骚动，中介感受尤深。
一位九堡沿江的资深中介告诉我，7月明显比上个月淡了很多，看房的人数，都少了一半。
“情况继续这么下去，索性放暑假吧。”
另一个滨江的中介朋友，说起这个月的业绩，也是一脸愁苦。“这个月还是鸭蛋呢，基本工资也要扣完了，诶！”
他告诉我，不少原本有意向的客户，基本都在看新房，二手房是备选中的备选。
“寒流”侵袭下，就连金牌中介老K，也大感吃不消。
老K是杭州某知名中介的王牌业务员，今年上半年，平均每月佣金超过10万，堪称行业神话。
哪怕去年下半年，这位大牛的业绩也相当稳定。
但如今7月过去了3周，才成交了一套，前后差距之大，可谓“天壤之别”。
数据显示，上周杭州市区（含富阳不含临安），二手房成交1711套。此前两周，分别是1756套和1711套。按此趋势，7月总成交量大概率止步7000套。
也就是说，成交量两连跌，已成定局。
04
“急卖”、“高性价比”等字眼，或将成为未来几个月，中介朋友圈的高频热词。
除天气炎热、传统淡季等因素外，其根本原因，还在于供需结构的失衡。
首先，杭州新房存量十分充足，高达1950万㎡。而近期的“限房价、竞地价”新政表明，未来两三年，新房价格预期被锁死。
在二手房没有明显优势的情况下，新房必然是第一选择。
其次，二手房内部竞争压力巨大，截至昨日，杭州二手住宅挂牌量高达6.6万套。随着2016年以来高投资比例楼盘的陆续交付，这一数字正在不断刷新纪录。
综合各方面因素看，二手房唯有调整姿态，才能迎来破局。
可以预见，接下去一段时间，成交量将继续下滑。而成交量的下探，又将对价格产生进一步挤压。
当然从目前看，急售房源、二手房价的调整，还未大面积出现。
相反，许多小区或特殊房源，成交价仍处于高位。比如，城西部分名校学区房价格，已回到去年高点，甚至略高于去年同期。
但在北京、苏州、深圳等城市，都早早进入调整的情况下，我更相信，在这波行情中，杭州二手房已处于强弩之末。
分化已经开始，捡漏的机会也来了！
▍热盘·正在公示·摇号登记
C E N G L O U · C H I N A
■ 绿城九龙仓·桂语朝阳，南部新城
□ 房源套数：236套
□ 均价：29800元/㎡
□ 房源面积：97㎡-138㎡
□ 验资金额：无房无贷68万，有房有贷135万，一次性付款224万
□ 登记时间：7月23-7月25日
■ 层楼点评：目前，南部新城唯一地铁口住宅，最关键的价格也被限制在3万以内，是钱塘江南岸能买到最便宜的绿城住宅了。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣麦格/咸鱼
编辑∣二叔
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