地价降了，楼市降温，会是这个节奏吧？| 楼先生问答NO.411
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7月29日杭州史上第一次「双限土拍」。
请注意。当天出让的6宗宅地，全部没有达到封顶地价，尤其金沙湖宅地，今年4月挂牌时，很多业内预测自持比例将达到40%左右。毕竟金沙湖断档了八年之久。
从地价上来看，我们的用词是「不再扎心」。原因是，像金沙湖宅地、市北西宅地的确出现明显下降，而奥体宅地尽管下降，至少也没上涨，不再刺激市场。
关于接下来杭州楼市趋势，已经冒出许多观点。不过，有一种观点，千万信不得：眼看行情要下来了，政府又用一条政策来托底。
各位，楼市是一部综合心理学。虽然目前被政府高度控盘，那也是裁判员使出浑身解数，与各方力量博弈。其实也不轻松。
这条调控政策，究竟会有多大作用？最终取决于执行的时间和力度。当然，也不是地方的决策部门想玩就玩一下，不想玩就取消这么一回事。背后还有中央的意志力体现。
比如最近「房住不炒」常常被提及，比如要求各地「稳地价、控预期」，比如调控不是再停留于喊口号，而是要从数据上看得出真的在调控。
目前看，7月底开始执行的土拍新政，完全有可能打破预期，打散预期。而楼市本来就是预期的「破立游戏」。杭州楼市即将换挡。
举个例子。坚持「限房价、竞地价」三年多的北京楼市，行情是应声而落，甚至到了一个阶段，「限竞房」的楼盘之间也开打价格战。
有人问：这条政策总会放开的吧？
没有哪一条政策是坚持不变的，维持市场平稳的唯一方式，就是政策不停的变化。但是作为购房者，政策已经是最好的政策，其实也不用想那么长远。
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350万左右、投资为主、天城府/金色时光
@韦爱萍
层楼老师好。我手上有一张房票，想买350万左右的房子，暂时投资为主，过了十几二十年再来住，老师能不能帮忙介绍一下，有哪些楼盘适合摇一下。最好离滨江方便一点的。
楼先生：以投资为主的买房，犯不着考虑这么长远，等到十几二十年过去，那套房子你可能又不会想要住。你想想看，你还愿意住朝晖这样的房子吗？现在的房子，三五年就是一个迭代。所以在区域选择上，也不必那么讲究。
买350万左右的总阶段，比较市中心的位置，江干区的金色时光，可以重点关注。本来还有一个天城府，小户型已经卖完了。像金色时光，看着限价越收越紧，也不会想再等下去，估计很快也要加推了。它们有历史遗留问题，但对于投资来讲，不是什么很大的障碍。
除此之外，目前想得到的，到时肯定会比较火的几个楼盘，像未来科技城的天空之城，三墩北的云和湖最后两幢精装高层，丁桥的武林上城，桃源的臻蓝府高层。到江南岸的话，锦宸的小户型，稍微垫一下也能够得着，还有就是悦虹湾这样的选择。
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现金300万、工作在三里亭、丁桥/桃源/长睦
@kkxx
我有300万现金，不想贷款，大学毕业3年，在三里亭上班，想摇丁桥或半山的房子，一直没摇到。二手房户型又不是很好，最近御东方、臻蓝府都没摇到，现在等武林上城，还有华侨城，我应该怎么样好？
楼先生：要是不介意历史遗留问题，金色时光的小户型，是不错的选择，走路就可以上下班的距离。其实也不用太担心，毕竟那么多人住在这里。要么再等等，到明年在三里亭、笕桥，有绿城的楼盘，无非总价不止300万，你可以考虑一下贷款。
如果无法跨心理关卡，也想早点完成买房这件事，那还是往北去选，丁桥和桃源可以继续作为考虑。今年下半年，不论丁桥、长睦、桃源，都还有机会继续摇下去，推盘次数不会少的，而且限价之下，价格纹丝不动。除非着急住，不然还是先考虑新房吧。
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名校/西湖/上城、仁恒滨江园、锦绣公馆
@Helen
目前有明月江南89方和翡翠海岸162方，老大2023年9月读初中，老二2023年读小学，户口都在明月江南，但现在全家都在外地工作上学，想2023年全家回杭州，对两套房子的学区都不太满意，想置换明月江南，去买一套好的学区房（希望小学和初中都不错），请帮忙推荐一下。
楼先生：虽然不像西湖区和上城区一些名校这么有光环感，但像滨江区的江南实验已经是很多家长梦寐以求的。如果连它也看不上，那只能再去挑一挑那些顶尖的名校，像是西湖区的学军、求是、行知以及文一街和文三街这些。还有就是上城区的胜利小学。
目前来看，你可以重点关注仁恒滨江园，产品和地段都是最顶级的配置，学区也是它的很大卖点。在南星桥一带，其它选择目标就只有次新二手房，像候潮府、金隅学府的小户型，单价不便宜，但如果图学区，也不是不行。
此外，你还有一个方向关注，就是西湖区的中冶锦绣公馆，它是现房精装销售，周边名校环伺，不论划到哪个，文一街也好，行知也好，都符合你的要求，无非期房不承诺学区，具体还是要跟开发商打探清楚是哪个就好。
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工作在学院路站、首付70万左右、西溪公馆
@青洺
你好，工作在学院路地铁站附近，首套房，首付预算70万左右，月供无压力，有什么楼盘可以推荐吗？
楼先生：那就看总价230万能买哪里。可以沿着地铁3号线，考虑梧桐郡这样的红盘，上次开盘1.8万组报名，中签率仅有1.8%。所以下次开盘，还是只能拼手气。还有就是往未来科技城方向，像毛坯交付的西溪公馆，是很好的选择，估计两万七八，最新消息，首开将一口气推出1400套。
换个方向也可以往良渚，就沿着地铁2号线，最值得推荐的楼盘叫和光尘樾，8月份要加推一批洋房，均价2万6。良渚一带，地铁和购物中心都已经有了，另外学校、医院和酒店，也在建当中。
其它方向，就是城北的地铁10号线和4号线沿线，可以关注璀璨澜宸、城北万象城的住宅部分幸福里，目前价格还不确定，应该也贵不上去，或者稍稍垫脚就可以了。
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400万、学区兼顾地铁、之江/西湖世纪
@Nate
手上持有一套西溪海小海89方，想置换一套400万左右的房子。因为和老婆分别在滨江和城西上班，想考虑学区兼地铁，城北和萧山都可以考虑，请问老师有没推荐的？
楼先生：可以找一找折中方案？总价400万左右，之江是一个方向，可以买云境，也可以等接下来要开盘的西湖世纪，有110方左右的户型，云境的小高层3.8万，西湖世纪的高层应该还会再低一点。之江的新房不见得有很大的倒挂，但对于自住还是可行的。另外边上求是、学军这样的分校，地铁6号线也可以到滨江。
到城北，选择倒是有不少，不过对于两方来讲，都不会很方便。比如和宁文华府，地铁稍微远一点，但总价和学区是契合的，同样融创在运河边的两个楼盘运河ONE和天阅运河源，也没地铁优势，但运河景观和学区，可以期待一下。
至于萧山，基本上就要牺牲城西的一方通勤了，另外学区也会更普通一些。像是3.8万左右的锦宸，印象中还有95方户型可以加推，还有单价3.2万的悦虹湾，400万可以买到大四房了。其实400万的话，杨柳郡也是一个选择目标，它的学区是那一片最好的。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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