下半年冷还是热？悬念很快揭晓 | 楼先生问答NO.410
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整个市场都在等一场重要的会议。
每年差不多这个时候，会有一场以经济为主题的重要会议，规格最高。会议将释放出各种信号和决策，其中就有关于房地产下一步走势方向的具体语境。
去年7月31日，会议对于房地产提出了罕见严厉的调控目标：坚决遏制房价上涨。在此之前，一般会加上“过快”二字。然后，房地产市场就开始降温了。
再往后看，去年10月31日和12月13日，两次会议上均未有提及房地产，拿掉了「房住不炒」之后，今年就迎来了小阳春行情。
直到今年4月19日，又重提「房住不炒」的基本定位。我们可以注意到，调控基调又发生了转变，各个城市都听从上头指挥，加大了调控收紧力度。
尤其最近一段时间，政策信号强烈：开封被撤销放松部分调控，诡异的背后自有一套逻辑和不可知的压力；还有苏州调控扩大升级，刚好发生在会议前夕，树立了典型。
开封和苏州，相当于调控的AB面，但不论哪一面，走偏了就要立马纠正，不要抱有侥幸心理。
其实，方向已经指明。无非大家在等，这次会议对于房地产将作出怎样的表述，筹划下一步怎么做。
| 近几次重要会议涉及房地产的内容表述 | |
| 2017年7月24日 | 要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制 |
| 2017年12月8日 | 加快住房制度改革和长效机制建设 |
| 2018年4月23日 | 要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患 |
| 2018年7月31日 | 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制 |
| 2018年10月31日 | 未提及房地产 |
| 2018年12月13日 | 未提及房地产 |
| 2019年4月19日 | 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制 |
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650万、市区改善需求、卖掉二手房
@vivi
我们手上有两套房，一套景芳一居，一套西湖区两居，打算卖掉景芳，但感觉不太卖得动。手上资金集合起来400万左右，想换一套改善总价650万左右的新房，住惯了市中心，还是想买市区一些，现在和未来有什么楼盘可以关注？
楼先生：有几个方向，一个往西到申花，这里各方面条件都不错，城市资源比较集中，交通方面也四通八达。像古翠隐秀的125方，可以重点考虑。然后到拱宸桥一带，也有部分选择，比如杭州大家、国樾，以及11月上市的杭京源。
另一个方向是往城东去，目前在售的东城金茂府、钱塘天誉、森林海尚，以及离东站更近一点的景粼天著，都是可以选择的目标。与申花相比，城东尚缺几个高级的购物中心。离市中心稍微远一点，也可以接受，那艮北的性价比就更高了。这两年艮北的产品升级也很快，这个区域全面改善了。
还有一个地方，滨江和钱江世纪城。保利澄品9月加推127方高层，它的边上就有很强大的城市资源，无非比较难买就是了。还有一个滨江区的晓风印月，大概率价格备不上去，要摇号可以试一试。
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应届毕业生、总价300万、偏投资型购房
@Aaa
老师好。应届毕业生，总价300万左右想买房投资，然后过几年再置换，会影响首付比例吗？还是再等过几年有更多积蓄了，再买房自住会比较合适？
楼先生：按现在的信贷政策，只要有过贷款记录，哪怕到时还清，再购房也只能算作二套。除非全款购房不产生贷款记录。当然，限贷政策时刻都会变化，松松紧紧也是常有的事情。过去行情很差的时候，首套首付甚至可以2成。
但赌明天，不然抓住现在。总的来讲，还是建议你先上车。尤其要是还没在杭州配置房产，更应该抓住全面限价的难得机会。换句话讲，这是政府在为你省钱。不管以后是否需要再置换，这套房子都可以成为你很好的跳板。
总价300万左右，未来科技城的小户型可以重点关注，像天空之城、西溪公馆这些，由于限价，均价三万一左右。三墩北、丁桥、良渚、勾庄，还有湘湖都行。不管哪个方向，都能留意一下。
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500-600万、工作在滨江区、地铁口+三房
@董
预算500-600万，现在滨江工作，想买一套地铁口，市区内三室的房子。有什么摇号楼盘值得推荐吗？
楼先生：在你看来，钱江世纪城、萧山市北这些板块，能算市区吗？要是算，建议你还是多关注江南岸的楼盘。像拥潮府和锦宸，虽然在萧山，但离地铁近，到滨江很通畅，而且这两个楼盘都是滨江房产的房子，最重要的是，性价比很高。
另外，离滨江区比较近的还有湘湖一带，目前在售的就是悦虹湾，均价三万二三，它的家门口就是地铁1号线湘湖站。如果还愿意拼一拼手气，保利澄品的高层也可以密切关注，不过不太好买。
往滨江方向，有时代滨江悦这样的选择，也在你的总价内。其它的就只能扩宽选择范围，到江北面，一个方向是之江板块，今年有两个新盘，另一个方向就是城东，主要是七堡这边。
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五六百万、彭埠+艮北、金科·博翠碧蓝湾
@文武
老师好，我在西湖景区工作，爱人在下沙工作，小孩后年上初中，下沙有一套经济适用房，预算五六百万，主要考虑自住，有什么区域和楼盘推荐？当前时机是否合适？
楼先生：优先的选择还是城东。可以是城东新城，也可以是艮北新城，从改善和地理位置，大致上就这个范围内，相对是比较理想的。而且，总价五六百万，在城东能够买到不错的楼盘。像彭埠这里的森林海尚109方，下半年会开盘的景粼天著最小户型120方，应该都符合你的需求。
城东新城其它的楼盘，基本没有合适的面积段了。其它的都在彭埠的东面，也就是七堡，与彭埠之间有六千元的价差，下半年都会有楼盘供应，有续销的公园1872、天悦江湾以及杨柳郡，还有一个纯新盘博翠碧蓝湾，预计9月开盘，可重点关注。
至于购买时机，对于新房，当下就是。今年的价格甚至明年，都被框定了，限价收得越来越紧。城东新城的楼盘，相对好买一些，而七堡的楼盘得摇号。
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最后一道防线、「安全」是前提、投资
@hong
有一套艮北新城越秀亲爱里的房子，下月要交付了，125方4房户型，1楼，近几年不会用，契税已提前缴了，快满2年了，是交付后尽快出售，还是再放2年等艮北的路网设施更完善再卖？出售后也限购买不了房。
楼先生：这个问题要涉及两个方面。一方面，看自己的经济状况和现金流，如果杠杆确实太高了，或者接下来现金流有一些不确定性，那建议尽量调整。这也是我们一直在强调的，对于普通家庭，「安全」是一切的前提。
另一方面，既然卖掉也没有购房资格，那就要考虑，卖掉后有没有更好的投资渠道，如果没有，宁可继续持有。毕竟到时拿着一大笔钱，花不出去会更加纠结和焦虑。现在的经济状况，不是健康的。说得严重一点，房地产是最后一道防线，留在这道防线之内，相对是安全的。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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