万科江湾城：说好的6500元/㎡差价，还能赚到手吗？
The following article is from 地产小王子 Author 程立
本文转载自杭州地产公号《地产小王子》
文中所涉及的观点不一定与本号完全一致
上周，我们推出「万人摇」和「特别值得关注的网红盘」实地探访系列的第一篇《告诉你一个真实的西湖国际城：一套89方，稳赚100万》。
购房者粉丝们反映热情，并纷纷表示：程立老师，良渚帮忙分析一下？七堡次新房怎么样了？蔚蓝领秀能卖多少钱？义桥的江湾城还有「价差」神话吗？
别急。接下来，我们会对全杭州进行实探摸底，第二篇我们先关注——万科江湾城，它是杭州第6个万人摇，也是钱塘江南岸，除创世纪之外，唯一一个万人摇。
实地考察结果：一套89方，实际获利约75万。
1.
时间回到2018年9月。
中国铁建万科·江湾城一次性推出了剩余的608套房源，均价16523元/（含精装），一共13053组客户参与摇号，是杭州第六个万人摇，中签率4.66%。
至今为止，整个钱塘江南岸，唯二的万人摇楼盘。
江湾城正式的名字叫锦浦江岸公寓，占地面积103740㎡，建筑面积267586㎡，容积率2.5，绿化率30%。
表面看，这是一个万科的纯正项目，但其实在2015年10月28日，是中国铁建以总价37890.0万元竞得这个地块，折合楼面价2003.19元/㎡。
整个小区总共有14幢高层，总户数为2038户。停车位2254个，车位比为1:1.1。
与创造杭州一盘三次「万人摇」记录的西湖国际城，是同一个开发商——中国铁建。拿地之后，中国铁建与万科合作，并交由万科操盘。
再来回顾一下它的板块具体位置——位于时代大道西侧，东方文化园向南约1.5公里处，属于义桥板块，且在绕城外。这里属于正儿八经的钱塘江、富春江、浦阳江三江汇流口，小区西面就是浦阳江。
坊间传言：这个三江汇流区域，本来要酝酿一个气势宏伟的计划。不过由于某些高层人士的变动，计划暂时还搁置着。
2.
江湾城全盘交付时间：今年6月28日-7月7日。
我们看看小区交付的状态，全部实景拍摄——
首先是小区实景。👇
这张是小区楼幢分部的总平面图。👇
位于13幢楼下的物业。👇
车库入口。👇
地下车库。👇
楼幢入户（12幢）。👇
楼幢入户大厅景观（13幢）。👇
楼幢入户大厅（12幢）。👇
消防楼道。👇
OTIS电梯（图为装修期间保护状态）👇
楼小区西南角的御景蓝湾。👇
室内装修现代简约效果，我觉得比较素淡，还不错。👇
卫生间内的新风机和暖霸。👇
业主们争取来的公共区域白墙变抛光砖。👇
3.
我们回顾一下：为什么万科江湾城「万人摇」？
2018年5月初，一张Excel表《杭州最值得摇号楼盘》，在粉丝群里疯传。其中，江湾城排在榜单前列，原因是——周边二手房2.5万左右，考虑到限价，根据之前的售价推导出可能售价1.5万，价差高达1万元。
但事实上，2018年上半年，义桥这边最高的售价曾一度达到2.9万元左右，一二手差价可以达到1.4万，相当于收益93%。
正因为如此，从那时起，江湾城成了大众眼中的超高性价比楼盘，全城的投资客和刚需们都在巴望着它开盘。
到了2018年8月，杭州楼市因为几次土拍不再封顶，开始逐渐降温。二手房市场并未大降，但也开始理性。这个时候，义桥的二手房一度跌到2.3万左右的均价。
虽然当时限价，但江湾城正式推出时，还是出乎了大家的意料，单价涨了1500元/方，相当于约10%的涨幅。
这样一来一去，每个平方1.4万的差价，直接缩水到了6500元。如果按89方一套房算，想象中的125万差价，到了现实中只剩下58万，整整少了67万的预期。
可是尽管这样，仍然实现了万人摇，究其原因还是因为单价低、总价低、离滨江近。
因为起步基数小，1.65万的一手价格，对应2.3万的二手价格，0.65万的差价，实际收益也要近40%以上。因此，按当时行情，买到江湾城，真的还是很划算的。
4.
那么现在呢？
我们来看一些从中介门店处了解到的具体数据。
义桥绕城外，其实楼盘不多，目前交付的就三个：2013建成的年金域兰庭、2015-2018年陆续交付的御景蓝湾和刚交付的江湾城。
2018年上半年的时候，是义桥行情的最高点。
当时金域兰庭精装的89方，可以卖到260万的高价，单价2.9万，而御景蓝湾的房子因为赠送面积超多，毛坯的一样可以卖到2.9万的高价。
到了2018年下半年，行情就急转直下了。「万人摇」之后到年底那段行情中，最低的时候，单价只有2.3万左右，89方的房子，总价只需要200万出头。
到了今年，行情又回暖了一些。同样89方，御景蓝湾未满两年的能卖出220万的价格，而满两年的则可以多卖10万，到230万左右。
这里我们讲的价格，都是指房东到手价。
那么作为购房者，要买到房子，实际花销是多少？
一套89方的房子，未满两年房东到手220万，所有税费接近10%左右，实际购房成本为242万，折合单价2.7万。
若是满两年，按房东230万到手算，所有税费4%不到，实际购房成本为239万，折合单价2.68万。
对于房东来说，满两年的房子可以多赚10万，但对于购房者来说实际购房成本差不多。
江湾城因为产证还未出来，现在正规的中介门店并不能正式挂牌销售二手房。但据了解，已经有部分房源私下签订协议，比如有一套85方，是熟悉的同事间转让，价格为210万，单价2.47万。89方则是220万左右，与其他两个楼盘基本持平。
5.
根据上面的数据，我们分析结果如下：
1、义桥这一带真实的二手房成交价在2.5万元左右，而购房者实际要花费的则在2.7万不到。
2、对比当初「万人摇」1.65万买入的价格来看，差价约8500元。一套89方的房子，实际获利约75万。
3、这样的获利，比最夸张的时刻下跌厉害，但比最糟糕的时刻却又好了不少。实际比摇号时候的预期，反而高了。
4、但这些并不是最终的结果。这个案例充分说明不到卖出的时候，你永远不知道自己能赚多少，或者是亏多少。
6.
事实上，目前大部分江湾城业主的挂牌价，不少都在2.8万以上，比周边在售二手房要高出3000元左右。
至于是真的想卖这个价格，还是为了造造声势，就不得而知了。产证办妥之前，这些数据也都做不得数。
在中介们的眼中，相比较江湾城，他们更推荐御景蓝湾的房子。原因就在于同样89方，后者赠送近40方左右。而小区的楼间距还优于江湾城。所以，他们觉得江湾城今后二手可能还卖不过御景蓝湾。
对此，我个人持保留意见。我特地拍了御景蓝湾。👆
楼间距的确比江湾城要大得多。御景蓝湾的小区环境也不算差，赠送面积多，肯定是锦上添花。
但送的毕竟是送的。如果赠送的面积需要花钱买，可能不是所有人都乐意多掏钱的。除非能送出一个房间，本质上能改变居住功能，而不只是让房间尺度变大，
何况，万科的整体品牌和物业，都有比较明显的优势。
因此，我觉得单价上，两个楼盘不见得能拉开很大的差距。但要说江湾城能卖得比御蓝湾贵，估计可能性也很小。毕竟御景蓝湾送那么多，总是个实质性的优势。
7.
相比房价，这一带的房租，一降到底了。
去年高点，金域兰庭89方精装的租金一度高达4200元/月，毛坯也在3300-3500元/月左右。
今年按5万元左右的出租房标准装修后，只能租3000元/月上下——相比，跌幅都有30%了。
主要是三个方面的原因：
1、杭州租赁市场整体行情往下走。
2、宜居性变差。修时代大道高价，堵车厉害；路边抄牌频繁，金域兰庭停车费都要500-600元/月。这些使得滨江上班的外溢租客，都逃离这里。
3、供应量大。御景蓝湾、江湾城交付，市面上冒出上千套房子要出租，供大于求，房租自然下跌了。
8.
最后说说对义桥板块的看法：
1、这里价格维持在2.8万（含装修）之内，还是比较稳定的，并且有一定的优势。因为滨江供应量不大，且价格较高，刚需总是需要外溢的。
2、不好租，不好卖是暂时的，等时代大道高架建成开通，会稳定目前的价格，并且容易跑量起来。
3、地铁还比较遥远，目前价位上，板块整体投资价值不大，后面接手这里的人，很少会有投资客了，大部分都会是真需要自住的刚需。
4、可以明确的是，之前投资的是成功的，回报已经明确到手，说好的6500元/方的差价不仅扎扎实实，踩准出货节点，可能还能多赚点。
5、东旭府1266套明年交付后，板块仍有压力。
6、这里的未来，最终看三江口整体规划。来日方长。
本文温馨提示
本文采用数据均来自中介公司现场问答，二手市场每一笔具体成交价格都有其唯一和特殊性，因此我们未例举具体案例。文中计算模型采用的是模糊概念，只是为了说明逻辑，未将所有数据都精细计算，希望能理解。
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