告诉你一个真实的西湖国际城：一套89㎡，稳赚100万

「万人摇」的前世今生

文 | 程立

截至目前，杭州一共诞生13次「万人摇」，涉及11个楼盘，其中去年8次，今年5次，分别是融信澜天、未来城三期、创世纪、蔚蓝领秀、西湖国际城、江湾城、未来城二期、华夏四季、江与城、梧桐郡、上河宸章。

这些「万人摇」楼盘，对市场的持续影响，还远未终止。

它们交付后的表现，不仅对二手房市场将会构成冲击，也会对固有的买房惯性形成阻力，进而影响新房市场。

我们将对这些「万人摇」或「特别值得关注的网红盘」进行实地探访，其中包括现场实景、二手房挂牌、交易和租赁的具体行情，以及与周边楼盘对比等详细内容。

此外，我们还将与房东、中介以及二手买家面对面交流，以一个个「万人摇」楼盘为观测点，还原一个最真实的杭州楼市。今天是系列推文的第一篇《告诉你一个真实的西湖国际城》，敬请持续关注。

1.

中国铁建·西湖国际城是杭州所有摇号楼盘中唯一创造三次「万人摇」的楼盘。这个成绩，应该前无古人，后无来者，注定它是杭州摇号购房史上最夺目的存在。

整个小区一共有7幢高层和10幢洋房。

2017年首次开盘推出16、17号楼洋房，那还是全款+关系+车位的购房时代。2018年4月，杭州正式实施购房摇号政策，当年6月推出150套洋房，均价约2.8万元/㎡。

再接下去就是著名的三次「万人摇」了。

2018年7月，793套房源13640户登记，中签率5.8%。

2018年8月，447套房源11139户登记，中签率4%。

2019年3月，262套房源17344户登记，中签率1.5%。

2.

去年底，为冲销售业绩，西湖国际城提前一年交付，让很多业主们喜出望外并感叹——这是最好的新年礼物。

有不少投资客尽管还没拿到房产证，却已经迫不及待在各大中介平台上将房源挂牌出售。

今年1月份，西湖国际城挂牌价低的只要3.54万元/㎡，高的则要4.49万元/㎡，相差将近1万元/㎡。

那会儿，89㎡主流的挂牌价格位320-340万，折算成单价是3.6-3.8万/㎡。

由于西湖国际城的房产证要开春才能办出来，这些挂牌房源都没有实际成交，挂牌价也没有任何的参考意义。当时也有购房者咨询，但是一看到价格这么高，就没下文了。

那个时期，三墩北这个区域的二手房价格差异比较大：

学区较好的金地自在城，2018年12月的签约均价3.5-4万/㎡之间，而水晶郦城1月初成交的两套房源，签约均价则是2.47万元/㎡和2.68万元/㎡。哪怕算上未满两年全部的交易税费后，实际到手价不到3万。

3.

上周日，也就是2019年的7月21日，西湖国际城最后一批房源（4、5两幢高层）交付。到场的，都是妥妥的人生赢家。我们来看看小区里交付的状态——

位于3、4号楼之间的小区西入口。👇

4号楼下面是小区的物业服务中心，物业是铁建自己的。👇

4号楼低楼层望出去的的小区中心花园，对面是17号楼的洋房。👇

小区楼幢入口实景图。👇

一楼电梯厅玄关背景墙。👇

架空层休憩空间，设有景观小品，地上是因为装修铺设的成品保护。👇

小区周边的实景。7号楼高层望出去，西南面俯瞰整个小区，视线非常好。👇

紫金港路东北面的回迁房都市阳光嘉园。👇

远处最左边有塔吊在建的是金辉建发三墩北项目，这是杭州20个现房销售项目之一；中间结顶的高层就是三墩北的另一个红盘项目西雅图；最右边的矮房子则是回迁房；在西湖国际城和远处房子之间的那些空地就是规划中的幼儿园、小学、中学以及商业配套邻里中心。👇

小区东南面的杭宣铁路，目前每天还有两班火车会通过。👇

今后4号线地铁终点站——紫金港站，刚好位于金地林溪里（左）和金地栖霞居（右）之间这条紫萱路往南的池华街路口。👇

站点位于房子的后面，图中并不能直接看到。对于西湖国际城的业主来说，去地铁站需要去紫金港路绕一个大圈子，如果没有杭宣铁路的阻隔，小区过去只有短短500米左右的距离。今后是否便利就要看这条铁路怎么改造了。

4.

大家最感兴趣的，一定是西湖国际城二手房情况啊。我找到了我爱我家，对比了部分信息，整理表述如下：

1、整个小区有上百套房源出售，量较大。正因为如此，价格比之前其实已经有些回落，但相比今年初，总体还算是在高位。挂价很高的房子也不少，但那些只是挂挂的。

2、大部分诚心卖的89㎡挂价在300万左右，折合单价3.37万元/㎡，但这个价格是不包含任何费用的房东到手价。这个挂价比去年年底和今年年初320-340万左右的挂价至少下降了10%。

3、增值税及附加5.33%+个税1%+契税1%+双方中介费约2%，构成全部的二手房交易费用，大约相当于交易房价的10%左右。因此实际买家到手的价格为3.37*110%=3.7万元/㎡。

4、挂价都有一定商量余地，但还价空间并不大，一般就总价的5万-8万左右，折算到单价上500-1000元左右。实际成交价应该在3.6万元/㎡左右。每年六七月份都是二手房淡季，相对来说，诚心想卖的价格并不会虚高。

5、对比周边水晶郦城的价格，同样89㎡，西湖国际城大约总价高15-20万，折算成单价要贵1500-2000元。一方面是因为两个楼盘学区的差异，另一方面是因为同样89㎡，龙湖是一卫的，和西湖国际城则是双卫。但从小区内环境来说，水晶郦城更甚一筹。

6、西湖国际城交付后，实际还是带动了整个三墩北板块的二手房价格。之前水晶郦城成交价算上所有费用也就在3万之内，而现在就算龙湖最便宜的一套139㎡的大户型，总价也要410万，算上税费为450万，折合单价3.2万元。平均涨幅要接近10%。

7、整个三墩北二手房并未出现大量抛售，踩踏的现象。去年下半年水晶郦城交付时整体价格最低，今年小阳春后二手房价起来了。最近略微回调，合理价格范围内，成交量是有的。

8、水晶郦城有部分房源已满两年，这部分房源挂牌价会高一些，而那些有双税的房源挂牌价会低一些，对于购房者来讲，加上各种税费，实际花费是接近的。从来只有买错的，没有卖错的。

9、西湖国际城还有一批洋房的房源，标准层挂价基本上是130㎡，480万左右，单价差不多是3.7万的样子，算上税费肯定4万+。而顶底楼因为送得多，实际折算一下，单价更高得多。但洋房拿出来卖的并不多。

5.

除了二手房价，租赁价格也反映出市场的真实情况。

西湖国际城89㎡的房子，早几个月可以租到4200元/月，由于近期整个杭州租赁市场不景气，以及大量房源出来，目前租金差不多只有3800-4000元/月左右。

这个租金价格是指，装修好配好家电家具的房源，将近10%左右的跌幅。

水晶郦城租金则是3700-3800元/月左右，比西湖国际城略低一些，但差距没有房价的大。

后续还有不少房东正在装修准备出租，大量房源出来，需要时间来消化。租赁成交的速度也在放缓，估计租金还有可能进一步下降。

6.

我们关注到高层2.2万的一手房买入均价，对应目前二手市场3.7万左右的实际成交价，差价达到1.5万元，房价涨幅接近70%。

从房东实际收益看，则要按房东到手均价3.3万来算，这样实际差价也就1.1万元左右，涨幅为50%。事实上，买到西湖国际城89㎡的朋友，每套房子基本能赚到100万。

这就能解释为什么会有三次「万人摇」了。

若按三成首付计算，当初89㎡总价200万，首付60万，现在二手交易290万到手，除去按揭的140万，实际资产从60万增长到了150万，实际收益也要接近250%。

一年不到时间内，资产有效地放大2.5倍。

7.

如果买到洋房，当初2.7万左右买入，现在房东到手价约为3.8万，实际差价同样为1.1万元左右，但因为基数高，实际涨幅只有40%。

同样按三成首付计算，假设面积130㎡，总价350万，首付105万，现在二手交易到手480万，除去按揭的245万，实际资产从105万增长到235万，实际收益为220%。

从数据看，低于高层的收益，这其实也用实例证明了我们平时「投资小面积高层比投资大面积洋房收益高」的说法。

8.

我们来总结一下。

1、今年，随着新楼盘交付后办出产证，三墩北二手房价和租金其实都在下降，但幅度比较有限，基本上都在10%左右。

2、去年大趋势转冷的时候，水晶郦城其实有过一段时间的捡漏机会，但随着西湖国际城的交付和今年来楼市的转暖，这个机会消失了。

3、市场对一卫还是双卫其实做出了解答，如果可能，请尽量买双卫的房子，这其实可以看作是一种消费升级。

4、洋房涨幅明显低于高层，交易量也是如此。

5、板块后续的一手房，因为严格限价，与目前的二手房之间还是有明显的差价的，因此，无论是云和湖还是云谷天镜都很值得买入。

6、三墩北的新房市场，2年过去了，价格还在原地踏步，市场确实更稳定了。唯一受伤的可能就是开发商了，不论什么价格拿地，售价都被摁死。接下去，似乎没必要争得你死我活了。

9.

最后预测接下来的三墩北的二手房走势：

1、最坏的时刻还没有到，二手房仍有一定的下降空间。

2、今年年底到明年上半年应该是最低谷。

3、原因在于——西雅图的供应量还没出来。一旦西雅图交付流入二手房市场，三墩北最坏的时刻就将过去。对。是过去。利空出尽是利多。

4、到那时，三墩北基本上所有的供应量就都显性存在了。在没有新增量的情况下，一段时间的低迷后，市场就会企稳。对于购房者来说，那时将是入手二手比较好的时机。

5、其他楼盘的交付，要再往后一年，彼时之事，不做今日考虑。

6、当然最划算的还是摇一手房。

温馨提示

本文采用数据均来自中介公司现场问答，二手市场每一笔具体成交价格都有其唯一和特殊性，因此我们未例举具体案例。文中计算模型采用的是模糊概念，只是为了说明逻辑，未将所有数据都精细计算，希望能理解。

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