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2019上半年杭州二手房真相 | 地产小王子

程立 地产小王子 2022-05-16


主编提醒:关于土拍新政,我们办一场主题报告会

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文 | 程立


限价下的市场数据是失真的。


一手房市场数据中夹杂着大量投机、投资的需求,价格又在计划控制内,完全无法反映出供需关系。


在「房住不炒」的背景下,想要看清楚房地产市场的真实情况,就只有二手房数据了:这里基本都是自住客群的实际交易情况,这里基本没有投资客。


我们根据贝壳研究院提供的2019半年报中有关杭州的数据信息,逐一分析,来看看今年上半年真实的住房需求


数据分析可能有些枯燥,只想看结果的粉丝朋友可以拉到每一节的最后一段,以及本文的末尾看分项结论和总结论。




1.


二手房的成交价数据,只能算一个相对真实的数据。


因为存在做低价格、减少税费支出、做高价格降低首付比例等操作空间,最终每一笔二手房的合同价,不一定完全符合买卖双方真实的成交情况。


但价格又是最受人关注,最敏感和最重要的数据之一。因此不得不要先关注这个数据。


好在,有评估价存在。无论做高还是做低合同价格,与评估价之间不会相去甚远。而且,这种做高做低的情况,每个城市的市场都会有,因此,在与其他城市价格走势作对比分析时,数据还是相对真实有效的。



2.


正因为如此,我们利用数据分析行情时,才会更看重中介所掌握的实时成交数据。


◎来源:贝壳研究院


▶从上面左边这张图表看,我们可以得出以下结论:


1、一线城市中深圳房价非常稳定,盘整近2年左右,结合最近深圳土拍情况,后市向上的空间被打开。


2、上海跌得比较到位,目前二手均价5万都不到,可以说是一线洼地了,爆发的时间点应该在于长三角一体化发展规划纲要出台后。


3、北京作为政治中心,其房价有特殊性,一般人也不太可能拥有购买资格。一句话:有机会买北京就不买上海、深圳。


▶从上面右边这张图表看,我们着重分析杭州和南京:


1、杭州、南京房价目前就在伯仲间,杭州略高于南京。两者都在高位区盘整。


2、2017年这一轮涨幅,杭州涨幅巨大的最重要的原因是起点低,而南京起点高,杭州相当于2017年这一年都在补涨。2018年上半年杭州涨过头了,下半年调整就比南京明显。


3、作为二线城市龙头的杭州和南京二手房均价在3.5万之下,与一线城市最低的上海5万不到的均价还保持了1.5万的差价,刚好相当于一线城市的7折。这个价格梯度还是比较合理的。


4、基于第三点的分析,我不觉得杭州南京的机会不如上海,因为两者之间梯度合理,而随着国家重点建设二线城市及其都市圈,最重要的是人口不断的流入,二线城市的机会其实是大于一线城市。至少,在一线城市人口放开之前,情况不会有大改变。



3.


与价格相比,成交量更能暴露出事实。


另据透明售房网数据显示,今年上半年杭州一共成交了38037套二手房,相比去年下半年环比增加10.3%。


其中一月卖出3795套,二月卖出2285套,每月一二月成交数量急剧下滑,都是因为过年的缘故。


三月成交量为8920套,环比上涨290.37%,既有二月低基数的功劳,也有资金面和政策面宽松来带了预期变化。


四月和五月头两周成交量明显下滑,当时不少媒体认为二手房走势趋弱,实际还是因为这两周的两个假期因素造成。实际四、五两月的单月成交量要达到8700套以上。


真正情况发生变化的是六月,最终数据还未出来,大约是6000套左右,跌幅达到30%以上。



4.


上半年,二手房市场成交量,从大幅上升到幅度不小的下滑,这背后的逻辑是什么?们来看下面这张图。


◎来源贝壳研究院


从图中可以看出,杭州二手房业主涨价次数占比,由去年4季度的10%左右,飙升至今年的二季度近30%。在所有城市中涨幅最大,且并无回落。


这意味着过去9个月,二手房的买方的成本一路走高。


但为什么直到3月份二手房成交量才迅速激增?


因为去年下半年行情调整,二手房东信心不足,导致二手房价格相对较低,到今年3月份,价格还未上涨,但先知先觉的购房者已经意识到行情即将回暖,与仍然后知后觉的二手房东快速达成交易。


然后,随着成交量的放大,越来越多的二手房东发现市场明显回暖,于是开始提高售价,成交量就开始下降了。


可是为什么价格涨上去了,成交量下降却并不很明显?我们接着看下面这张图。


◎来源贝壳研究院


在所有的城市中,杭州二手房的议价空间是最大的。哪怕急速下滑后,买卖双方的议价空间仍高出其它城市。这说明两个问题:


1、杭州去年4季度因为市场情绪的影响,议价空间可达到10%左右,但随着今年杭州市场行情不断转暖,议价空间缩小为6%左右。


2、印证了我前几个月说的,诚心想要置换的,只要降点价,很快有人能接手你的房子,说明杭州的真实购买力是存在的,只要价格足够便宜,不怕无人接盘。卖不出的无人问津的房子,都是价格太离谱的。


3、为什么杭州议价空间最大?那是因为杭州大部分二手房经历了G20后一轮大涨,价格迅速拉高,价格翻番甚至再翻番,在卖出时,有较大的利润空间,无非是赚多赚少而已。同时与限价一手房相比,哪怕手上的二手房降价出售,仍有利可图。



5.


议价空间缩小,涨价次数增多,房子交易变困难。


◎来源:贝壳研究院


杭州二手房2季度的成交周期,与去年4季度相比,尽管成交周期有明显下降,但在全国重点城市中,实际成交周期仍然排到第三位,说明杭州的二手房没有那么容易卖出。


我推测,接下去的数据会更难看。


六月杭州二手成交数据大幅下降,背后的主要原因,还是中央态度明朗起来了,加上银行政策对房地产紧缩,导致了市场预期再一次逆转。


郭树清投资房地产不划算的言论、部分银行根据央行要求提高按揭贷款上浮利率和不少城市调控升级,明显动摇了大众的看涨预期。


与此同时,杭州一手房限价越来越严厉,高度控盘,既打破了不少开发商的涨价幻想,也让普通购房者逐渐明白,这次政府不是闹着玩的。至少,短期房价没有上涨空间。


因此,原本着急买二手房的这部分需求,又转回了限价一手房的摇号当中,比如梧桐郡、市心府、印江南等等,另一部分则会持币观望。



6.


我们可以看到,在14个重点城市当中,杭州真实的房价高居第四,前三名分别是深圳、北京、上海这三个一线城市。杭州是二线城市的排头兵,南京略低于杭州,都在3万+这一档。


◎来源贝壳研究院


但是,要注意到的是,这是今年2季度的数据,环比去年2季度,除了深圳和北京外,其他城市都是下跌的。


这和我们平时的感知是一致的。


去年2季度的确是二手房价格的最高点,那个时候冲进去的人,可以说已经站岗一年了。调控还是起到了作用,不论是价格还是数量,今年上半年尽管很热,但还没有超过去年最高峰值。这一点,土地市场也是一样的表现。



7.


最后我们做简单的总结,以便于大家理清思路。


1、观察行情,看新房没用。只有杭州二手房市场,才能反映出真实的供求关系,即「价升量跌,价跌量涨」的市场经济规律。


2、今年二季度末,二手房交易量较大收缩,主要还是大众预期的转变,也不乏交易环境变差的影响,如房东反复提价,议价空间缩小。


3、我判断,二手房市场会进一步走弱,因为一手房明确没有上涨预期,使得大众不再有买不到房,买不起房的恐慌心理;二手房挂牌数量随着过去两年中购买的楼盘不断交付,会不断增长。


4、二手房价格会进一步调整下跌,直到接近一手房价格。接近后,因为现房可直接入住的优势,可能会重新放量。


5、正因为一手限价的严格,使得置换人群两极分化。一类人可能迅速把挂价一步调整到位,快速置换;另一类人,则可能不急,想等等再看。


6、我个人建议手持次新房的朋友可以多等等;而手持老破小的朋友则应该迅速置换。




结尾


感谢贝壳研究院提供的2019半年报中二手房数据及图表。另外,我们相约7月6日,不知道晴天还是雨天的周六下午,你一定要来参加一场「下半年,快和我一起更新你的买房思路」主题报告会。什么话,我们都见面说。


7月6日·主题报告会·大咖面对面


《地产说》线下分享见会面vol.10

「限房价·竞地价」土拍新政下的最新买房思路


6月29日上午,杭州市区挂出9宗地块,一律采用「土拍新政」:事先限定房价,限定精装标准。我大致估算一下,只给开发商留出10%左右的利润空间。至于地价,开发商想怎么拍还怎么拍。


游戏规则再次改变了。


接下来开发商会怎么拿地?土地市场会作出怎样的反应?土地市场热or凉,必然会影响楼市,影响每一位购房者的买房决策,那么作为购房者应该如何调整思路?有哪些事情必须要注意?


涨价预期白字黑字写下来,这房子还能不能买?或者说,还需要这么急冲冲地「见房就摇」吗?政府高度控盘,对哪些人有利,而哪些人绝对不能再碰房子了


还有,这是调控最后的一招了吗?


这一系列问题,如果要形成文章,没有几万字根本说不清楚。这一系列问题,其实挺紧急的,关乎下半年每一个要开的楼盘。所以下周六,《地产小王子》创始人程立老师,邀请大家面对面交流。



签到时间:7月6日下午2:00(下周六)

活动时间:7月6日下午2:30(下周六)

活动地点:时代·滨江悦售楼处

具体地址:杭州市滨江区风情大道与金城路交叉口

分享嘉宾:《地产小王子》创始人程立老师

分享主题:《「双限」土拍新政下的最新买房思路》



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