这些新交付小区，你羡慕吗？往后，你摇中的房子大概率不如它们

文 | 苏阳

1.

2018年最让人羡慕的房子是哪一个？

候潮府。我记得，当时铺天盖地的实景美图，散落在朋友圈，同行们纷纷前往候潮府打卡学习，仅仅通过我和同事们过去参观的，就不下10家。

我一位住转塘的银行朋友，每次开车经过钱江路，都会放慢车速，好好欣赏一番候潮府。毕竟当年他放弃了一套118方，单价才5万出头。

如今挂在中介网上出售的候潮府，都是8万以上。我查了一下链家的交易记录，最近成交一套7万8。

2.

今年下半年，交付潮要来了。

说到交付，避不开维权。现在确实有个别业主煽动维权，是为一己之私，另有所图，比如我知道一个楼盘，还没交付，一位大姐就带头维权了，最后她偷偷找开发商：让我不维权也可以，送我一个车位。

我一直认为：如果开发商不根据合同办事，那就该维权，能协商能解决的事情，不需要其他途径。当然，遇到个别流氓开发商，你再拉横幅也没用。

同样，无理取闹的维权，一律不支持。

3.

最近我的朋友圈又是一波接着一波楼盘交付实景图，美得一塌糊涂。有几个楼盘特别印象深刻，一个是天阳武林邸，一个是海德公园，还有一个是绿城留香园。上半年则是天阳文晖。

虽然开发商拍摄的实景图，被化过妆了，但总体来说，以上这几个楼盘交付，我和我的同事都亲自去看过，与现场素颜的时候，看上去基本相符。

先来看一看。

绿城·留香园

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德信·海德公园

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天阳·武林邸

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4.

每次看到一个好楼盘交付，心头都泛起一丝悔恨：当年我也看过这个楼盘，还是没眼光不够坚定啊。更多的人会说：我也知道它好，当年还不是因为穷吗？

今年下半年，你会忍不住：我到底错过了多少好房子！

因为你会慢慢发现：2015-2017年卖出的那些新房，很有可能是杭州楼市历史上「空前绝后」的一批。这两年的楼盘，平均水平会很高。

我们必须要接受的是——

未来一段时间内，我们能买到的新房，很难超越它们。

5.

为什么？

首先，跟开发商成本有很大的关系。

这批楼盘大多出现在土地价格飞涨之前。开发商在造房子时，受地价限制相对较少。对于开发商老板来讲，每一家房企都想造出好房子，做出市场口碑。

只要有利可图，开发商愿意投入成本。

谁不愿意像绿城、滨江、融创这样，靠口碑就能卖房子呢？现在行情好，加上限价，鸡犬升天，什么烂房子都有人要。但行情不好时，品质房企的优势就能突显出来了。

其次，这批楼盘在销售时也没遭遇限价。

当时基本上还是市场定价，开发商靠品质说话。同一板块，滨绿融的楼盘就是有底气卖得贵一些。当然，即使单价高了，卖得还更好。这就鼓励有开发能力的开发商去做好产品。

即使到G20以后遭遇了限价，但当时的地价还能把利润算得回来，所以也没有如今肆虐的「减配」现象。

你能想象现在卖6万的D楼盘，不是石材地面？你能原谅卖5万的B楼盘，没有配一个智能马桶？想当年3万多的房子里，都能看到一个Dornbracht的龙头。

而现在，我只看到凤起潮鸣、凤起钱潮才有。

6.

还有户型。

真的是大不如前。随着「偷面积」管控得越来越严格，接下来，89㎡三房两厅一卫、89㎡两房两厅两卫，或者95㎡的三房两厅两卫，才是主流。

前几天，我看到某楼盘的户型图，真的差得惨绝人寰啊。而另一个大家非常关注的改善楼盘，很多粉丝参观回来就大吐口水：感觉每个房间都放不下一个正常的柜子。

而市面上，我们经常会看到170方只做了三房，最多改造一下多出一个功能型的敞开式书房，而很多160多方的户型，跟前几年的140方没任何差别。

现在户型好，已经成为了一项卖点。

最典型的就是都会森林。今年以来，去化速度很不错，1-5月单价5万+的豪宅销售榜冠军。它的卖点就是户型好，可以不计产权面积多啊。我参观过它的169方样板房，不计产权面积竟有20.8方，这才能做出一个令人心动的「宽敞方厅」。

有一些楼盘，由于规划得还算早，还偷到了一些面积，所以今年「神户型」还不至于彻底绝迹，但我统计了一下，基本都是125方以上。如果89方还做三房两厅两卫，简直叫绝。

7.

曾经，杭州的户型，放到全国都是灭霸级的。

过去，89方三房两厅两卫那才能叫房子，才是市场主流，甚至个别神户型能做到小四房。在这一点上，当年的绿城一直被人诟病。绿城也一度想向市场主流看齐，结果现在不用了，大家被拉回到同一条起跑线了。

我举个最绝的户型：

钱江世纪城的美哉美城，82㎡扩展40㎡、88㎡拓展34㎡，堪称举世无双。自从奥体变得炙手可热以来，同时美哉美城跻身二手房市场神话般的存在。

看挂牌均价：美哉美城挂5万8，金色江南5万3，春和钱塘5万，世纪之光只有4万8。

8.

以前做精装修是加分，现在做精装修是作死。

开发商也无奈。拿的地价越来越高，但限价又不放开，房价根本备不上去，尤其杭州政府统计的是毛坯价，不能越过涨幅红线，所以所以毛坯价卡得特别死。

对于开发商来说，唯一能做文章的就是精装修了。比如卖毛坯是亏5000，卖精装可以少亏1000。最著名的就是丁桥的那个楼盘，毛坯价2万6，精装6000元。

曾一度，「精装修」成为开发商获利或减少亏损的利器之一。随着装修维权案例越来越多，政府又各种政策打补丁，开发商能腾挪的空间越来越少了。

另一个是车位，现在也要进行物价备案，开发商就算顶着天花板卖，也就是房价的10倍系数。

9.

很快，这批平均得分很好的房子，即将进入二手房市场，刚刚突破8万套挂牌量的二手房里，相信有不少就是它们。

好户型，好品质，是二手房市场的绝对竞争力。或许在未来5-10年，甚至更长的时间里，这一批房子都将为当年的购房者，带来更高的溢价。

我们设想一下：你今天摇中的限价新房，等两三年交付后，放到二手房市场上，当买家货比三家时，你只能靠「便宜」取胜了。

现在，好坏被限价掩盖住了。

但要注意的是，我们预测年底二手房挂牌会突破10万套，一二手房倒挂逐渐被拉平，这样的趋势是不可避免的。

一旦新房没有便宜可占，那新房还会是唯一选项吗？或许，我们该改变一下思维模式了。

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