御品6万8，或许还是被低估了 | 地产小王子

文 | 苏阳

1.

6月，杭州楼市迎来了高端改善市场的「神仙打架」。接下来的一段时间，不少高价地都将先后入市。

而最近引发讨论度最多的，莫过于滨江金地·御品。

就在上周，御品的一张“一房一价表”开始在各大购房粉丝群中传播开来。

作为望江新城的首个项目，御品一出手便是先声夺人。高层精装修均价6万8，直接拉平了传统豪宅区南星桥的价格，秒杀景芳三堡、湖墅申花、滨江奥体等新晋豪宅区。

但也总让人不经想问：望江新城6万8，值得吗？御品6万8，值得吗？

◎滨江金地·御品实景

今天，御品就将正式开启线上登记。趁着首开之前，我们今年第3次打卡了御品售楼处现场。

再细细研究了杭州楼市整体的定价逻辑，才会发现，即使是6万8的高价，对于御品来说，或许还是被低估了。

2.

当我们把目光投向杭州楼市各个板块的整体定价逻辑当中，你就会发现，望江新城的整体价格预期是被低估的。

以御品为例，距离西湖湖面最近的直线距离，大约是2.5千米。

站在自家的阳台上，你能望到不远处程泰宁大师执笔的杭州城站火车站。

从御品出发，沿着贴沙河步行800多米，就能够达到晚清著名红顶商人胡雪岩的故居。再多走几步，南宋御街、鼓楼、吴山就已经展示在了眼前。

◎从御品至西湖，途径鼓楼、南宋御街

这是一个天生贵胄的板块，骨子里潜藏着的豪宅基因。

如果我们沿着西湖湖面，画一道直线距离2.5公里的杭州顶级豪宅圈，你就会发现御品几乎是这道圈子当中，单价门槛最低的一个。

比如同样距离西湖2.5千米的凤起潮鸣，前期高层的售价是79800元/㎡，中式合院的总价更是让普通人难以企及。

二手房市场上，西湖往北1.8千米处的武林壹号，二手房价格也早已站稳6位数。

就连西湖往北4千米处的城西文教区，新近交付的一些次新房小区，毛坯二手房价格也已经达到了6万5。

◎步行800米，能够达到胡雪岩故居

相比之下，精装修6万8的御品，着实是被低估了。

再加上116㎡起步的门槛，御品的存在使得想要占据杭州市中心稀缺资源的门槛进一步降低。首批预售证披露的价格当中，最便宜的一套房源总起价是694万元。

3.

在杭州，没有一个板块，能像望江新城一样，直接从6万8开始起步的。但是，6万8还只是望江新城的起点。

相比于杭州其他的市中心顶豪，御品所在的望江新城，拥有更多的发展潜力和空间。

◎滨江金地·御品区位示意图

在杭州，市中心豪宅往往是与老破小相伴相生的，提升空间有限。市中心可供开发的土地实在稀缺，这就注定了顶豪业主必须在地段和城市界面之间做出抉择。

而在望江新城，并不存在这种「不可兼得」的难题。

早在去年，望江新城多数老房子已经完成了征迁，拆成了一片瓦砾。瓦砾之上，则是一座新城的全新蜕变。

要知道，望江新城几乎已经是杭州老城区范围内，最后一片被成功腾挪出来的土地。

同时，这里也是杭州主城区最大的旧城改造区域，占地面积1500亩，相当于一张面积100万㎡的白纸。

◎望江新城整体规划

旧城改造、城市更新，在香港又被称为「旧区活化」。我更喜欢「活化」这一用词。通过「活化计划」，曾经暮气沉沉的老城区，往往能够焕活出全新的面貌。

过去望江门外「菜担儿」的两头，挑起的或许只是一家生计。而将来，望江新城将成为上城区最重要的发展核心，一头挑起西湖，另一头挑起钱塘江，成为上城区发展的核心力量。

预计到明年上半年，望江新城核心区的地块就将全部出让完毕。2021年底之前，整个望江新城地铁建设结束，地下空间便能够实现全面联通。

在亚运会正式到来之时，望江新城便将会蜕变成为杭州最具潜力的顶豪板块。三条重要的地铁线路将会从望江新城穿行而过，成为杭州少数3线交汇的板块。

4.

说实话，买房子，买的其实就是预期。人们总是太过重视眼前看到的东西，而忽略了未来的可能，从而忽略潜在的机会。

事实上，望江新城就连各项配套都是被人们所低估的。

就在御品往南，一个杭港高端服务示范区正在打造当中，未来将积极导入香港高端服务业资源。目前，示范区已经确定主要培育四大主导产业——数字经济、金融、专业服务和国际组织及机构。

为了给杭港高端服务示范区服务，望江新城中央片区规划了不少的商业、产业用地，用于建设高端写字楼、地标酒店、购物中心等各种配套。

整个望江新城还规划了80万㎡的地下商业空间，相当于4个万象城的体量。

除此之外，望江新城还将修复海潮寺文化街区、甘王路历史建筑、娃哈哈老厂区等历史文脉景点，形成一片文创艺术公园区。

◎海潮寺文化街区修复效果图

这样高起点的一个板块，交通、教育、医疗等等各种配套自然也是不会少的，势必会有相应的规划利好跟在后头。

除了3条穿行而过的地铁线路，板块内部多条主干道路也将一一打通。届时，前往西湖、武林、钱江新城，都会更加畅通便捷。

学校方面，除了已经确定引入一所48班的钱学森学校，上城区的几所老牌传统名校，也正在和望江新城洽谈当中。

或许等到御品交付入住之时，业主还有机会能够收获一份额外的惊喜。

就在御品楼下，是由滨江所代建的幼儿园以及邻里中心。3年以后，在望江新城还会有大量类似配套投入使用。

5.

回过头去看，2018年8月，滨江以29976元/㎡、1.9%的溢价率拿下御品所在地块，是极具前瞻眼光的。

其实，当时就连相关坐地单位的领导们，都对这个板块的未来充满了迷茫和不确定。这也让滨江成功以一个较低的代价，斩获了板块内的第一宗宅地。

直到去年10月望江新城控规正式出炉，所有的猜测和想象都有了明确的规划可依，望江新城的价值得到迅速爆发。

今年4月16日，望江新城宅地引发了滨江、绿城、融创等众多房企争抢，最终以45325元/㎡、自持22%的代价成交，成为实际意义上的「杭州新地王」。

仅仅8个月的时间，望江新城的地价就已经跳涨了50%。

这也从另一个侧面，印证了滨江与金地的眼光，能够在望江新城的价值爆发前夕，提前布局，成为第一个吃螃蟹的人。

◎滨江金地·御品首开推出8、9号楼

滨江的品质，相信自是不必多说，永远是杭州楼市最值得信赖的开发商之一。

业内有一句戏言：滨江的房子一定要买第一批。

因为滨江的房子往往在销售过程当中，总能因为各种各样的原因迎来价值的爆发，成为板块的价格风向标。往往等到交付之时，业主就已经能够享受到各种层面上的增值。

在杭州市中心，想要买到纯正滨江血统的房子，御品将是接下来一段时间里的最佳选择。

接下来的几天里，御品即将迎来一批同样有眼光的购房者。如果你也手握千万预算，你会成为有眼光的那个人吗？

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