时隔18个月，倒挂8千的上实海上海来了 | 立问立答NO.49

Original 苏阳地产小王子 2022-05-16

主编提醒：杭州土拍新政等待执行，我们将开一场主题报告会

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一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

摇号热门·楼盘短评

▶上实·海上海

▷项目地址：余杭区古墩路与金汇南路交口向东

▷开盘信息：296套小高层，主力户型108-125㎡

▷均价24600元/㎡，毛坯交付

▷最近地铁站直线距离：2号线白洋站约700米

短评：接下来，准现房们可能都捂不住了。曾经千人冒雨认筹的海上海，时隔18个月终于来了，倒挂8千，有万人摇潜力。

▶秋实宸悦

▷项目地址：余杭区崇杭街

▷开盘信息：预计7月初首开高层，主力户型93、116㎡

▷具体均价待定，精装交付

▷最近地铁站直线距离：暂无

短评：崇贤200万的选择其实还有很多，有现房的，有期房的，有精装的，有毛坯的。名字很实在，一路沿着秋石高架开就能到了，不堵车通勤很方便，缺点是无地铁。

▶中天卓越·风荷锦庭

▷项目地址：萧山区义桥镇新峡路与油虎线交叉口

▷开盘信息：预计7月加推100套，主力户型95-98㎡

▷均价18600元/㎡，含3000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：暂无

短评：义桥只剩它了，200万预算在萧山比余杭更难买到。适合本地和地缘性的刚需客户。

精选提问·立问立答

Question 1

提问者▷tonyrisk

老师你好，打算明年结婚，然后再过个1年生孩子。男女名下各有一套房子，北宸之光和西湖国际城，都是89㎡的，都有贷款。目前住在北宸之光。想请问现在考虑学区房是不是太早了，是否有还可以的学区房帮忙推荐下？如果置换是现在两套都卖了，再去买？还是等2年再全部卖了换？

苏阳：其实西湖国际城本身的学区还是不错的，学区是求是教育集团杭州星洲小学。个人觉得应该很符合你说的“还可以的学区房”，没有太大折腾的必要。

由于你的两套房子都有贷款，不知道你卖掉以后，手里还能有多少钱。按照西湖国际城和北宸之光之前新房售价，以及目前小区二手房价格推算。估计你们把2套都卖掉，能套出300-350万左右现金。

但是你们都有过贷款记录，再买房需要6成首付。即使2套都卖掉，也只能置换500-600万预算的新房。

在这个价位段，学区未必会好过现在的西湖国际城。

但从以后居住的角度来看，89㎡可能会略显局促，将来还是会有置换需求的。

Question 2

提问者▷口十叶

目前我和男朋友考虑买房，首付80万以内。新房摇了几次，都没摇中。现在也在看大关一带的老房子，性价比较高的单价在3.1-3.2万左右，60-70方的小户型，总价200-250万。老小区最大的问题是停车难。现在在犹豫，想听听您的意见，是否值得购买？还是再等等看看合适的一手房源？或者请问有没有合适的地段房源推荐？

苏阳：除非非常着急住，或者预算实在有限，否则没有必要屈就老破小。停车难还只是老破小的一个问题，还可能出现隔音差、物业差、没电梯等等问题。

大概率等到你们结婚生子以后，还是需要置换的。不如趁着现在新房市场仍然有限价红利，去参加一下高性价比的楼盘。

你们的首付预算在新房市场上还是有余地的。如果200万以内的红盘实在摇不到，不妨把预算放宽一些，往260-270万总预算的楼盘去看。比如长睦的杭房城发·御东方、翁梅的绿地·艺尚府之类的，摇号中签难度没有千人摇、万人摇那么困难。

Question 3

提问者▷木瓜哥

城西工作，想兼顾生活和孩子学区，能承受800万左右，在比较古翠隐秀、首开杭州金茂府、杭州大家、中城汇、杭京源、金茂首开国樾等等楼盘，哪个首选为好？

苏阳：期房除了签约学区以外，都是不确定学区的，不过我们可以根据今年的学区划分推断一下。

杭京源在卖小本部学区范围内，首开金茂府和古翠隐秀在卖小文津学区范围内，中城汇对应卖小星澜。杭州大家和金茂首开国樾目前周边学区比较复杂。

为了学区相对稳妥的话，建议首先考虑杭京源、首开杭州金茂府、古翠隐秀、中城汇。个人更倾向于首选首开杭州金茂府，还剩最后一批高层，装标和产品都很不错。后期更期待杭京源，但还要看具体产品、价格等综合因素。

Question 4

提问者▷Zz

小王子，上河宸章的高层小户型应该值得投资，但叠墅是否值得投资？怕摇号只能买叠墅，纠结中。