拿着1000万摇不中新房，刚交付的次新豪宅能买吗？ | 立问立答NO.48

一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

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摇号热门·楼盘短评

▶祥生·云境

▷项目地址：西湖区枫桦路与转之路交汇处

▷开盘信息：78套，主力户型102-110㎡

▷均价38600元/㎡，含5000元/㎡精装修

▷最近地铁站直线距离：6号线枫桦西路站约350米

短评：这个价格值得买。云境先开精装小高层，看得出来，政府顶着限价系数管制了之江的新房价格。从云境开始，今年之江的价格体系就大致清晰了。另外，这个楼盘需要自持50%，比例有点多了，还得看开发商怎么玩。

▶时代·滨江悦

▷项目地址：滨江区风情大道与金城路交叉口

▷开盘信息：预计近期首开高层，主力户型125-139㎡

▷具体均价待定，预计总价500万起，毛坯交付

▷最近地铁站直线距离：1、5号线滨康路站约250米

短评：如果对「滨江区」三个字有执念，手头预算又有限，滨江悦不应该错过。它是今年滨江区内总价门槛最低的楼盘。

▶安徽置地·凤起钱潮

▷项目地址：江干区凤起路与钱潮路交叉口

▷开盘信息：预计近期首开，主力户型170㎡

▷均价待定，精装修交付

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线景芳站约700米

短评：什么都挺好的。唯一的悬念就剩价格了。

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精选提问·立问立答

Question 1

提问者▷王丹

苏阳老师你好。上品、御品和凤起钱潮，价格差不多，哪个好呢？二手留香园的价格大概多少呢？买二手留香园还是凤起钱潮呀，留香园离江河汇更近吧？

苏阳：上品刚刚清盘，再好也没有机会了。论城市面貌和资源配置，当然是南星桥最好，你可以继续关注仁恒滨江园。三个楼盘当中，凤起钱潮装标最高，一分钱一分货，再怎么样，你花出去的钱能买到更多的配置。

望江新城的位置占据先天优势，是上城区接下来会重点开拓的板块。再加上在杭州，滨江具备天然的品牌优势。江河汇流区的价值点还没有全面展现出来，板块动作太少，等到规划利好落地，后期还会有上升空间。

留香园目前还没有二手房挂牌，但是考虑到杭州目前的市场情况，大概率二手房价格会高于新房，买二手房还不实惠。另外当年的留香园，产品定位和凤起钱潮肯定还是有差距的。总体来看，个人更喜欢凤起钱潮。

Question 2

提问者▷雪落无声

关注你们好久了。首套房，单身，需要贷款165万，按30年贷款年限，5.3的贷款利率计算每月需还款约9100元，目前年薪15万，月入不能覆盖2倍还款额。问题1：我父母已退休，听说把我父母作为共同还款人，贷款期限做不了30年，是这样吗？问题2：我是否可以让父母打钱给我增加我的流水，以达月入覆盖2倍还款的标准？具体如何操作？

苏阳：贷款中共同借款人的要求是和主借款人的要求是一样的。像房贷之类的贷款是有年龄要求的，年龄会缩短贷款期限。一般情况下，要求主借款人和共同还款人的年龄加上贷款期限之和不超过70岁，不同银行限制会略有不同。如果父母年纪已经比较大了，那么作为共同还款人，会影响你的限贷年限。

养流水其实不难，只是有些银行要求6个月流水，有些要求12个月，有所不同。注意尽量每个月固定日子打入，给银行营造一种固定收入的感觉。记住不要当天存入当天取出，这样很容易让银行觉得你是在刷银行流水。

Question 3

提问者▷大卫

苏老师，我是自住改善，欲购市区700至1000万的新房，要求品牌开发商开发，配有好的物业，交通出行、环境、购物、医疗等方便，不考虑学区，请推荐。

苏阳：这个价格段基本上选择还是比较多的，按照板块来筛选，建议还是钱江新城、望江新城、申花、滨江区政府、文教区等板块优先考虑。

像钱江新城接下来可以重点关注凤起钱潮、仁恒滨江园。凤起钱潮示范区口碑还不错，装标也很好。仁恒滨江园则是仁恒和滨江两家品质开发商强强联合，产品是仁恒负责，在上海等城市有很多口碑作品。

望江新城价格现在也出了，除了滨江金地御品之外，滨江和融创今年4月拿下的地块，会是高低配的产品。申花关注古翠隐秀、沁园，以及首开杭州金茂府最后的一批高层。滨江区政府关注绿城·晓风印月以及时代滨江四季。

Question 4

提问者▷王足各

小王子你好。远洋西溪公馆为什么一直不开盘？它算烂尾楼吗？是否值得自住入手？

苏阳：西溪公馆有可能是下一个万人摇，它的价格备不上去，密切留意吧。西溪公馆不算烂尾，只是开发过程漫长曲折，对于购房者也不是什么坏事，马上熬成现房了。当时这个楼盘是国恒的，背后其实就是安邦。安邦一直不差钱，把项目转给远洋有其它政治性的原因。现在被远洋正式接盘了，更加没问题。放心。

远洋接手之后迟迟不开，从去年底开始，每个月都说要开，每次都放大家鸽子，还是因为价格备不上去，当年拿地价格不低，再加上10年来的财务成本，别以为开发商能赚得盆满钵满。

项目的位置很好，一脚油门可以冲到阿里巴巴大门口，再加上全石材干挂外立面，其实不错的，可能由于是早期的规划设计，户型很普通，但现在市面上的楼盘户型也不突出。另外没地铁。反正看价格吧。

Question 5

提问者▷小玉

小姐姐，我想咨询一下我才中专学历咋办呀？我也想落户，有没有买学历的渠道呀？给我变成大专学历呗！社保交了快两年了。我今天30岁，在杭州打工已有十年之久了。

苏阳：买房子就应该有你这样的动力。但很可惜，不存在这样的操作，国内高等教育学历，或者国外留学回国的都会在学信网备案。每一本学历证书都是有据可查的。学历是死门槛，没有捷径，更容不得作伪。

杭州落户政策降低了，但还得是全日制大专学历，也都是说普通的自学考试或者成人高考取得的非全日制大专学历也是没有用的。

你目前比较可行的方式只有积分落户，今年申请已经结束，每年3月左右开始申请。或者通过与杭州户籍人员结婚等方式，进行夫妻投靠落户。如果以上都试过了，那就老老实实缴纳社保吧。

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