消息很靠谱：杭州土拍新政「限房价竞地价」

文 | 程立

1.

注意，调控要升级了？

其实关于房地产调控的整个语境，一直没有很松，今年以来更是不断收紧。但已经第四年了，房价跌不下来，行情也没降下来。所有人都想知道，留给开发商的时间还有多少？

2.

昨天一条小道消息不胫而走：限房价，竞地价。

经我多方确认，此消息相当靠谱。下面这张网上曝光的截图，暗藏着玄机。

从图中可以看出，除了楼面起价和封顶价以外，增加了两项内容：高层限价和精装限价。

3.

要提醒大家的是，官方不一定会推出正式文件，毕竟不论是对市场拉抬还是打压，都不是现阶段要去干的事。但如果没有特别意外的话，或者说，这样的一次试水成功的话，新的土拍政策会默默执行下去。

杭州政府的智慧：为了市场稳定，可以很灵活。

4.

很多人已经安耐不住了，想知道土拍政策调整之后，前后会有何区别，对于楼市又会有怎么样的影响？

我们以截图中第2块纯宅地为例。

楼面起价2万元，封顶2.6万，最高溢价率30%，与目前政策一致。那假设开发商封顶价拿地，高层限价3.4万，减去地价，就剩下了8000元的空间，开发商的建安成本、财务成本和想要追求的利润，全包含进去了。

以往大部分人估算开发商保本地价的计算公式：（S*1.05+3500）/85%。由此计算，2.6万的地价对应保本价是36235元，比政府给的高层限价还超出了2235元。

怎么回事？

据说根本不是这样，作为精算师的政府部门说：这个限价我已经预留了10%的利润给开发商了。

由此可说明，如果政府手上的计算器更好用，那么我们平时计算成本时，高估了开发商的投入了。

5.

再仔细看上面那张截图中第2和第3块宅地，不管是否配建幼儿园，楼面起价、封顶价和高层限价，都是一样的。

6.

至于精装部分的价格，无法讨论。仅目前看，这里一般会包含开发商的部分利润，到时3500元的精装真实成本有多少，只能看开发商的底线了。

当然，不排除政府部门继续打上各种政策补丁。

7.

不知道会不会「法不溯及既往」？

一般来说，不会。那就要考虑另一个问题。一旦执行了土拍新政，那之前同类地段已经拿走的宅地，今后售价也会跟这个限价挂钩。

如果真是这样。再来举个例子：今年3月底绿城拿走的市北西地块，估计日子就不好过了，当时地价25767.69元，虽然略低一些，但不要忘记，那块地有22%的自持。

8.

跟市北在售的楼盘比一比。

截图第2块的市北西宅地，最终售价是3.75万，其中精装3500元。而目前市北在售的拥潮府整盘均价3.75万，精装3500元；锦宸是3.8万，精装4000元。

相当于，一分也不给上涨。

这里还有去年的明星盘——翡翠之星，高层均价3.5万不到一点，精装4000元。既然是跟一年前相比，涨幅也非常有限。何况两者之间相差至少得两年以上吧。

9.

开发商常用的手法：做高低配，追拉利润。

在此之前，顶着系数备案的话，洋房可以到1.2，叠墅可以到1.4-1.5，排屋合院可以更好一点点。

接下来很有可能对这些洋房们、叠墅们、排屋们进行系数上的调整。比如洋房可能就调整为1.1倍系数。

对于政府来说，通过高低配拉抬整盘均价，对控制房价非常不利。而按照这样土拍新政，就可以得到更好的控制。

10.

也好。以前拿地的时候，对限价都不说清楚。现在在土地文件上明明白白写着，愿者上钩，开发商也无冤可喊了。

政府工作也减轻了。以前开发商批价格，要联合定价，三方会审。之后只要拿出当时的土拍文件，谁也没有二话。

11.

如果长期执行这条土拍新政，后期可能出现哪些情况：

1、开发商进退两难，不拿地没米下锅，拿地到了封顶价后，基本就是极限了。再竞争自持部分，那就没有利润了，毕竟房子的限价已经摆明在那里了。

2、开发商想要拿地的好办法有两个，一个是大家投标前商量好，都不加价，所有地块分而食之。但人心难测，估计很难统一意见。另一个办法是一口叫死到封顶价，剩下谁要拼自持就拿走，没人拼，地就到手了，至少10%的利润保有。

3、购房者的福利来了，接下去很长一段时间估计都要高压限价，不用担心买不到房了。尽管这个限价比之前的红盘限价是略有上涨，但绝对涨幅有限，剔除时间因素，实际可以说基本没有涨。

4、既然价格涨不上去，供应量又充足，市场恐慌买不到房子的情绪被完美的控制住了。大家会有足够的时间来挑选自己心仪的房子。

5、接下去什么房子会更好卖呢？一定是用心做出好产品的房子才会受到市场的认可。要是产品力度不好，偷工减料的房子，恐怕就要无人问津了。

6、但政府恐怕要防止楼市突然转冷。因为既然不会涨了，很多人不急着买房子，可以等一年再说，如果购买力急剧收缩，恐怕市场情绪会转向另一面。当然，我估计到时候，还有别的底牌会出来。

7、不断降准，定向释放流动性，房价又被如此压制，请问超发的钱会流去哪里呢？结合6月24日中纪委网站发布的消息，允许公务员合法炒股，再结合之前陆家嘴论坛郭树清提出的靠房地产理财很不划算。一切的一切，似乎要推着大家进股市呢。对于反复吃过苦头的老百姓来说，该怎么走，也只有走着看咯。

8、杭州楼市，政府高度控盘，稳如狗。

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