对于美联储降息，楼市需要一点反向视角 | 楼先生问答NO.412
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多事之秋，新闻频发。
我知道，所有人都迫切想要一个答案：美联储降息25个基点，靴子落地，全球正式进入降息周期。有机构第一时间指出：这可能只是一连串降息的开始。
那么，国内房价会不会涨？
先请大家别慌。理论上来讲，中国的货币政策不可能逆全球之势态，一定会作出相应的措施，对冲来自外部的压力。在刚刚730会议上，表述也相当坦诚：货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。
至于实施手段，我们决策部门的金融工具箱里，多的是释放流动性的办法，但不一定是降息。目前看，央妈也没有降息的打算，尤其房贷利率和放款周期，都在收紧。
前几天，《层楼》购房粉丝群里，曝出某银行内部的一则口头通知：要求各分行老总们严格执行指导，额度用完的，就必须立刻停贷。
往前看，银保监会23号文件，以及郭树清的陆家嘴论坛讲话，对房地产是极尽严厉措辞。730会议更是直接抛出「不将房地产作为短期刺激经济的手段」。
这样，答案就很明显了。
接下来，整个金融市场环境会进入「流动性宽松」阶段，金融产品的价格会进一步下降，但很抱歉，房地产也不见得能才从中捞到多少好处。大水是可能要来了，但房地产要被死死地拦在外面。
我们反向思考且问一句：这个时候，谁能吃得消再来一轮房价暴涨？或者若再次暴涨，万一硬着陆，谁负责？
所以，别慌。房地产还稳得住。
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200万内、崇贤/绿都东澜府、精装现房
@西太后
老师好。我是一位未婚的女孩子，首套自住需求，总价200万以内，在江干区四季青附近上班，建议酒店式公寓还是住宅？有地段和楼盘推荐吗？
楼先生：第一套房子还是应该先考虑住宅。除非特别没有选择，那再来考虑酒店式公寓。目前购买酒店式公寓，还是以投资逻辑为主，出于自住考虑还是很少的。从自住角度出发，总价200万内，市区老破小、郊区限价新房都可以排在它的前面。
不知道对通勤的要求高不高，要是不特别高，可以重点关注一个楼盘，那是翁梅的艺尚府，均价2.2万左右，与地铁翁梅站零距离。它上一次开盘的中签率只有10%，比较难买，也比较无奈，现在低总价的一手房，都得摇号。
符合总价预算的新楼盘，还有临平山北、大江东，还有崇贤，可中签率也都是个位数，比如大江东的江与城、崇贤的秋实宸悦、东澜府，都可以去摇。关键就看能不能用得上。如果对通勤要求很高，那换个方向，到四季青周边挑一挑200万左右的老破小，也不难的。
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250万、名校老破小vs限价新房、投资增值
@Adan
现在转塘有一套180方自住，还在还贷，旁边有文三街小学分校，但不知道像这种分校的教育水平怎么样。现在手持100万现金，亲人借借应该能凑到150万，打算出手买个二套，主要考虑投资增值空间，然后最好能有比现在更好的学区，也好孩子上学的时候可以多个选择，请问有什么好推荐的吗？
楼先生：投资和学区，就看你更图什么了。目前市场上，二者比较难兼顾。以你目前手上的资金，想要更好的学区，也只能买到很小很破的学区房，理论上都是可行的。只不过这样的房子，纯粹只有学区可图。像西湖文教区、上城的南星桥或者下城的长寿桥，可以关注看看。
事实上，文三街分校一定不算差，至少它还是西湖区的教育资源。如果从投资角度看，目前在杭州总价250万的选择目标，还是挺多的，比如三墩北、未来科技城、南部新城以及桃源长睦，以及城北的运河新城，都还是比较主流的地理位置，又有90方左右的户型，可以一个个摇过来。
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望江新城vs奥体核心区、杭州壹号院220方
@王丽娟
老师好，很喜欢杭州壹号院，上次没揺到，下次再开是220方的大户型了，中签率应该高点，可是有点大，这个总价买望江新城也够了，考虑以后增值潜力或者容易转手，应该怎么选呀？
楼先生：望江新城确实很好。放眼杭州，找不到其它板块，一上来就碰到了房价的天际线。大家知道，现在定价权完全在政府手上，望江新城的房价一把就拉到与南星桥齐平，也算是从官方认可了它的价值。你把它看成另一个南星桥就可以了。
从自住角度，杭州壹号院的220方还是可以的，住起来还更宽敞一些。从增值角度，杭州壹号院的限价红利也明显更大一些。一个是4.8万，一个是6.98万，取决于你自己怎么看，如果觉得钱塘江两岸的差距今后会慢慢拉近，现在2万元的价差，基数还挺大的，或者说，低价就是硬道理。
总之，两个楼盘都是很多人想买的那一种。考虑自住的话，就看你更喜欢住离西湖近一点的望江新城，还是更具体国际视野的奥体，选择哪个都没问题。但如果考虑今后转手、升值潜力以及限价因素，那还是杭州壹号院排前面吧。
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400万级、为父母买房、工作生活钱江新城
@褚丽
我们夫妇都在钱江新城工作，现住金基晓庐，想再买第二套房子，供爸妈居住，又方便爸妈帮我们照顾孩子，同时也兼顾升值空间，预算总价400万左右。一手房、二手房均可考虑，请大神帮忙推荐。
楼先生：至于买一手房还是二手房，如果不着急住，加上又要兼顾升值空间，还是建议考虑新房。一来，新房价格还是被限制住；二来，双限政策之下，目前14宗宅地对应的房价也是纹丝不动。也就意味着，锁死了一手房的价格，你可以一直摇下去。
总价400万，选择有很多。比如萧山市北、之江新城、城北万达旁以及未来科技城，但对你来讲，最理想的还是往城东的七堡。像公园1872、天悦江湾、博翠碧蓝湾都有110方左右，还有杨柳郡的最后一期房源，你可以选择来来回回地摇。在这里，今后父母可以乘坐地铁，如果会开车，自驾也很方便。
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良渚次新房、3-3.2万成交价、良渚申遗
@天芽
老师你好。我有一套融信澜天89方，东边套，三室两厅两卫，有税，如果要出手的话，报价多少合理？不急的话，是不是等两年规避税费，再看看良渚申遗成功以后的情况会更好？
楼先生：可以肯定是，良渚的房价跟申遗成功不会有必然的联系。卖还是不卖？首先看自身的情况， 其次看对后市的基本预判。如果不着急，完全可以再持有两年，但前提是，现金流和资金杠杆不要失控，还有对后市的判断，是积极的。
至于持有的话，要比较笃定，不能有「刮风就是雨」的心态。下半年，很多投资型的楼盘进入交付，行情一旦冷静下来，专业的投资客们就会抢先出货。对于想卖房的房东来讲，下半年不会是好的窗口期。换句话说，要卖则不如趁早，不卖的话最少也得熬到明年。
澜天一期也还没正式交付吧，拓展面积还得改造。良渚的次新房，比如未来城一期和二期，6月份的成交价格3万2左右。有一套89方未满两年，挂牌价275万，如果真要成交，还有一点议价空间。另外像和昌府的挂牌价也就是3万出头。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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