看空越来越多，还应该知道哪些？| 楼先生问答NO.413
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最近关于楼市，政策偏空，情绪也偏空。
前两天，粤系某房企被传「下半年将暂停拿地」，传为热点。这件事情本身的真假，已经不重要，更值得关注的是，此事发酵的背后，是在迎合一种看空情绪。
相似的事情还有一件：今年以来已有274家房企发布破产公告。这一小热点，也折射出大众对于楼市的期待——房地产走下坡路。
市场情绪与政策信号是密不可分的。
8月2日北京再提「坚决抑制投资投机性购房需求」，时隔四年。在此之前的提法，只是「房住不炒」，而坚决抑制的也只是投机性需求，对投资性需求，没有公开表态支持还是反对。
很显然，北京第一时间站出来响应中央「不将房地产作为短期刺激经济的手段」，也很显然，这句话将深刻影响我们接下来的下半年行情。更要留意的是，二线城市们也会陆续作出积极响应的姿态。
接下来，看空者的嗓门会更洪亮。
除此之外，我们再来关注一些数据和事件：
一，8座城市的居民资金杠杆率超过了100%，其中杭州以136.7%位居第三。二，社科院数据显示：6月核心城市房价基本止涨，杭州也在其中。
三，克而瑞数据显示，7月土地市场量价齐跌，溢价率连续3个月回落，房企拿地节奏放缓。关于杭州则是「土拍双限」实施。四，百城商品住宅库存数据分析，6成城市库存上升。五，合肥。对引发3次以上群访的房企，暂停供地、预售和网签。
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700万左右、玖峯汇叠墅vs艮北大平层
@尼克叔叔
现在置换二套，预算700万左右，因工作和家里原因选择城东的艮北或九堡一带，考虑玖峯汇叠墅和城东的大平层，比较犹豫。如果选择艮北大平层，还可以生出150万用作投资。请老师给点建议。
楼先生：想买叠墅的话，目前城东只有三个选择，除了九堡的玖峯汇，还有龙湖的两个项目，但都是毛坯交付，挺遗憾的。所以精装交付的玖峯汇，以后不用自己装修，不失为一个比较好的选择，总价不是很高，又能买到楼上楼下的生活空间。
如果不一定要叠墅，大平层也能接受，可以打开选择面。今年下半年，杨柳郡、天悦江湾、公园1872、博翠碧蓝湾，这些都可以关注。从区域上来讲，艮北肯定更受欢迎一些，地铁、商业以及居住氛围，都会比九堡一带要好，而且随着钱江新城二期的发展，整个艮北还挺有盼头的。
艮北的大平层，还是玖峯汇的叠墅，都有自己显著的特点，就看你图什么。如果家庭人口比较丰富，又想体验不同的居住空间，选择实用性更强的玖峯汇，没错的。而艮北主流的大平层，4万出头的价格，可以兼顾改善和投资。
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改善+学区、650万左右、滨江区/奥体
@归尘
近期考虑置换到滨江或钱江世纪城，预算650万左右，晓风印月、澄品、滨江四季，还有中海云宸，您觉得如何？我的需求是：改善，学区。
楼先生：滨江区名气最大的学区就是江南实验，那就首选晓风印月呗。从学区角度来讲，其他几个新楼盘都不如晓风印月厉害。只不过这个楼盘肯定要摇号，中签率不会高，很有可能比澄品、杭州壹号院都要难买。可以去碰碰运气，但也得提前做好备选目标。
跳开学区的话，其它三个楼盘也都是江南岸很热门的改善选择目标。而且每个楼盘都有自己的抓手和卖点，比如位于奥体核心的澄品，起点就是整个城市发展的高点。比如中海云宸，户型方面是很大的亮点，而且价格也出来了，4.7万，意料之内。还有滨江四季，地段和品牌的竞争力也很强。
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300-500万、未来科技城、城北万达旁
@菲菲
我想买一套首付不高于300万，面积在120方左右的三居室。对于地点要求不高，目前主要想买未来科技城，有没有最近比较有性价比的新房，请老师帮我筛选下，不在未来科技城也是可以的。比较着急上车。
楼先生：还是可以不用急。限价让下半年的楼市时间停止摇摆，接下来你会看到，越来越多的纯新盘，价格也备不高。另外，土拍双限政策出来后，一年后的房价跟现在也是差不多的，房价被牢牢控制在政府手上，而政府最希望市场平稳，房价没有变化。
从当前限价痕迹的明显程度来看，未来科技城可以排进前三，那先关注它好了。目前在售的楼盘中，比如耦园最后的尾房、梧桐郡、未来悦二期，都是要拼手气的楼盘，除此之外，还有天空之城、杭州富力中心，以及毛坯的西溪公馆快开盘了，这些价格都很难备上去，可以等一等看。
如果未来科技城都摇不中，可以换一个方向，单价4万的楼盘，比如万达边上的和宁文华、运河ONE、以及上面说到艮北的那些楼盘，都是比较主流的位置。你的首付能力很强，只要按揭不成问题，预算可以拔得很高，那些总价契合的新楼盘，慢慢摇呗。
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300万、名下无房+查不到贷款记录=首套
@아저씨
我们是外地人，孩子在杭州读博士，集体户，大概率留在杭州工作。由于贷款问题，可以承受总价约300万（全款），多次摇低总价红盘不中，现在想转变思路，留着孩子的房票，我们自己先去青山湖投资一套，等孩子毕业工作，卖掉再到工作附近购房。这样可行吗？
楼先生：理论上是可行的，但不是很建议。一方面，青山湖一带的投资比例太高，等到时想要出货，不一定很容易；另一方面，调控政策也时刻有着变数，包括限购范围、限贷比例等等。等两三年后再置换时，这些都可能成为你的干扰因素。
在有条件的情况下，还是把资金用到位吧。目前在杭州，只要是300万的总价段，相对都是比较灵活，既可以用来自住，也可以作为今后置换的一个「跳板」。既然你们也不着急住，丁桥、桃源、萧山市北、运河新城、三墩北以及未来科技城，这些区域的小户型，你都可以一个个摇过来。
有一个小细节要注意，根据目前的信贷政策，用你孩子的名义全款买房，到交付后卖掉置换，因为在杭州名下无房，加上也没有其它房屋贷款记录，再购房时还是可以算作首套房。
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学区+自住、蒋村/留下、二手房5-6万
@阳光彩虹
老师好，想置换一套城西这边的二手房，考虑学区+自住，有推荐吗？看了蒋村的河滨之城，均价都要6万一方，虽然品质和小区氛围都要比西庐和蝶园好，但6万太吃力了，很纠结，还有别的可以考虑吗？单价想控制在5万左右。
楼先生：确实会很纠结，目前二手房价格普遍都很贵，那些带有学区优势的次新房，跟房东的议价，相对难度又会更大一些。另外，跟周边限价的一手房比起来，单看价格，二手房真的没什么竞争力可言。
类似河滨之城这样的次新房，是蒋村一带最贵的，原则上还是可以买，无非看你是否愿意花到这么高的代价。毕竟申花刚交付的武林邸、锦绣之城这些，学区还没蒋村的好，也卖到了6万2和6万6的。总的来说，在蒋村一带，河滨之城、西庐的价格要高一些，差不多5.5万到6万出头。
其实还可以考虑房龄稍微老一点的西溪蝶园、西溪华府、西溪里，均价5万左右，都属于行知二小。如果要兼顾学区和居住环境，不如关注一下留下的和家园、万科玉泉，也是不错的选择，它们是求是小学，在目前的价格体系中，你能够买到不错的房子。最后，关于学区这个问题，只要中上水平，自己能接受就可以，降低一点要求，房子的选择面就会宽得多。
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文∣二叔
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