楼市下半场：钱荒 | 楼先生问答NO.415
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调控政策铁板一块，牢牢攫住楼市。
再好好体会一下这句话：不将房地产作为短期刺激经济手段。过去10天，重磅信息密集程度空前，每个字都意味深长。长远看，对未来将产生深远的影响。
短期看，下半年没有涨幅。在这里，再回忆一个规律：利率上升，房价下跌；利率下降，房价上涨。
那下半年利率形势怎么样？
7月30日中央政治局会议一锤定调之后，一天后，央行官网提出要提高制造业贷款占比，对高杠杆经营的房企融资行为要加强监管。三天后，央行2019下半年会议提出「因城施策」，加强房地产市场资金管理。
一言以蔽之：房地产，没钱。
效果已经慢慢体现出来了。3月到6月上旬，利率连续几个月走低，上半年行情回暖，利率也起了部分作用。大妈从6月下旬开始，不少银行的房贷利率就悄悄提高了，开始执行首套房上浮8%，二套房上浮10-15%。
其它热点二线城市，比如南京的多家银行首套房上浮20%，而成都、重庆、常州、苏州等城市，目前上浮比例要比杭州高5-10个百分点。至于厦门，这个居民杠杆率全国第一的城市，不时曝出停贷的消息。
从另一个侧面，也可以窥见「钱慌」。最近一段时间，北京地区房屋二次抵押贷款，又重现江湖，目前有四五家银行都可以办理。无独有偶，杭州不少银行也接到口头通知，开通「二抵」，且门槛放宽。
狼来了，绝对不是口头喊一喊，金融监管已经有所行动。对于刚需们，目前杭州利率还处于全国较低水平，要买就趁早吧。如果不买，至少等到明年初才有机会再看看。
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300万内、投资+备用、丁桥/长睦/桃源
@康Jane
老师你好。目前家住丁桥一套两房，2个儿子，打算再买一套总价300万内的房子，投资及出备用，最好在杭州主城区，请老师帮忙推荐，对楼市行情不熟悉。
楼先生：你家附近就有几个楼盘可以推荐。从自住加投资的角度看，可以先关注附近的新楼盘，比如丁桥的武林上城，地铁口就在斜对角，整个丁桥都在期待的天街，就紧挨着。往北面一点，芳菲与城也可以关注，虽然地铁没有很近，优势在于大盘，华侨城开发大盘的能力在全国都是一流的。
另外，位于长睦的御东方已经开过几次了，均价2.6万，每次中签率都还挺低的。从品质来讲，杭房开发的房子，比如东方福邸、东方润园、钱江御府，这么久以来，市场口碑一直保持不错。其它还有桃源板块的臻蓝府，它的高层毛坯交付，比洋房估计要便宜不少，这个楼盘的产品、配套以及地铁，都有的。
其它契合的新房，距离就没那么近了。300万内的预算，可以关注未来科技城的小户型，比如天空之城、西溪公馆，从投资角度来讲，都是非常划算的。目前楼市行情最大的特点就是：一手房和二手房仍有较大的价格差距，不着急住，尽量考虑新房。
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400万、闻博花城108方、绿城市北项目
@久城
老师好。我打算首套房买在萧山，总价预算400万上下，现在看上了悦虹湾110+方、市心府130+方，以及锦粼府110+方的户型，前面两个摇号中签率比较低，锦粼府比较好买，请问该怎么抉择，或者有其它更好的选择吗？
楼先生：至于选择哪个楼盘，取决于站在什么角度来看的问题。比如工作在滨江，可以优先考虑悦虹湾和锦粼府。从与滨江奥体的关系来讲，市北和湘湖都要更密切，随着快速路、地铁以及路网建成通车，肯定会有更好的衔接。在这里，二选一的话，可以优先考虑悦虹湾，毕竟它的中签率摆在那里。
换一个角度。如果工作在萧山市区，或者以萧山本地人的眼光，市心府的接受程度会更高，地铁是现成的，购物中心也就在隔壁，居住环境也是被认可的。更主要是，它基本能够承接萧山一代人的居住观念。当然在滨江这边工作，市心府还是可以买的，无非悦虹湾这样的楼盘，应该排在更前面。
其它的选择，就看你是否愿意牺牲居住空间。总价400万上下，到市北西一带，也能买得到，比如锦宸、拥潮府，所剩房源不多了，还有闻博花城，大概也只能备注3.8万的价格。到明年上半年，还有一个绿城市北西项目，就在桂语朝阳的附近。
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之江/云境125方、改善、学区小户型
@海峡
目前自住金沙湖的东海柠檬郡110方三方两厅两卫，除学区外，其他配套都还可以，最近有想法置换到之江的祥生云境125方，将改善和学区一步到位，感觉之江未来的升值潜力比较大。另有想法，就是目前房子不换，在下沙文海学区买一套小户型，单纯解决学区问题，想问一下老师对这两种方案的比较分析。
楼先生：原则上，建议一步到位。我们常说，对于孩子来讲，学区很重要，但居住环境也得重视起来。所以有机会换到云境，可以努力试一试看。之江的限价也很清楚了，云境之前开过盘，小高层均价3.8万，谈不上很高的倒挂，但自住考虑还是比较合适的。还有一点倒是要特别想清楚，卖掉唯一的房子去摇号，有摇不中的风险。万一没摇到，得再准备几个备选目标。
至于再买一套学区小户型，当然也没问题，还是比较稳妥的一种方式。关键还是看你自己怎么想，如果真的一点风险都不愿意冒，那就采取第二种方案吧。或者，先看看能否向亲朋好友，周转一笔资金，先参加一手房摇号，摇中了，再来处理柠檬郡，摇不中，回头考虑文海学区房，也来得及啊。
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200万内、崇贤精装现房、绿都东澜府
@Season
还有首套房资格，孩子两岁半。目前有两种购房方案，一种是去摇总价300万以内的新房，但学区肯定就没有什么好选择，还有一种是去摇200万以内的房子，摇中后，再买一套一室户150万左右的卖鱼桥学区房。您觉得哪种方案更好一些？200万的新房有推荐吗？
楼先生：如果对学区有比较高的要求，那300万确实买不到很像样的房子，现在市场上能用名校作为卖点的新楼盘，要一千万左右能搞掂。当然，目前学区稍微一般，但从长远看，有比较好的成长空间，那300万还是可以考虑一下。比如三墩北的云和湖，属于西湖区，七堡的杨柳郡，有一些户型够得上预算。
你可以先试试这两个楼盘，不过得等。实在摇不到，或者等不得，那也不用纠结，第二个方案也是可行的。从投资角度来讲，大江东、临平山北、良渚，还有崇贤，都有这个总价内的选择。比如大江东的江与城，临平山北的御山道壹号、山语四季，崇贤的秋实宸悦、东澜府（精装现房销售）等，都可以摇。只不过，200万左右的新楼盘，中签率也都很低。
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4.2万毛坯/滨江悦、4.74万/澄品、投资自住
@海纳百川
我仙林苑有一套房子，儿子户口迁入，想着以后孙子可以读那里的长寿桥小学，现在又想用儿子房票，买时代滨江悦，滨江悦西兴小学没有长寿桥小学好，麻烦问一下，投资和自住，滨江悦可以买吗？
楼先生：滨江悦没有学区方面的优势，西兴小学跟长寿桥小学，根本不是同一个量级。滨江悦开过一次盘，推出142套房源，毛坯均价4.2万，中签率是39.66%，不算低。但摇号选房时弃选率比较高，说明这个价格挤走了投资客，买它的人，基本还是自住需求。如果自住，对滨江区也比较执着，滨江悦是今年滨江区刚改的一道最低门槛。
但要说投资，选择滨江悦就要好好权衡一下了。如果不介意萧山，往市北方向，像拥潮府、锦宸以及闻博花城，精装的价格才3.8万，这样一比较，明显是3.8万的萧山市北更有诱惑力。其实，真要投资加自住这样的组合，看看能否增加百万左右的总价预算，去摇一摇保利澄品的高层。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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