GDP倒数第二，房价却全省第四高！千亿丽水，凭什么吊打万亿无锡？
几天前，一篇关于浙江的10万+爆文全网疯传。
凭着这篇《广东流泪，江苏沉默，房价最贵竟然是这个省，11个市全挤入全国前五十》，旺角黄局长红了，浙江十八线小城也纷纷红了。
“如果你有个朋友是浙江人，请好好珍惜他。没事多请他吃吃饭，唠唠嗑。
因为，你的朋友人生很不容易——浙江省的房价绝对是全中国最“刺激”的地方。”
浙江房价到底有多“刺激”？
从排名看，浙江全省11个城市全部都能挤入全国房价50强。丽水吊打无锡，衢州碾压佛山，至于嘉兴，则让重庆看不到车尾灯。
事实真的如此吗？我们兵分十路，前往全省10个地级市（杭州外），实地了解当地楼市真实状态。
接下来一个月，《层楼》将重磅推出「浙江楼市怎么样了」城市洞察系列报道。
今天推出第一篇——魔幻丽水。
经济指标倒数，房价却全省第四
“一个十八线山区丽水市，GDP只有1300多亿，排名全国第180多名，但这里的房价却排名全国第18名，贵到连万亿俱乐部的无锡都自叹不如。”
这段10万+爆文中对丽水的描述，并无虚言。
的确，就算在浙江省内，丽水的GDP也是倒数。
根据丽水发布消息，2018年，丽水的GDP总量为1394.67亿元。这个数字，约为杭州的十分之一，在省内仅高于舟山。
人均GDP为6.36万元，远低于全省平均的9.9万元，排在倒数第一。
全市居民人均可支配收入32245元，也是垫底。即便是城镇常住居民，人均可支配收入也仅为42557元。
在丽水，我问了当地朋友的收入情况：普通公司职员和公务员，年薪在10万—13万；而像是超市收银、公司保洁等这种劳动密集型工种，年收入约四五万。
当地物价没有太高，百元上下也能在餐厅里吃到三菜一汤。即便是夏天最具丽水特色的知了，一百元一小盘，倒也比在杭州吃小龙虾便宜不少。
交通方面打车起步价8元。我在丽水用滴滴打车，最远一单，几乎穿过整个市区，也不过约7公里，车费不到20元。
这些数字都表明，这是一个物价亲民，收入普通的城市，与中国其他大部分三四线小城并无区别。
除了丽水的商品房房价。
根据中国房价行情网的数据，丽水的平均房价约18006元/㎡，位列浙江省第四。
在同一份榜单上，无锡的平均房价是14827元/㎡。
尽管对这个数据的出处与真实性心存怀疑，但在丽水莲都区的中心城区，新房单价确实已在2万上下。
也就是说，丽水城镇居民的人均收入，每年仅够买2㎡的住房。
娇小市区，如何承载丽水人买房热情？
但这一切，并不影响丽水人买房的热情。
丽水民间有一句话：买房，就要买到城里去。小欧，就是其中一位有着如此执念的购房者。
预算有限的小欧，五年前为了结婚，首套房买在了莲都区瓯江以南的水阁开发区。
当时丽水中心城区房价约一万五六，水阁开发区的房价才六七千。
一江之隔房价相差一半，不仅因为地段，也因为当时开发区里聚集了不少皮革厂，环境污染严重。因此，水阁也曾被认为是当地环境最差的区域。
幸好这几年为了保护丽水的绿水青山，皮革厂陆续搬走了。但同样搬走的还有小欧一家人，为了孩子读书，小欧置换回了城区一套不到90㎡的二手房。
“皮革厂搬走，水阁的房价也终于破了万。不过丽水人，还是想住进城里。”
相对低房价的郊区只是暂时的过渡，住进城里才是“终极目标”。这是很多丽水人，刻在骨子里的买房理念。
丽水人心中的城里，是指主城莲都区的中心城区，丽水市政府所在地。
中心城区三面环山，一条瓯江穿城而过，中间形成了一片平原地带。东西最宽直线距离不到8公里，南北最长也不过5、6公里。
一条瓯江把城区分成了南城和北城；一条丽阳街，隔出了新城和老城；一条花园路，也划开了城西和城东。
从楼市版图来看，丽水城区两个板块新房集中：一个背靠白云山国家森林公园，看重的是自然环境；另一个板块在瓯江沿岸，主打江景资源。
丽水人心中，市区的界限到底有多明显呢？
位于城西的天宸壹号均价约19500元/㎡，在上半年入市时，高层房源都一售而空，目前只剩下了少量排屋。
而仅一山之隔、隧道相连的香樟湾，均价约14599元/㎡，走量速度也明显慢了很多。
约2公里的距离，每平米近5千的价差，却难以迅速撬动市场。只因在大部分丽水人心里，山的那头就是城外了。这也像极了曾经杭州的临平和临平山北。
根据当地媒体的统计，2019年上半年，丽水最受关注的新房板块集中在莲都、青田、遂昌，关注度占比分别为56.84%、26.07%、6.86%。
青田“华侨”，撑起了丽水楼市的繁荣？
事实上，GDP只是参考房价的一个指标体系，而在另外一个体系里，丽水领跑整个浙江。
那就是区域内的人口密度。
按照常住人口/建成区面积算，丽水的人口密度高达4.13万人/平方公里，位居全浙江第一。
而根据江苏统计年鉴，2016年，无锡的人口密度大约为2204人/平方公里，大约只有丽水的1/20。
这也难怪，丽水地处浙南，素有”九山半水半分田“之称，可供住宅开发的土地少之又少。
更夸张的是，丽水市区面积虽不大，但吸引着全丽水人民的目光。其中，青田人是特别的存在。
2005年高中毕业，青田人路哥就跟着亲戚出国打工。
从法国倒卖拖鞋的生意失败，到安哥拉做包工头做得风生水起，十年后再回丽水时，路哥做的第一件事就是买房：全款六百万买了套别墅。
身价过亿的路哥说：“现在可以不住，但在老家一定要有房，总是要落叶归根的嘛！”
青田，浙江东南山区小县城，人口55万，却有33万华侨子弟分布全球各地。在青田，几乎每家都会有亲戚在国外。
有段子说在青田，人们见面第一句话不是问“吃了吗？”，不是聊天气，而是问汇率。
很多青田华侨也和路哥一样，在国外辛苦打工，从底层做起，赚到钱开始做生意慢慢发家。据说，在国外的青田人，身家千万都只是起点。
在外国再有钱，大部分青田人都觉得没有归属感。赚了欧元美元，回国换成人民币买房养老生活，是很多青田华侨的人生轨迹。
在丽水人看来，青田人就是丽水高房价的幕后推手。
“青田人先炒高了青田的房价，再来炒市区的房价。”丽水人告诉我。
早在十年前，青田就是全国房价最高的县城，当时很多新房的价格就已超一万五，地段好一点的楼盘超两万。那时杭州主城区的均价也还在1万3到1万5左右徘徊。
在青田，每当有新房开盘时，现场总能看到几个拖着行李箱从国外赶回来买房的客户。
当地一位媒体人士说，丽水本身是个地缘性、内生性市场，外来投资客不多，新晋人口就更少了。丽水楼市的繁荣很大程度就是青田人贡献的。
大规模棚改：开启丽水楼市盛宴
将丽水房价的推手一味归因于青田人显示有失偏颇，事实上，丽水下辖每个县（区），几乎都有自己的支柱产业。
缙云的烧饼、松阳的茶叶、龙泉的宝剑、庆元的香菇、青田的石头……哪一个说出来，不是响当当的隐形冠军。
资料显示，仅庆元的香菇市场，每年交易额就超10亿元，全县年香菇总产值在23亿元以上。
在龙泉，每10个人中就有1个人从事宝剑相关产业，全县有宝剑生产企业400多家，年产值近15亿元。
更何况，根据丽水发布的数据显示，丽水市的GDP总量虽然不高，但2018年增长幅度为8.2%，增幅位居全省第一。
丽水就像一个小小的碗底，房价是停在上面的纸船，周边的水都往里涌，速度还越来越快，船当然越来越高。
无锡不一样，一方面，整个无锡面积达4628平方公里，接近丽水的10倍。
另一方面，无锡治下的梁溪区是老城区；滨湖区则围绕太湖发展；至于惠兴区，江苏省第一个亿元镇、第一个亿元村、第一家中外合资企业均诞生在惠山，各自都有发展前景。
江阴市和宜兴市虽为无锡市治下，但是区域内常住人口是无锡市治下各区中最多的两个，又都是全国百强县市之一，老百姓地域情节浓厚，也不愿跨区买房。
说到更大的推手，天阳地产负责丽水区域营销的周俊杰深有体会。
来自杭州本土的房企天阳，2017年才来到丽水。11282元/㎡的地价，是当年宅地最高的纪录价。
此前，绿城和新湖先后进入丽水。打开了丽水的市场，也提升了当地的居住品质。
如今一线沿江的绿城秀丽春江与新湖国际，仍被视为丽水最高端的楼盘。
8月初，秀丽春江一套216㎡的法拍房以650万元成交，单价超3万，还引发了2万多次的围观。
在丽水，说自己住在绿城或新湖的房子里，就跟杭州住在武林壹号一样，有着特别的优越感。
2018年初，天阳中山邸面市，不论高层还是排屋都一房难求。
我的丽水朋友阿K告诉我，他曾带着500万现金想去买中山邸，发现根本买不到。
听到这样的买房经历，周俊杰感慨：那时市场太火了！从业十几年，从没遇过这样的行情。
因为在当时，丽水城区的新房供应太少。更重要的是，丽水在2018年开启了城中村改造计划！
2017年丽水市区出让的宅地只有四宗，总出让面积约27万㎡。但2018年，丽水全市城中村改造完成326.41万㎡，光市区就占到了一半，达160.9万㎡。
棚改、货币化安置带来了大量的置业需求和预期效应，“拆一代”、“拆二代”们持币冲进楼市，成为主力。
2018年丽水的新房市场基本都是“全款”、“抢空”，二手房也是水涨船高。“热钱”的刺激，让这样的行情，一直持续到了2018年底。
而面积是近10倍于丽水的无锡，根据其住建局发布的信息，2018年棚户区改造规模不过278万㎡，只有丽水的85%。
大鳄竞逐，谁不想抢一块丽水的蛋糕？
火爆的市场，吸引了大量房企进入丽水市场。
根据丽水统计局数据显示，今年上半年，丽水全市商住用地出让面积1269亩，较去年同期减少31.9%，但出让金额达88.43亿元，增长18.0%。
例如丽水市职业技术学院北侧地块，去年6月20日和9月20日两次挂牌，一次流摇、一次中止出让。
直到今年，4月该地块第三次挂牌出让，取消了原本不高于17500元/㎡的限价，才终于出让成功。
该地块是由世茂以11942元/㎡的楼面价竞得的，溢价率达54.1%，远远高于楼面起价7750元/㎡。
除了世茂，截止到目前，碧桂园、恒大、银泰都在今年入驻丽水。此前，已经进入丽水市场的外来房企有：绿城、新湖、德信、天阳、中梁、众安、华鸿、祥生等。
如果说，几年前丽水还只能吸引浙江本土房企，那么到了今年，丽水彻底开启了“全国性房企元年”。
丽水当地开发商和媒体也都向我透露：还有两家全国排名前五的开发商，近期也在摸底丽水楼市、土地，寻找落子的机会。
然而，就在一片高潮中，也夹杂着一些杂音，特别明显的是去年下半年。
当时，天阳第二个项目括苍邸正在销售，周俊杰明显感觉到了：丽水楼市变了。
“去年十月份括苍邸首开时，高层当天就能售磬。而到年底开盘时，就只卖出了七八成，后面几个月陆陆续续才走完的。”
二手房更加惨淡，最夸张时，月成交量不足百套。
市场转凉背后的原因，一方面来自一线城市楼市转冷带来的传导和延时效应，更重要的则是，土地市场的影响。
2018年，丽水一度实行“竞地价限房价”的土拍政策，比杭州还早一年，结果开发商一度对拿地持观望态度，市场也踩了刹车。
不过，今年上半年，随着”限房价“的土拍规则取消，一切似乎又回到从前。
新房井喷的下半年，还能火爆如初吗？
由于之前持续的火爆，如今的丽水几乎无房可卖。
作为城区里为数不多的在售项目，天宸壹号每次推盘，都选在了拍地后。
取消限价后，土拍刺激了市场信心，也让天宸壹号借势成为了上半年丽水销售最火爆的楼盘。
对于这样的成绩，负责营销的诸葛嘉玮表示，一开始并没有预想到：
“本来我们蓄客很一般，但旁边的地一拍，来看房买房的人立马就多了！”
天宸壹号迅速成为尾盘，诸葛嘉玮已经开始为新项目的销售蓄客。但对于下半年才会亮相的新盘，他却觉得有点担忧。
因为根据当地媒体统计，下半年丽水市区预计将有7000多套的新增供应。
这个数字，相当于往年，丽水全年新房销量的近一倍。
而另一方面，支撑去年丽水市区楼市火爆行情的棚改拆迁，也悄然退去了热潮。
根据计划，丽水市区今年计划拆迁60万㎡，仅约去年的三分之一。并且，今年棚改货币化安置的占比较去年有大幅的减少。
巨大的供应下，谁能抢到节点，把拆迁钱“抢入”口袋，将成为下半年各家房企最大的考验。
我遇到一位滴滴司机，一聊房价就吐槽城里房子太贵了，买不起。何况家住村里，有独门独户的小洋楼，开车进城不过十分钟。他隔壁村的朋友，拆迁足足补偿了11套房。
“这么多房子，家里有这么多人住吗？”“拿去卖啊！”
当各地“抢人大战”轰轰烈烈，靠本地人支撑的丽水，依然是一副“生人勿近”的样子。去年，莲都区新增常住人口仅比前年多了700人……
拆迁盛宴之后的丽水，还能继续魔幻吗？
▼8月18日层楼x集楼厦门湾品鉴会
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣德卢卡
编辑∣二叔
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