小区地下车位起纷争，什么叫“首先满足业主需要”？| 层楼说法
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个人汽车保有量正在不断增长。
截至2019年6月，全国汽车保有量2.5亿辆，其中11个城市汽车保有量超过300万辆。
现如今的城市住宅小区里，车位供需失衡，停车难已经成为十分普遍的问题，这也进一步加剧了关于小区停车位的权属争议，相关诉讼案件迅速上扬。
《物权法》第七十四条对于住宅小区内车位的使用、权属等问题做出了明确规定。
本文通过对物权法“首先满足业主需要”的解析，分析非业主可否投资车位，开发商又如何尽快将车位变现的情况，目的在于找出合理的解决方案。
一、车位的性质及分类
（一）车位的性质
其一，车位的附属性。车库、车位是整个住宅小区的组成部分，是区分所有建筑物的主要财产和重要设施，是作为住宅小区辅助设施而存在的。
其核心价值和作用，是配套小区业主的生活、工作需要，具有较强的附属性。
其二，车位的独立性。小区的车位，尤其是地下车位，在使用上有较强的独立性和排他性能，具有单独所有权的客体，在结构上具有可区分的空间独立性，是具有排他性的物权客体。
其三，地下车库源于地下空间权的利用，充分发挥物的效用。
自《物权法》颁布生效后，根据第136条和142条之规定，建设用地使用权被分为三个层次，地表、地上和地下。虽然没有明确使用空间权的概念，但间接承认了地下空间利用权，界定了地下空间的产权关系。
（二）车位的分类
在现实中主要有三种地下车库、车位：
1、开发商根据法律规定，负有义务建设的住宅小区公共配套设施。
这类地下车库是住宅小区在建设规划时，由政府主管部门按《城市居住区规划设计规范》规定，为满足小区居民生活必须建设的。
占用的地下空间是在小区规划的总体范围内，不需要另外缴纳土地使用费(即土地出让金)，建设费用直接列入住宅小区的开发成本，没有独立的产权证明。
2、房地产开发单位利用人防工程改造修建而成的。
根据我国《人民防空法》，城市新建民用建筑必须按照国家的规定，修建战时可以用于防空的地下室。
同时，为了有效利用稀缺的土地资源，确定了人防建设的“平战结合”原则，在非战争时期赋予人防工程民用用途。
住宅小区的人防工程是国家备战设施，管理人和使用人都没有产权。
根据我国《人民防空法》谁投资谁使用、谁受益的原则，投资改造建设的单位或个人在向政府主管部门交纳一定的人防工程使用费和相关的费用之后，就可以进行商业经营了。
3、开发商利用公共配套设施的规划指标，修建的用于营利的地下车库。
这类地下车库的产权证明一般都是由开发商持有，土地使用费虽由开发商缴纳的，但是它的建设与住宅小区的开发建设同步进行，建设费用并没有单独列支，有的占用住宅楼的地下空间。
二、“首先满足业主需要”相关规定
（一）《物权法》的规定
《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有管理。
此条规定实践中争议颇多：首先，“建筑区划”的提法过于笼统，不利于界定相关权利与义务的归属；
其次，关于车位的使用，规定极为概括，既没有解释谁是满足业主需要的义务主体，也没有明确满足业主需要的标准；
再次，对于何为“规划用于停放汽车的车位、车库”也未给予明确界定。
（二）司法解释的规定
鉴于此，最高人民法院出台《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》( 以下简称《建筑物区分所有权解释》)，将如何满足业主需要的义务主体，限定在建设单位(开发商)，并且以“配置比例”作为满足的标准。
第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
配置比例俗称“车位配比”，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
但司法解释未完全阐明问题：
首先, 将配置比例作为满足业主需要的标准是否合适。义务主体仅限于开发商，或是应有其他主体，如业委会或业主大会（业委会或业主大会是否具有主体资格尚在争论，在此不展开叙述，仅仅作为与开发商相对应的角色提出）。
此外,违反“应当首先满足业主需要”义务以后，是否要承担必要的法律后果？所承担的法律后果是什么？在立法和司法解释中，都没有给出明确的答案。
三、关于“满足业主需要”的判断标准
（一）争议焦点
一种理解，在于明确业主的优先购买权或者是优先承租权。
规定此内容的效力，在于业主可以在开发商或其他产权人出售或出租车位时，应该被告知，并且在同等条件下，本小区业主拥有优先购买权或承租权。
但在实际中，并没有赋予业主相应的权利，所谓的同等条件下则很难实现，只需要通过简单的价格手段，开发商完全可以无视业主的优先购买权或优先承租权，这与《物权法》的初衷是相背离的。
第二种理解，在“应当首先满足业主需要”在实践当中，需要用时间条件加以限制，即“首先”应该是在一定的时间范围内（如入住率或者交付时间），限制开发商对于车位的出售或出租行为。
然而，最高法院在出台司法解释时，还是放弃了时间标准，而选择了配比标准。
（二）配比标准是否合理？
《建筑物区分所有权解释》采纳的是配比标准。
所有建设工程的设计方案，均需要通过政府相关部门的审批，车位作为小区的配套设施，在相关的地方政府的行政法规或设计标准中，都该有详细的规定，并且要在工程竣工后，通过政府相关部门的验收。
为什么配置比例可以作为“满足业主需要”的标准？
首先要明确“业主需要”的含义。小区内的业主购买车位用于自身停车即业主需要，而业主购买车位，也可用于投资，可购买多个车位，以待日后销售获利，此也为业主需要。
此种需要是否应当被满足？就车位本身的属性来看，其主要作用在于停放汽车。而且，当前建筑区划内的车位数量也不足以支撑业主的投资需求。用配置比例来限制业主的投资需求，此点值得肯定。
且由于规划建设存在一定滞后性，目前，车位的配置比例一直是滞后于私家车的发展速度。因此，利用配置比例来满足业主需要，是符合相关设计标准和业主购房时的预期的。确定配置比例作为标准，有其现实依据。
四、违反“应当首先满足业主需要”的法律后果
如前所述,“应当首先满足业主的需要”是强制性规范。
理由有二：一是从维护稳定社会和生活秩序的角度出发，宜认定其为强制性规范；二是如果该规范不是强制性规范，则开发商及车位、车库的其他权利人违反规范，小区业主无法获得司法救济以实现立法所规定的目的——即获得车位、车库的使用权。
若开发商及车位、车库的其他权利人违反该规范，将车位、车库出售或赠与给小区业主以外的人，其交易即因违反法律的强制性规范而无效。
这种无效属于自始、确定的无效，不仅在出售、赠与车位、车库的当事人之间无效，对于上述当事人以外的任何人都无效。非业主购买车位，购买后产权车位无法过户，且在涉诉时会被判合同无效。
这样的情况，已有司法判决在先。
而由于车位、车库的不定期出租没有违反“应当首先满足业主的需要”，因此，在没有业主有“现实需要”的情况下，开发商及车位、车库的其他权利人与第三人签订的不定期出租合同是有效的。
但如果出租合同确定了固定期限，则有关该固定期限的条款违反了“应当首先满足业主的需要”的规定，当业主存在现实需要时，可以主张该条款无效，要求开发商及车位、车库的其他权利人收回该车位、车库。
五、车位权利人与小区业主之间的博弈
“应当首先满足业主的需要”的解读不同，造成了各地政策不一，在此不展开论述。
其之所以成为《司法解释》的焦点和难点之一，主要是因为开发商与业主之间的利益平衡确实很难把握：
如果允许车位、车库可以转让给第三人，就会使整个车库进入市场机制，势必造成车库的价格的上涨；甚至有人认为，自由转让将会使小区以外的其他人控制车位的资源，进而向业主收取高额垄断租金。
而过分的限制开发商的权利，只会造成本来紧缺的车位资源的闲置。
因为，其他人不但不能买，而且不能租，否则原来的“权利人“可以主张租、售无效。
这就意味着，如果业主都故意不租不买（现实中以这种方式“维权”的情况并不鲜见），这不但会造成建设单位的资金周转严重困难，而且使稀缺的车位资源不能发挥效用，这也不是立法所追求的效果。
笔者认为上述两种意见在法律适用时均应予以考虑，既要保护业主的合理权益，也要保护车位、车库权利人（主要是开发商）的合法权益。
如果为了保护一方权益而过分限制了另一方权利，则就有可能打击权利受到限制一方的积极性，最终使双方的权益均应受到损害。笔者建议，可在法律适用时采取以下措施，以尽量平衡车位、车库权利人与小区业主之间的利益。
六、开发商车位非业主销售路径
增值权益转让的可行性
现阶段，地下车位按照“应当首先满足业主的需要”，如果无法出售给非业主，同时因为各地对于车位租赁备案价格的限制，导致城市部分地区特别非主城区开发商大量的车位无法出售变现，或者仅以备案的租金回笼资金。
在这种情况下，部分开发商转让地下车位的增值权具有可行性。
所谓转让地下车位的增值权益，系在地下车位产权不变的前提下，同时地下车位最终的购买方是符合法律规定的业主，且地下车位的租赁亦是业主优先。
而购买增值权益的非业主。仅系与开发商签订了一个未来地下车位出售后增值部分的收益权，而非业主基于城市的开发以及车位资产升值空间的考虑，向开发商购买上述权益。
在不考虑税费等因素下，开发商通过增值权益的转让，在回笼资金的情况下也突破“应当首先满足业主的需要”的规定。
当然此种情况下，非业主购买地下车位增值权益，在法律上有合同法上的权利没有物权法的保护，故在非业主与开发商增值权益购买的合同订立上，需要更多的保障。
结语
车位已经成为住宅小区的“稀缺资源”，开发商或者业主将车位出售给非业主第三人的情况大量出现。
这种现象的背后，除了人为推高车位流转的价格之外，更让一部分业主的停车需要得不到满足，严重损害了小区业主使用小区配套设施的权益。
物权法第七十四条“应当首先满足业主的需要”如何理解，是地下车位投资者需要着重考量的。
车位、车库权利人，与小区业主之间的利益平衡下如何合规，也是车位投资风险防控的核心所在。
作者：陈沈峰律师
浙江泽大律师事务所民商疑难案件工作室 合伙人
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文∣陈沈峰
编辑∣二叔
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