曾涨幅全国第一，如今流行全款绑车位！嘉兴房价这口“大锅”上海人不背
通常来说，一个地区的GDP越高，经济就越发达，房价也越高。
但在神奇的浙江，这个规律看起来行不通。
上周《层楼》深度报道的丽水和衢州，就是典型例子。2018年丽水GDP1395亿，衢州GDP1471亿，位列全省倒数第二和第三。
但按中国房价行情网的数据，丽水平均房价18006元/㎡，高居全省第4位（前三为杭州、宁波和温州），全国第18位。衢州平均房价14233元/㎡，全省第8位，全国第32位。
再把目光投向嘉兴，反差就更大了。
2018年嘉兴GDP4872亿元，位列全省第六，与排名第五的台州仅数亿之差。但平均房价居然只有12684元/㎡，全省倒数第2位，全国第42位。
GDP是丽水的3.5倍，房价却只有它的70%，太诡异了吧！
如果进一步了解嘉兴，你会发现事情更加不可思议。
2018年嘉兴常住人口472.6万人（丽水仅117.3万人），新增7万人，增量全省第三。全国TOP20房企中，仅一家未进驻。
另外，与上海直接接壤、楼面价超万元，房价涨幅曾经全国第一……
一个地理位置、经济、人口、房企品牌全面领先的城市，为什么房价水平屈居全省末列，不如丽水、衢州？
今天，《层楼》「浙江楼市怎么样了」城市洞察系列报道的第三篇，让我们走进嘉兴。
不成文的规则：全城搭售车位
为什么嘉兴房价低？原因很简单，限价极严。
目前，嘉兴市区各板块主流限价水平1万1-1万5。若按此统计，与12684元/㎡的平均房价，出入并不大。
但对比万元左右的高地价，对开发商而言，明摆着无利可图。
加上没有像杭州那样推行公开摇号，房企仍牢牢掌握着销售自主权。
所以，整个市场都默认一条不成文的规则：无论楼盘位置好坏，无论热销与否，视户型面积大小，必须搭售若干车位，标准30万一个。
而丽水和衢州虽然也限价，但市场根本没有火到，必须捆绑车位。
换句话说，嘉兴的实际房价，远比表面数据高得多。
嘉兴各板块限价水平
以国际商务区为例，一套限价1万4出头的135㎡大户型，需搭售两个车位，即60万。若每个车位合理售价按10万计，那么新房实际价格约1万7。
嘉兴本地人小陈，任职于某楼盘销售经理，为我算了一笔嘉兴各板块的真实房价。
国际商务区限价1万4，实际价格1万6-2万；科技城板块限价1万4，实际价格1万6-1万8；秀洲新区限价1万4，实际价格1万6-2万。
城北限价1万1，实际价格1万3；高铁新城以南限价1万1，实际价格1万4……
可怕的是，去年底跟随全国大行情短暂沉寂后，今年嘉兴楼市再度迎来火热——除了绑车位，还有地价反弹，高首付全款之风盛行。
市场也更健康了，不再是上海人唱主角，而是以本地自住改善客为主。
不到一年，千套新盘接近售罄
“去年11月首开，去化率不到一半。等8月再推3幢楼，基本就清盘了。”
回忆过去近一年的开盘历程，中国铁建·江南国际城的销售员小王感慨颇多，楼盘从愁卖到供不应求，不过“转眼之间”。
江南国际城位于国际商务区，地价8566元/㎡，总体量约20万㎡，电梯洋房+高层公寓，共985套。
楼盘地段不错，毗邻北大附属嘉兴实验学校，直线距植物园仅约300米。
作为高端改善盘，配置在整个嘉兴市场中也算得上突出。比如，自带地下会所，还配有室内恒温泳池。
但这样一个“高配纯新盘”，只因首开时机不凑巧，就遭受了市场冷遇。但没想到春节一过，形势骤然反转。
江南国际城现场沙盘
“以前是缺客户，现在是愁房源怎么分配！”小王说。
“全国小阳春”行情影响下，嘉兴楼市迅速回暖，而存量较低的国际商务区，反应极为敏锐。
以江南国际城上一次开盘（6月）为例，218套房源，高层均价14150元/㎡，小高层（洋房）均价14650元/㎡，意向客户数量达到了房源量的3倍。
僧多粥少，开发商最终以付款方式，对客户进行筛选。
“几乎都是全款，户型也比较大（135-167㎡）。”小王表示，基本是本地自住改善，七七八八成本加起来，换算下来均价1万7-1万8。
如果本月3幢楼继续售罄，整盘将只剩下最后一幢楼。
嘉兴楼市：跟天气一样炙热
这不是个例，类似的火热场面，存在于嘉兴多个角落。
国际商务区以西，隔壁的城南区，就有一个神盘——香港兴业·璟颐湾，共705套，由叠拼、花园洋房和高层组成。
踩盘当天，适逢工作日下午，天气热到让人绝望，太阳底下站个几分钟，就会汗流浃背。
很自然的，我在售楼处看不到一个购房者。就连现场值班的置业顾问，都是一副极为慵懒的样子。说实话，如果把我放在这个岗位上，可能更加如此。
因为做璟颐湾的销售员，真的太轻松了。开发商极为佛系，一年就开两次盘，但每次都是抢得“你死我活”。
已是实景现房的香港兴业·璟颐湾
以最近5月这次开盘来说，150套房源，毛坯均价14250元/㎡，意向客户超600组（本地人为主）。开盘10分钟即售罄，8成客户一次性付款，还搭车位。
按计划，璟颐湾今年底将加推3号楼和5号楼，这也是项目最后的房源。
璟颐湾的受追捧，归功于板块库存低、一二手倒挂、实景现房，环境配套等诸多原因。
但如今的嘉兴楼市，几乎不分板块，如同天气一样炙热。
比如，近年崛起的秀洲新区，秀湖周边几个新盘，如金茂府、中粮祥云等，大户型要捆绑至少两个车位，且要靠抢。
“只有城北表现比较一般。”某房企营销负责人表示，城北是传统工业区，也不是城市发展方向。
嘉兴房价涨幅曾全国第一
复盘过去几年的嘉兴楼市轨迹，你会发现，其精彩程度不亚于杭州。
2016年之前，依靠本地需求的嘉兴市场，如同死水一般，吹不起半点漪沦：房价五年滞涨，库存越积越高。
但在2016年3月后，形势迎来了巨大反转。
受全国行情影响，加之上海房价和调控进一步升级，大量上海人把目光转向了邻近的价格洼地——嘉兴。
于是，沿沪杭高铁（或沪昆高速）而来的第一波上海人，在不到2个月时间，就“买空”了最近的嘉善。当地一个名叫孔雀城的楼盘，房价从6000元瞬间涨到8000元，后来一路飙涨至1万6。
嘉善无房可卖，嘉兴市区立马成了下一个目标。
那时候，沪杭高铁旁的国际商务区各大售楼处，到处是上海人的身影。位于嘉兴三环地段，本地人都基本不考虑的大树英格澜，不到两个月时间，卖掉了1500来套房子。
国商区与南湖新区交界的万达广场
按照以前速度，这个盘起码卖三年。更奇葩的是，最后两三百套房，开发商还惜售了。
“随便哪个楼盘，交给上海分销就好了。”这就是当时神奇的嘉兴。无论是本地人看不上的地段，还是差户型，通通被投资客扫干净。
供需关系的快速反转，带来了房价的快速变化。
数据显示，2016年6月，嘉兴商品房成交量达到了史无前例的6200多套。平均房价从年中的7000元左右，涨到了当年底的约9000元。
最夸张的是当年7月，嘉兴房价涨幅近5%（中指院数据），位列全国70城第一。
是的，就是一个三线城市，不仅压过了南京、苏州、杭州等势头强劲的二线城市，还超过了“北上广深”。
522土拍轰动全国，市场走势如同杭州
面对癫狂的楼市，政府推出了一系列调控。
先是2016年底启动限购，外地人限购1套；再是2017年提升首付门槛，外地人首套5成。当年5月20日，更推出了2年限售。
但在当时失控的行情情绪下，调控政策短时间内，并没有起到太大作用。
2017年4月，官方发布了一条消息：浙江省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区，楼市又被添了一把火。
“北雄安，南嘉兴”的口号响彻全国，上海人还没走，又跑来了一大拨全国投资客。
于是乎，嘉兴房价进一步上扬，新房1万1起步，绑车位、精装加价等乱象层出不穷。以教育资源著称的南湖新区，二手房价一路冲破2万大关。
我的一个朋友，工作在嘉兴，至今还在为太早卖房而懊悔。2016年他投资了一套国际商务区万达广场附近的房子，当时均价8000元，2017年5月以1万5转卖给了一位上海人。而该小区成交价，后来超过了2万。
轰动全国的嘉兴522土拍
投资客凶猛，开发商也不遑多让。最轰动的，当属限售启动两天之后的2017年5月22日。
长达8小时的拉锯战，因达到熔断价进行摇号抽签的奇葩环节，令全国为之震惊。
后来的走势，和杭州大同小异。
因首付比例和限售影响，2018年起外地投资比例逐渐下降。但在本地恐慌性改善需求的释放下，嘉兴市场依旧火热。
去年7月后，嘉兴市场终于迎来调整。以土地市场为例，曾经的封顶、万元地价不再，底价成交重现江湖，甚至还出现了多宗流拍。
但今年上半年，嘉兴楼市又实现了V型反转。
城南、城东是城市主要发展方向
狂热的三年，为嘉兴带来了全新面貌。
2016年之前，嘉兴房产开发主要依赖佳源等本地房企，顶多再加一个万科，其他全国大型房企基本不感兴趣。
但2016年之后，全国大牌房企纷至沓来，都想来分一杯羹。
根据今年发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》，TOP20房企中，除了中海地产，均已进驻嘉兴。
另一方面，以南湖为核心的中心城区，早已无地可推。所以，大量新进驻的房企，带动了市区外围板块，且各个特征鲜明。
中区城区东面的南湖新区，以教育闻名，拥有北师大南湖附属学校，实验小学等名校，目前只剩1宗香港兴业地块未推，预计未来新房备案价超过1万8，是嘉兴最贵板块之一。
再往东的科技城板块，同样炙手可热，既有清华长三角研究院，又有名校科技城实验小学，且最靠近上海。
市区南面的国际商务区和城南区，库存较低，限价1万4出头，是最难买板块之一。
中心城区西面的秀洲新区，则以高新产业著称，供应量充足，省交投、金茂、中梁、佳源、中粮、信达和富力等，均有项目开发。
让我们把镜头拉远，以上帝视角来审视一下嘉兴。
可以发现，嘉兴市区恰好被沪昆、常台、申嘉湖和杭州湾环线等四条高速环绕。市区以北因为是传统工业区，发展缓慢；东北方向则以湘家荡旅游度假区为主。
嘉兴计划打造50平方公里高铁新城
至于西面的秀洲新区，已与常台高速接壤，后续开发空间有限。
未来几年嘉兴市区发展的重点，更可能倾向于交通便捷、连通上海的东南方向。因为政府规划不会说谎。
今年上半年，嘉兴政府提出，将以沪杭高铁嘉兴南站为中心，对周边50平方公里区域进行统一规划、统一布局，目标打造对标国际、对接上海、对话虹桥的高铁新城。
“这一带的厂房、农居房，全部要拆迁，后续得有多少购买力啊。”实地带我转了一圈的嘉兴朋友，一路亢奋。
规划很宏伟，但敏感的楼市早已先行一步。高铁新区在售楼盘白鹤郡，之前推出的房源已基本售罄，部分房源还需拼抢。
大量基础设施推进，还有多少上升空间？
面对接下来的市场，嘉兴房企也有一定担忧。
“下半年开始，银行贷款额度紧张、利率上浮，可能会在很大程度上影响楼市。”嘉兴资深营销负责人老徐说。
不过，对于嘉兴的未来，老徐信心十足。
一方面，纵使过去几年推地量较大，导致库存有所反弹，但仍处于安全合理界限内。
数据显示，2016-2018年，嘉兴市本级共成交347宗土地，涉宅地总体量约850万㎡。但今年以来，随着市场回暖，可售库存一直处于下降趋势。
5月底总存量约2.3套，到7月底已跌破2万套，去化周期仅7.5个月。
更让老徐有底气的是，大量城市基础设施，已动工或提升议程。
比如，已开工的嘉兴市区快速路环线工程，由“中环西路—中环北路—三环东路—长水路”构成，全长28.67公里，未来可辐射7大方向。
还有嘉兴军民合用机场工程、有轨电车先行工程等，均计划年内动工。
沪嘉城际轨道工程也已提升日程。按照今年5月公布的PPP咨询服务招标公告，将以高铁嘉兴南站为起点，途径国际商务区、南湖区，设计时速160公里。
嘉兴市区快速路环线工程
事实上，嘉兴本身的经济和人口，也处于增长状态。
2018年嘉兴GDP4872亿元，位列全省第六。但名义增速11.09%，居全省第二。常住人口方面，2018年新增7万人，增量全省第三。
与此同时，中心城区改造也在如火如荼推进，今年计划拆除1000户。
老徐说，嘉兴城市关注度高，规划利好频出，绝对房价在浙江地级市中并不高，未来空间还是很大的。
那么，当一个究极版嘉兴呈现时，房价最终会达到什么高度？
▼绿城+西湖区+不限购+神奇三钥匙=65㎡
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣麦格
编辑∣二叔
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