改善最难的日子要过去了 | 楼先生问答NO.418
◎楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序
云宸流摇了。
这事不算小，毕竟这个楼盘在最热门的滨江板块。但“流摇”是好事，在房地产三连击之后，如果还要疯狂摇号抢房，市场未免也太畸形了。
云宸流摇是政府愿意看到的，是购房者愿意看到的，当然大家也不用替开发商发愁。说实话，对于中海来说，这391套房子，4.7万的价格，怎么都会卖得掉。
最关键，市场回归理性，最大的受益者是自住改善群体。
回想两个月前，豪宅楼盘一房难求的场面还历历在目。御品、上品、杭州壹号院、澄品，四个豪宅三个日光，8天时间，杭州豪宅吸金70多亿。
那段时间，不管是不是顶底楼、还是奇葩户型，哪怕是总价1400万的房子，只要选房顺序稍微靠后，就不可能有捡漏的机会。我有一个朋友，早早就卖了一套房子，却拿着800多万的预算，至今还未改善成功。
不过云宸流摇是一个信号，也可能是分水岭。
最近行情变化比较明显，与开发商之间交流也比较多，基本都认为，下半年刚需盘受行情、政策影响不会很大，但改善楼盘的流量会被冲击。
原因是多方面的：一是经过上半年高频成交之后，改善需求消化得过快，而新的需求还没长好；二是从中央到地方，密集调控之下，整体预期的调头；三是二手房卖不出去，影响房票和资金，对新房改善影响最大。
回到市场面。开发商手上的那些改善盘，不大可能再像上半年高举高打，毫无压力。实际上，不少板块的改善楼盘已经表现出了一些压力。对于购房者来讲，压迫感会少一点，改善最难的日子可能要过去了。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
250万左右、投资兼顾自住、天空之城
@NANCY
老师你好。我们三代人挤在西湖区文三学区老破小50方，想要改善，首付150万左右，两个方案：再买一个老破小给老人住，或者买个新房租出去，给老人就近租一个，毕竟孩子大点了老人就回去了，担心老破小没有升值空间，甚至不能保值，请指点一下，另外新房可以推荐几个看看吗？
楼先生：长远看，建议选择后面一个方案。要是当下居住空间拥挤，可以给老人先在附近一个房子，缓解燃眉之急。你的理解基本上是正确的，大多数普通的老破小，肯定会走下坡路，尤其跟在售的新房和次新房相比，没有优势可言。除非是顶级学区老破小。这样思路就清楚了，先从投资角度出发，能兼顾自住更好，努力去抓住那些限价一手房。
你可以关注梧桐郡，它是未来科技城最值得买的房子，单价低，又有地铁，还是绿城品牌。还有一个选择是西溪公馆，有大量90方的房子，在你的总价内，也可以努力一下。能接受稍微垫垫脚，往蒋村这边的天空之城，就是能兼顾投资和自住的选择之一。其它符合预算的房子，三墩北是一个方向，其它的主要在城北，比如运河新城、桃源和长睦这些。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
250-350万、城北万象城幸福里、璀璨澜宸
@童雨宁
层楼老师你好。8月份就能拿到房票，投资考虑，总价250-350万之间，可否推荐几个倒挂的、有长线投资价值的楼盘？
楼先生：把「下半年杭州最难摇的楼盘」拉出来，你去一个个摇过来就可以了。目前来看，往城西这边，购买难度最大的两个楼盘，上面已经圈出来了，分别是两万二的梧桐郡，和两万七八的西溪公馆。如果价格备不上去，那天空之城也算一个。
往城北方向，可以重点关注城北万象城的住宅幸福里，有自己的购物中心，地铁就在家门口，此外世茂璀璨澜宸可能会先上市，可以重点关注，它的价格一出来，与长睦、丁桥以及桃源，连成一片，整个城北的价格体系也就清楚了。
预算往上走一点，可以努努看融创运河湾的两个项目，或者和宁文华也是可以的。往城东，考虑性价比的话，只有到艮北，目前看只有一个楼盘够得上，就是杨柳郡。到江南岸，也有一些可以留意，比如3万2的悦虹湾。从投资角度考虑，其它要么够不上，要么不值得推荐。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
800-1000万、之江/精装叠墅、西湖世纪
@大头鱼
现在有一套天阳云筑138方，父母名下，小学学区还可以，初中学区不怎么好，大概可以凑出180万首付，首套房未贷款，请问应该去摇祥生云境140方的置换，还是去摇现在有倒挂的新房投资？云境2022年才交房，如果把天阳云筑卖了，未来三四年都得租房子，如果不卖还款压力有点大。给我点好的建议吧。
楼先生：为了中学不够好要换房？似乎很难构成折腾换房的必要理由。目前杭州大量好的学区房，都是因为小学好，一般来说，小学好，初中也不会弱。当然杭州有一点普遍现象，有大量非常好的民办初中，如果你嫌初中不好，其实可以试试民办初中。
至于是置换一套自主类型，还是再买一套投资类型的新房，原则上都是可行的。如果选择后者，具体可以参考上面两个问题。但要是选择前者，并且只是置换一套云镜的小高层，居住面积没有得到提升，那就没什么必要瞎折腾了吧。
真打算在之江置换，还是得有明显的进步才行，可以盘算一下最高的预算，看能否到800-1000万左右，这样的话，可以尝试叠墅，楼上楼下的居住空间，西湖世纪和云境都有不错的叠墅，而且精装。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
二套首付款350万、城东新城、七堡/杨柳郡
@苏
等到今年10月，手上大概可以有350万左右的二套首付款，想在城东新城购置一套新房，那边的新房哪个学区，结合交通、户型以及品质、性价比，哪个最值得关注？现在我们孩子一岁半，主要活动范围在城北，在上塘宸章有一套刚交付的97方，城东的主要考虑自住+投资+孩子上学，另外，杭州大家、国樾这两个，和城东哪个发展更有潜力？
楼先生：往城东方向，学区没有特别出色吧。在钱塘天誉附近，在建的一个九年一贯制学校，具体什么学校还没确定。总的来说，除了江干区采荷几所本部学校，其实也都差不多，最主要都是新建的学校，需要一段成长期。
从学区角度考虑，可以等一等杨柳郡，再怎么样，今年第四期600多套房子，总要开盘上市的吧。相对来说，杨柳郡的学区要好一些，从地理位置、地铁交通以及性价比，能比较好地兼顾投资和自住。不过它属于艮北新城。要往彭埠单元，你的预算只能关注森林海尚，有108方小户型。
至于钱塘天誉、东城金茂府，都得650万左右。在城东新城，这两个楼盘可以多关注一点，比较有自己的卖点，像钱塘天誉，改善气质最足，毕竟在全面限价的情况下，能做一个2800方的会所，要有一点勇气。那些愿意做会所的楼盘，都值得高看一眼。而东城金茂府，最大的卖点是科技系统。
最后一个问题。长远看，城东新城这个板块更有后劲，具体到产品，杭州大家很OK。至于国樾，产品界面也没问题，无非是地段上，其实很市中心，但不少人会仁者见仁智者见智。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
400万/改善、和光尘樾/跃层、耦园/准现房
@陈界
良渚未来城有一套房子，想买二套改善，选择区域还是良渚或未来科技城，看中和光尘越的113方顶越，如果摇得到，花400万买和光尘樾顶跃值吗？未来科技城的未来悦125方价格也是400万，但是不喜欢那户型，还有其他选择吗？
楼先生：折算一下，3.5万。跟周边普通的次新房，价差不是特别大，那点价差，可以折算到特殊产品的优势里。如果你们喜欢有空间感的居住方式，从自住改善角度出发，买它也是可以的。在良渚，类似的居住体验，一个是北面的那些排屋，一个是联发的叠墅，如果再加上装修，那就超预算了。
记住一点，这些特殊的户型，一定是冲着自住去的。考虑投资升值，一定不是首选。其实，所有因素综合考虑下来，性价比、地段、周边产业，以及产品界面，最值得买的是天空之城。如果天空之城按照现在未来科技城的限价标准，那留给后面的想象空间，可以说非常大。
还有一个选择是耦园，400万也是够的，它是目前在售楼盘中，与西溪湿地的距离是最近的，步行可达。不过离地铁有点远，能接受的话，可以去努力一下，因为它是最后一批准现房，错过就不再有。
▼8月18日层楼x集楼厦门湾品鉴会
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣麦格
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络