人口净流出，几乎没有“炒房客”！楼市迷你的衢州，房价为何仍秒杀一众省城？
8月的衢州，仿佛一口巨大的蒸锅，空气里漂浮的，满是夹杂着“三头一掌”气息的热浪。
站在街头，车来车往间，我仿佛有种回到家乡的错觉。
我来自河南新乡，曾经有很长一段时间，待在距离新乡190公里的漯河。
从某些指标看，衢州和漯河太像了。
GDP：衢州1470亿、漯河1236亿；人口：衢州257万、漯河284万。
衢州距离浙江省会杭州大约200公里，漯河距离河南省会郑州约130公里。
两地都有一家超级大企业：衢州巨化，漯河双汇。
但从另一些指标看，两者又有着天壤之别。
根据中国房价行情网的信息，衢州房产均价14233元/㎡的价格，是漯河（5875元/㎡）的2.5倍。
不仅如此，在衢州身后的，还包括太原、南昌、昆明等省会城市，以及佛山、扬州、中山等经济重镇。
于是，两天行程里，我走访了多家楼盘、中介，访谈了大量购房者、开发商，试图了解事实的真相。
今天，《层楼》「浙江楼市怎么样了」城市洞察系列报道的第二篇，就把目光投向西南门户——衢州。
古城情结，曾是衢州人迈不过去的坎
站在衢江东岸的水亭门城楼上，吴胜华眺望着西区的一幢幢高楼，忍不住感慨，“江对面好点的二手房都要两万四五了”。
可当地普通人的月收入明明也就三四千，辛苦一年，不吃不喝也才能买1-2㎡的房子。
从水亭门眺望衢州西区
幸亏，他早在十几年前就勇敢地跨过了衢江，吃了一回“螃蟹”。
2007年，吴胜华以4千多的单价把家安到了西区。那时候，愿意跨江到西岸的人还不多。
水亭门以东，南至南湖（古城护城河）、东至府山公园、北至斗潭公园，它们圈起的衢州老城，就是老衢州人不愿走出的“围城”。
作为四省通衢，衢州曾经的荣光还散落在古城各处残缺的城墙遗址上。
如今平静的衢江，在千年前，也曾千帆竞渡、商贾如流。
那时，衢州百姓从水亭门出发，或沿江南下前往赣闽，或顺江北上行走徽越。归来时，水亭门内高耸的天王塔，就是游子回乡的灯塔。
俯瞰水亭门文化街区（图片来自衢州广电传媒）
繁华与失落，在衢江东岸轮番上演。千百年来，很少人会把目光投向一江之隔的西岸，那片荒芜之地。
即便是20年前，那里也还只有零散的村落和大片橘子林。
转折发生在2002年。衢州启动西区开发建设，意欲摆脱老城的局限，从“南湖时代”迈向“衢江时代”。
只是，习惯围着南湖转的当地人，却并不买账。住在“城墙里”仍然是老衢州人固守的执念。
但吴胜华来自龙游，衢州所辖县，他买房的逻辑其实不复杂，当时西区比老城区便宜，还是新房。
终于，从2012年开始，他见证了西区的“新生”，因为衢州市政府从南区搬过来了。
随着政府跨江而来的，还有当地最好的学校——市实验学校。
2013年，市实验学校新湖校区开始招生。在三四线小城，一所名校的带动意义几乎是“决定性”的。
吴胜华记得，从2014年开始，带学区的西区房价开始反超老城区。在此之前，老城区房价一直压着西区一头，每平米约高出一两千元。
然后，金融机构、商业综合体跟着来了，三座跨江大桥相继通车，10万㎡的江边大草原建了起来……
西区的都市感出来了。
向东向南都嫌弃，西区是唯一选择
开滴滴的张师傅咬了咬牙，终于决定在今年出手了。
“老婆好强，看着大家都搬过去了，也不想待在老城区。”
他现在每天要跑车十几个小时，因为有房贷这座大山压着。好的时候能赚到万把块，不好的时候也就7千左右。
“辛苦是辛苦。一般工人多干点活，也才五六千的月收入，我这样也不错。”
张师傅觉得，西区环境好，更重要的是，住了几十年的楼梯房，他终于可以住进更现代的电梯房了。
几年前，衢州人对电梯房还十分抗拒，因为公摊面积高，买得不划算。当地人住惯的是几乎没什么公摊的低矮楼梯房。
在衢州老城区，满眼还是五六层的老房。从古城南门遗址礼贤门一眼望过去，几乎看不到高楼。
礼贤门城墙遗址
这是因为老城区限高，东边挨着占地5.9平方公里的机场，相当于老城区和西区面积之和，也将衢州另一个城区衢江区隔出去5公里远。
要知道，从西区的西边到老城区东边，跨度就差不多是这个的距离，开车大概15分钟。
因此，城东“遥远”的衢江区成了当地人眼中的“乡下”。几年前，连衢江区的公务员也宁愿住在老城区，每天开车上下班，都不会把房子买在衢江区。
甚至有种说法，“房子不买在柯城区（老城区、西区、南区都在该区），连媳妇都娶不到。”
衢江区的房价也一度不及所辖县市的城区，直到2014年才迎头追上，现在的价格约1.2-1.4万元/㎡。
图片来自网络
而老市政府所在的南区，从衢州1985年建市以来，经过几十年发展也已经饱和。去年开始，虽然南区扩容，以衢州高铁站为中心，近万套房源陆续上市。
但这里已是城市向南发展的极限。再往南边，就是传统的工业区。
衢州是出了名的空气好，去年PM2.5值全年优良率达98%，在全国169个城市排名第16位。
老城区人嫌弃南区有大量工业，不是迫不得已，或者实在割舍不下老城里的生活，不会考虑在此置业。
不过，这里毛坯房约1.5万元/㎡的价格，倒为附近工厂和所辖县市的人住进城里，提供了上车机会。
北面是江，东面和南面都不愿意去，对于老衢州人来说，西区是改善居住条件的唯一选择。
其实，即使张师傅没有主动搬到西区，住在老城区的当地人，也要面临抉择。
目前，衢州正在打造全域旅游，作为“南孔圣地”，古城旅游区正积极创建5A级景区。
今年1月，衢州启动“古城双修”，即以生态修复、城市修补为主，三年将实施十大工程，提升城市的品质和核心竞争力。
老城期待换新颜。去年，北部的斗潭公园一带，已有约3千户被征迁。
今年，老城又有1320户征迁，两个安置点分别位于西区和南湖以南。
据估计，整个老城区核心区住着约两万户居民。
自我改善还没有实现的衢州，也构成了本地楼市的内在需求。
独特文化留住本地购买力，外地人不来
当越来越多衢州人接受并认可西区时，这里的新房却已经近两年没有供应。于是，西区的次新房成了当地人改善的选择，也把二手房的价格越推越高。
都是两万多的价格，何不买到杭州？
“难道我要在衢州租房子住？”和许多当地人一样，张师傅的字典里，并没有去外地置业的选项。
与富裕的温、台等地居民相比，衢州人的钱包还是显得瘪了一些。
衢州市统计局发布的数据显示，2018年，衢州市在岗职工年平均工资为56743元，相当于月薪4728元。
与全省年均66432元的工资水平相比，仍有差距，更比不过省内经济发达地区。
这意味着，普通人辛苦攒下的钱，要么仅供自己改善，要么可以给孩子买套婚房，并没有多余的钱再去外地购房。
面对高房价，90后小Q直呼自己根本买不起，将来结婚买房，都只能甩锅给父母。“我这点工资也只够勉强还还房贷了”。
小Q的父母都是当地的公务员，收入稳定。这个群体也是衢州改善市场的消费主力。
“当地公务员的年收入基本10万+。”一位熟悉当地收入的朋友告诉我，若夫妻双方都是公务员，家庭年收入可达二三十万，加上丰厚的公积金支撑，买房的压力小很多。
对于当地人来说，即使够不着老城区或西区的高房价，至少还有房价相对较低的南区和衢江区，给刚需留着一席之地。
盛夏夜晚的南湖广场
作为典型的三四线城市，许多衢州人也习惯了这里简单而有规律的生活。
每天下午5点半回家吃饭，6点半出去遛弯，9点回家，10点睡觉。这是吴胜华家人的作息时间表。
盛夏的夜晚，南湖广场总是聚集着大批市民。广场卡拉ok舞台上，传来的是《好日子》这样的老歌，男女老幼倒也听得津津有味。
水亭门文化街区一带更是热闹，前来遛弯的市民非常多。尤其是一条连接老城区与西区的彩虹桥，不时变换着颜色。
这里不仅是网红族的打卡圣地，到桥上走一个来回，也是附近居民每天的“必修课”。
类似的一幕，在斗潭公园、府山公园，或者小区楼下遍布的公园绿地，每天都在上演。
此外，爱吃辣的衢州人，在省内也是一个特别的存在。早餐餐桌上，杭州人吃豆腐脑是加葱花，衢州人则是往上面浇辣椒。
独特的饮食习惯，也让许多衢州人宁可留在当地。
衢州人不“走出去”，同样，外地人也不太会“走进来”，虽然当地不限购。
一个明显的例子是，当我走进融创和碧桂园两个新项目的城市展厅，自报家门来自杭州时，置业顾问“哦”的一声，先就泄了气。
其中一位还一直半信半疑，“你是不是区域公司派下来视察的？”
当地媒体向我解释了这个有趣的现象：外地人在衢州买房的比例不超过5%，大多还是在衢州有居住需求的，比如省内政府机构、企事业驻衢州的工作人员，“炒房客极少。”
道理也不难理解。
在杭州，同样不限购的临安区，毛坯房也才一万七八。而杭州周边的绍兴、湖州、嘉兴，限购政策也比较宽松，房价跟衢州相当，交通更方便，为何要去衢州买？
库存极低，新房市场却未现抢房
就这样，衢州楼市形成了一个自给自足、全靠内部循环的封闭系统。
但这样，还不足以支撑房价。这时，需要另外一个诱因，那就是供应量。
和丽水一样，衢州也是“九山半水半分田”的地形，可供住宅开发的面积极小。
根据智谷趋势的统计，2013年-2017年，衢州人均住宅商品房销售面积只有0.62㎡，不到全国30个重点城市平均水准的一半。
与之GDP同体量的广东清远、韶关、阳江，这个数字分别为1.33、1.08、1.15。
事实上，衢州楼市成交量确实非常“迷你”。
据衢州房产超市网统计，2019上半年衢州市区共成交各类新建商品房（住宅、商业、办公）3562套，同比下降51%。而杭州7月首周的新建商品房成交量就有3347套。
图片来自衢州房产超市网
如今的衢州，几乎处于无新房可买的局面，今年市区只有4个项目在售。
据浙报传媒地产研究院统计，衢州在售项目可售存量仅33万㎡，去化周期仅3.7个月。
不过，由于需求量摆在那里，在衢州买房画风从容。意向客户只需先验资，拿到一个报名序号，等到开盘时，过来选房即可。
衢州的新盘在开盘当天通常卖不完。不过，少则一两周，多则两三个月，每次加推也总能慢慢卖完。
政府在供地时，也小心翼翼地控制着节奏。
今年上半年，衢州总共仅出让涉宅地7宗，总建筑面积63万方，成交金额37亿元。其中还包括总建筑面积24万方的安置房用地。
图片来自衢州房产超市网
最引人注意的是，西区终于将有新房上市了。
今年5月，百家塘的两宗宅地，被碧桂园和融创拿下，楼面价分别为12663元/㎡和12505元/㎡，前者创下衢州的地价新高。
其实，百家塘并非传统意义上的衢州西区，更多人认为它更靠近双港片区。
不过，政府在土地出让时，第一次明确将市实验学校新湖分校的学区划了进来，这两个项目也就被纳入了西区的概念中。
两个项目都是主打江景洋房、别墅等低密产品，尽管年底才会上市，但也早早在当地人气最旺的两个商场——吾悦广场和国金中心，设置了展厅。
融创项目甚至连案名、户型等都还没有，也早早开始蓄客了。
房企掘金，几家欢喜几家愁
碧桂园和融创，一个是在2013年率先进入衢州市场的TOP10房企，一个是最近刚刚来打拼的“新生”。
在这个自给自足的市场里，外地房企正掀起新一轮争夺战。
不过，能不能掘到金，还要看各家本事。铩羽而归者不是没有。
2014年，市场不景气，位于西区的滨江月亮湾以4060元/㎡的价格上市，相当于市场价的6折。
之前一年，恒大首入衢州，仅打造了御景半岛一个项目就离开了，至今还留下一个未完成的商业项目——希尔顿酒店。
衢州随后也吸取教训，要求有商业配建的项目，住宅开盘进度需在商业建成之后。衢州高铁站附近的国金旭辉城，最后两幢住宅楼就要留到明年才能卖，因为要先把配套的酒店造好。
2015年，跟随全国性的大行情，衢州楼市也迎来了春天。
衢州房价在当年逐渐走出低谷，开始微涨。2017年到2018年8月，房价更是像疯了一样，从1-1.2万元/㎡涨到了1.7-1.9万元/㎡，几乎翻倍。
衢州西区
这一回，把握住机会的是祥生。
从2017年开始，他们通过组建本地化的团队，一连串拿下7个项目，一年之后，迅速成为衢州销冠。
去年，祥生在衢州销售额达到60亿元。这一数字放在杭州，也能排到13名。
而且，观棠府一个项目的成交量甚至跻身全国百强。
事实上，没有投资客的衢州楼市，市场也相对平稳。
虽然当地也限价，但没有一二线城市那么严格。每次开盘，总还有空间能小幅涨价。
比如，去年10月，国金旭辉城首开时的价格是13699元/㎡，上月底，最新价格为14600元/㎡。
但是，像其他三四线城市一样，衢州楼市不得不随着一二线城市的行情波动而随波逐流，无法走出独立行情。
去年底，杭州等热点城市楼市转凉，衢州也未能幸免。今年春节之后，杭州迅速回暖，衢州也随之跟进。
自给自足的市场会被打破吗？
外来房企掘金之时，也为这座城市带来了不少变化。
尤其是新城吾悦广场、万达广场等商业，不仅为衢州人带来了商业综合体，也分别带动了西区和南区的板块活力。
2013年，碧桂园首个项目，选择在远离城区、位于城市东南部的集聚区“拓荒”。当时，五六千元的房价，让附近的工人有了上车的机会。此后，衢州4家本地房企也陆续进入。
南扩西拓之后，城市还需要继续生长。目前还能自给自足的市场，将来会怎么样？
规划10万人居住的西区，目前已经接近饱和。去年，衢州选择继续西进，西区2.0将围绕规划中的衢州西站，打造一个全新的高铁新城。
这里规划了七个小镇，将继续复制产业兴城的成功经验。
衢州西区2.0将建设一座高铁新城
吴胜华记得，作为西区的地标之一，衢时代创新大厦原本规划的是一座医院。后来，为了引入产业支撑，才将医院挪走了。
目前，以阿里系为代表的信息技术企业已经进驻。
杭衢高铁开通之后，衢州寄希望能实现两地的同城化，将来自杭州的人才和产业导入高铁新城，进一步带动城市的发展。
但现实是，衢州本身还是一个人口外流的三四线小城，户籍人口257万，常住人口只有220万。
生活在衢州的本地人，虽然没心思去外地买房，但却仍阻止不了有年轻人离开。
好在人口外流的局面正在好转，2014年-2018年的数据分别为43万、43万、41万、39万和37万，逐渐递减。
历时十年，衢州人终于愿意跨越衢江，他们会继续西进吗？
借着杭衢同城化的契机，衢州又能引来更多金凤凰吗？
如果这两个问题没有肯定的答案，一旦本地改善接近完成，衢州的楼市，才会迎来真正考验的时刻。
▼8月18日层楼x集楼厦门湾品鉴会
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣沐春风
编辑∣二叔
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