如果开发商同意退70%精装款，某悦维权成功后怎么办？ | 层楼说法
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过去一周，杭州楼市最大的热点，不是和光尘樾领证，也不是沁园摇号，而是某悦业主维权出现惊人剧情。
在一次三方协调会上，有关政府领导提出解决方案：原合同装修价格中的30%的作为利润空间留给开发商，70%退还给业主，由业主方自行选择装修公司装修；在此基础上，业主方同意放弃对升级包利息的追索。
该提案得到现场业主代表的一致喝彩，但开发商暂时没有表示同意。
消息传出，杭州地产圈内一片哗然。因为精装备案价与实际精装成本之间的争议，已成为当下90%楼盘“维权”的触发点。一旦有了退精装款的先例，可能引起大面积的连锁反应。
话说回来，本次事件中的几方，除了政府部门之外，其他的各方都是基于合同关系联系在一起。民法上讲合同相对性原则，是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。
更具体来讲，一是除合同当事人外，任何其他人不得请求享有合同权利；二是除合同当事人外，任何人不必承担合同责任。
对错将来自有公论。在此，我们只讨论若照此方案执行，法律层面上的可行性。
假设开发商同意退出70%的装修款，表面上看，业主作了很大让步，开发商有30%的装修价款作为利润也应该满足。
但一旦实际操作，商品房买卖合同的有关条款变更后，还将涉及到大面积的违约、合同变更、责任界定的重新划分等问题。
违约情形
开发商对供应商的大量违约。
装修材料组件、设施设备、定制家具等采购合同都会产生不同程度的违约，导致合同整体不能履行，或者只能部分履行等。此部分的违约责任涉及多少违约金额，要视开发商和供应商的具体合同条款才能确定。
开发商对不更改交付方案的业主也造成违约。
交付界面不能达到原先的整体精装修交付，那么不接受毛坯交付的业主显然可以要求开发商要么继续执行整体精装交付、要么承担违约责任，此部分违约金额也要视合同约定，若合同中未明确约定，则另需要协商。协商不成的甚至要依诉讼途径判决而定。
合同变更
物业管理单位服务合同的调整。
交付时间调整、交付方式变化、交付房源不能整体划分等，对前期物业管理单位的要求也将随之调整。如增加了对小区毛坯房源的装修管理，由此带来的卫生管理（装修垃圾的集中堆放和清运），安全管理等，是否涉及到费用调整也在合同调整的范围内。
责任界定调整
开发商对房屋的质量保修责任，首先会因交付方式变化而调整。
精装交付和毛坯交付的房产单元，在后续使用中发生质量问题，其责任界定问题会发生变化，将区分交付标的物，分别对应开发商和装修公司。
除此之外，一并回答业主们普遍关心的几个操作上的问题。
第一个问题，补充协议怎么签？
《合同法》第七十七条，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
原先的商品房销售合同是购房者与开发商签订，作为合同相对人，补充协议仍旧发生在二者之间，无非是对于价款、交付内容、交付日期、品质保证等做相应变更。
第二个问题，资金怎么退回？
根据第一个问题，补充协议签订后，开发商逐一将对应款项支付至客户，开发商是否还需支付利息试双方的协商而定。
对于全款购房的客户，资金退回相对较容易操作。
对于贷款购房的客户，针对首付款与开发商沟通、针对贷款与银行沟通，协调妥当后，变更交付方式的业主与银行再签订补充协议调整相应的金额，银行调整放贷额度，调减月还款额和利息等。
现实问题是，此项工作同样涉及银行和开发商财务部门的巨大工作量，沟通协调和实际推进，都可能存在问题。
第三个问题，交付时间？
需在补充协议中，重新约定毛坯交付的时间。
理论上讲，扣除精装修所需的工时，此新的交付节点会在原精装修交付之前，开发商不必担心延期交付，也不产生延迟交房的责任。
第四个问题，品质如何保证？
开发商的品质保证回到毛坯交付的产品上来，对于毛坯验收后对房子进行格局改造的责任将不在开发商；业主后期自行委托装修产生的任何问题，或因此而造成业主迟迟不能入住的，均不能追责到开发商。
第五个问题，可否改毛坯交付后定向发包？
可能是有的，只要业主心够齐。
当开发商同意退款也交房了，房子的权利处分就在各位业主手里了，不管是单个找装修公司还是集体找个承包方，理论上都没有问题。
只是现实推进中，这个推进的主体是谁（不可能是业委会，业委会也不是一朝一夕能够产生；业主另成立一个装修委员会？）？即使有装修公司参与提报装修方案和预算，又如何得到业主认可？统一采购后，监理单位的确认是否同样的流程也走一个？
还有，万一部分投资型业主，不肯服从“某委员会”的决议，不再交出已退的精装款怎么办？因为对他们而言，毛坯收房快速转卖，可能才是利益最大化的方式。
毕竟收回来的钱再掏出去，就没那么容易了，从法律上说，也没有谁可以强制他们交出来。
第六个问题，业主间的谅解协议
一千个人眼中有一千个哈姆雷特。
该项目五百多个业主，未必都会选择毛坯交付或重新招标装修，还有一部分接受原精装修交付方案，甚至有第三、第四选项方案。业主的想法并没有纯粹一致，不同阵营业主可能需要签订一个强大的谅解协议。
那么，不同阵营的业主之间，其需求不一样，是否能够在以下问题上达成一致仍待考量。
1、维持原精装交付方案的业主，对于小区部分改毛坯交付而使小区整体交付界面不一、自己收房后面临邻居装修造成的噪音、污染等问题，要予以谅解并放弃对任何主体就这部分侵权责任的追偿。
否则若这部分业主提出，毛坯交付产生对己的不良影响需要得到补偿，那么如何处理，又由谁承担？
2、后期居住使用过程中，相邻产权单位内的渗漏、开裂等问题、不同装修方案对楼幢共有部位产生的影响等，可能造成责任界定不清、维保推诿现象，也需要一个原则性意见。
3、此份谅解协议，将需要每个业主的确认，从经验来看，这也是极大的挑战。但没有这样的谅解协议来对开发商做一定责任上的豁免，后续开发商仍将面临对一方守约即造成对另一方的违约的两头受困局面。
结语
综上所述，这个协商方案是看似简单、实则牵一发而动全身的动作，远不是一个“钱”字就能万事大吉。
最初的平衡被打破后，业主们既有可能获得更多的实际好处，但也增加了许多未知的风险。
这时候，需要的不仅是勇气，还有极大的耐心与包容，才有可能达至自己想要的终局。
就如鲁迅先生当年所说的——娜拉出走后怎么办？我们拭目以待。
作者：高丽敏律师
浙江泽大律师事务所民商疑难案件工作室
特别声明：以上所刊登的文章仅代表作者本人观点，不得视为浙江泽大律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议
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文∣高丽敏
编辑∣二叔
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