坏消息不断，开发商要开始抢跑了吗？| 楼先生问答NO.419
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形势不太妙，开发商萌生抢跑的念头。
几乎没什么悬念，今年下半年的行情，会复刻去年同期的清凉寡淡。举个例子，去年底，海德公园最后一批房源，按理应是「万人摇」，却由于受行情影响，而遗憾落选。
下半年，刚需盘还会很抢手，毕竟有「低总价」这张附身符；改善盘就要多花点心思才行，供应量集中上升，楼盘热度也开始分化。
对于开发商，外部环境正在恶化：杭州首套房利率重回上浮10%，二套已经上浮15%，主要额度还十分紧张。除此之外，预期被打断，面对捉摸不定、无法掌握的市场，以及收紧的限价、限签，开发商普遍焦虑。
其实开发商的集体心态表达，可以集中在一家房企身上，那就是绿城。大家可以密切留意湖畔雲庐、晓风印月这两个纯新盘的动态。如果届时价格没有意外，它们的上市节点，会是一个观测市场的很重要的信号。
近期后台很多购房粉丝问：限价到底有多严？
举三个例子：一，中海云宸，4.7万，大家都见到了，政府用实际行动告诉开发商，拖再久也没用。二，某刚需楼盘，拿到1万4的价格，一分没涨。改善盘涨不了，刚需盘也没戏。
三，两个纯楼盘，大概率只能按到3万6到3万8之间。而上半年附近在售的新盘均价是4万。所以大家不时会看到，个别板块看似还“被跌了一点点”。
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550万、艮北/4万出头、彭埠/森林海尚
@陈苗
老师好，预算550万左右，公司在龙翔桥地铁站附近，想要买个离东站近一些的房子，请问下璟宸府这个楼盘怎么样？为什么不需要摇号？其它有更好的推荐吗？
楼先生：从区域上来讲，笕桥比较吃亏的地方在于，这两年的风头，完全被艮北和彭埠盖过。以市场眼光看，周边竞品确实挺多，差不多的预算，很多人会选择七堡，既有购物中心，又有地铁出行，同样4万出头，艮北的性价比要高得多。如果预算能提高，很多人又会选择彭埠。说到底，不需要摇号，最关键还是性价比的问题。
至于其它的推荐，就索性先关注艮北，下半年会有大量房源可以买到，比如一直捂到下半年的天悦江湾、公园1872，现在明确限价突破不了，加推计划应该要排上日程了。还有杨柳郡，悬念在于它的价格。另外金科博翠碧蓝湾，离地铁远一点，但听说要增加投入。总之，在艮北你可以买到四房。
到杭甬高速的另一边，也就是彭埠，现在的预算，唯一能关注的楼盘就是森林海尚，9也会推出最后三幢，108方三房，基本是原先的价位4.6万左右。因为是彭埠唯一还有小户型的楼盘，所以是很多人的锁定的选择目标。
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南星桥/次新房、钱江御府139方、升级换代
@大嘴猪猪
本人住钱江时代公寓150方，如果卖出后的价格再添50万，置换到钱江御府139方简装，或者不添钱换139方毛坯，是否划算？是否有必要？本人心里想勇进中学可以给孩子保底读书，至少有个不错的公办初中。孩子明年读小学了。
楼先生：如果希望中学更好，其实可以努力考民办初中，杭州有大量的民办初中，都非常厉害，甚至比公办都要好。所以，对于目前的居住状态，如果没有不满意的话，毕竟钱江时代的小学也不错，将来让孩子考民办初中，也是一个不错的想法。
就看你图什么。南星桥的次新房，价格不菲，很多人愿意花这么高的代价，更多是因为小学，而不是中学。如果只是为了一个初中保底，可能考虑不是很周全，可以跟家里人再好好商量一番，再做决定，这样折腾是否值得。总的来讲，二手房都不用急，不会涨。
从改善的角度看，钱江时代需要升级换代了。当年为了独特的外立面造型，很大程度上牺牲了户型优势。在这一点上，钱江御府的139方，尽管也只有三房，但还是有明显进步。如果是冲着改善，再兼顾到了中学，那原则上可以置换。至于同一个户型，选择简装还是毛坯，毫无疑问，选毛坯。
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萧山科技城、纯投资/价差思维、三四百万
@apple
我是二套投资，萧山科技城的江南壹号院104方，不用摇号，可以入手吗？周边很多工厂，这些以后会搬走吗？
楼先生：很多人对萧山科技城比较迷茫，或者拿捏不准。其实，拥江发展脉络已经很清晰了，今后不可能落下这一块。萧山科技城的起点可谓非常高，它的级别是很多新兴板块无法比肩的。这里有很好的学校、医院，最先进驻的也都是品牌房企，今后商业也是由经验老道的香港置业开发。所以，基本可以肯定，这里的未来前景是确定的。
只不过，目前仅从房价维度判断，萧山科技城的新楼盘占到多少价格红利，说实在的，不论是融创还是仁恒的楼盘，都不是很有诱惑力。如果是自住，那当然可以，房子的品质都很好。但是投资，尤其短期投资，得用价差思维，那优势就不明显了。
从投资角度来讲，其它地方有诱惑力的价格，这样的楼盘还有不少。关于这一点，应该重点关注中签率，市场会把值得投资的楼盘统统筛选出来。投资萧山科技城，一要做好长持的准备，无法短期获利；二要有耐心，要经得起市场起起伏伏，能拿得住。
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西雅图/年底交付、置换、限价不松动
@杨
我想咨询一下，西雅图一套122方，东方郡一套89方loft（3大房2卫），想置换优质房产，值得吗？应该卖哪套？
楼先生：还是值得的。不论是还没交付的西雅图，还是滨江区的东方郡，都应该能卖到不错的价格，而下半年会有很多好楼盘上市，价格又纹丝不动。这样比较，只要能拼到手气，肯定值得。下半年二手房行情会有压力，不过你手上两套房子，市场受众面挺广泛的。尽管像东方郡房龄有点老，但有地铁和学区，地段也摆在那儿，所以也不愁卖。
至于卖哪一套，没有特别标准，卖房也要讲运气，看行情的。其实对你来讲，最重要的不是卖哪一套，而是时间本身。你可以先把东方郡挂出去，毕竟西雅图要到年底才能交付，把房子卖掉是第一步。而今年三四季度，就会有很多好房子上市，等着西雅图，可能会错过很多机会。
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250-260万、90小户型、梧桐郡、西溪公馆
@陈喻
老师你好，本人工作地在西溪，现在转塘郎郡有一套超小户型房子，在老家绍兴有一套房子，均为贷款；已婚；如果现在想卖掉一套做改善，建议卖哪套？卖了之后想在西溪这边购房（刚需90方左右即可，250-260万之内，有什么推荐的吗？
楼先生：一般情况下，哪套用不上，就处理掉哪套。如果两套都用不上，原则上应该卖掉老家的房子，再怎么样，杭州房子的竞争力更强，即便它不是主流的房型。还有一个维度也可以作为参考，那就是哪套房子更好出租，或者说哪套租金更高，就拿住哪套就行。
在西溪这边工作，西溪公馆是你最重要的选择目标，错过就不再有的那种，而且它有大量的90方小户型，听说首开就会推出一千多套房源。如果实在摇不到，再去考虑其他方向，比如五常的梧桐郡，它的限价也是非常厉害的。
还有就是三墩北的方向，云和湖的最后两幢高层，也蠢蠢欲动了。假如这些性价比高的红盘都摇不到，也可以往南湖闲林，那一带的新楼盘好买得多，虽然性价比不是肉眼可见，但自住考虑，也还马马虎虎过得去。
▼绿城+西湖区+不限购+神奇三钥匙=65㎡
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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