同为万亿俱乐部成员，11年房价才涨1.8倍的宁波，比杭州幸福吗？
不论GDP，还是城市能级，浙江省唯一可与杭州媲美的，只有宁波。
上半年，杭州GDP达6949亿；宁波紧随其后，以5417亿位列全省第二，远超温台。按全年看，两家同是“万亿俱乐部”成员。
去年一年，杭州新增人口33.8万；宁波也不差，净增19.7万。
全省唯二的两个已通地铁城市，就杭州跟宁波，开通时间间隔不到两年。杭州地铁线路多些，有11条；宁波目前规划6条，1-3号地铁线已通车。
连教育也不相伯仲。杭二中跟镇海中学，每年暗自较劲，谁家清华北大录取率更高。
头顶“全球十大港口城市”的头衔，宁波作为国务院批准的国家5个“计划单列市”之一，一直想与杭州平起平坐。
从毕业求职便能窥探一二。
7年前我大学毕业（学校在杭州），班里7个宁波同学，无一例外全都回到宁波发展。
但两地的房价，却完全不在一个量级。
中国房价行情网数据显示，杭州平均房价30248元/㎡，位列全国第8；宁波平均房价20358元/㎡，仅比温州高了47元/㎡，和杭州差了近1万。
面对这样的差距，宁波人笑了：阿拉的幸福感就是强！
杭州人也笑了：这不明摆着吗？追上我们早着呢。
今天，《层楼》[浙江楼市怎么样了]城市洞察系列报道第五篇，让我们一起走进宁波。
2万以下，只能去远郊
相比杭州，到宁波的第一感觉就是：房价好便宜。
东部新城、南部商务区等几大宁波公认的豪宅区，精装均价3万5到4万；最贵的新世界住宅，均价也就5万左右。
3万5-4万的均价，放眼杭州，只能跑到运河新城、金沙湖或者萧山市北一带才能买到。距离武林广场最近6公里，远一点有16公里。
去年初，宁波流传着这样一个段子：有人发朋友圈感慨，宁波房价熬了这么些年，终于上2万了，结果被朋友嘲笑，人家小县城的房价，现在都快3万了。
始于2015年的这轮楼市行情，房价大涨就这两三年功夫。
去年，宁波市五区平均成交均价22895元/㎡，大涨22%；今年新房每平米均价再度涨2千。
大业机构数据显示，过去两年多来，宁波均价上涨最多的板块为江北核心区（宁波老市中心），2017年均价不到2万2，现在在售3万6，每平米涨了1万4；
排名第二的是海曙区的石碶，不仅成交量逐年递增，房价更是从1万8，一跃涨到3万1，每平米涨幅高达1万3。
宁波2万+板块，数据来源于大业机构
北仑核心区，鄞州中心、下应、长丰四大板块，房价涨幅都在9000-10000元/㎡之间。
宁波市五区44个细分板块中，涨幅最小的东钱湖，也比2017年贵了914元/㎡。
从各大板块房价地图可以看到，均价2万以下能选择的越来越少。江北的慈城、镇海的老城、北仑小港、鄞州回龙等远郊。
海曙的集士港、鄞州五乡、镇海骆驼等板块，已接近临界值，房价随时突破2万大关。
北仑核心区，鄞州下应、姜山、姚江北、海曙西、海曙高桥等板块，去年房价已突破2万，直奔3万。
典型如鄞州区的下应、潘火板块，成交价涨到两万八九。类似杭州下沙，周围诺丁汉大学等高校林立，早些年这就是宁波远郊啊。
好在，宁波城区不似杭州这般宽广，距离武林广场动辄三四十公里；远郊到老三江口，直线距离也就15公里，甚至更短。
低价板块房价普涨，豪宅又限价，导致宁波核心区内新房价差不算特别大。
只是，宁波新房户型普遍偏大，起步100㎡，160㎡、180㎡更是常态，总价价差会更明显。
过去11年，房价仅上涨1.8倍
这还是大涨过后，宁波新树立的房价基准线。过去十余年，宁波房价还要“亲民”。
套用宁波网友的话来说：宁波人都不买本地的房子，没啥投资价值。
2008年1月，宁波平均房价为8786元/㎡；现在，新房均价不到2万5。11年里，房价才涨了1.8倍。
宁波在职人员的年薪，从2008年的28878元，到去年的70780元，上涨2.5倍。平均年薪涨幅，比房价还高。
难怪有段时间，宁波打出了“全国高幸福感城市”的旗号。
因房价感人，前两年杭州流行全款绑车位卖房的高潮期，不少投资客转战宁波。
我的一个朋友，抢不到杭州杨柳郡，跑到宁波买了套绿城杨柳郡，单价2万左右，挨着地铁1号线邱隘东站。往西3站地铁，就到宁波市政府。
这次再去宁波，有几大感触：地铁班次，间隔时间比杭州长；就是晚高峰，也不挤，不至于像杭州满到人得贴着玻璃门才勉强挤上。
好的商业少。开业商场大多是本地企业开发，像万达、印象城等已属本地知名综合体。
高楼大厦，集中在市政府聚集的东部新城，以及企业总部集聚的南部商务区；老城区大抵还是维持着原风貌。
就像这么多年，宁波人已经习惯龟速上涨的房价；如今，突然按下加速器，啃老成了年轻人的常态。
顺手打上宁波城区的顺风车，跟90后的司机聊起房子，哗哗一堆吐槽。
“我一个月赚1万多，算‘高薪’了。但没父母帮衬，连老破小都买不起。”
“还好我老婆是城里的，买房压力小点。我表哥表嫂从奉化来宁波打拼，现在每个月赚的钱也就够还房贷，生活可紧巴了。”
只是，房价越涨，买得人越多，宁波楼市正陷入“怪性”循环。就是出差，宁波地产媒体人的电话，也免不了被亲朋好友轰炸，“最近准备投资，买哪的房子好？”
4个月，二手房跳涨30万
涨价的，不光是新房，还有二手房。
宁波本地中介平台南天房产，曾对2016-2018年期间，宁波老三区（海曙、江北、鄞州）二手房价做过分析：
2016年，宁波城区二手住宅均价13538元/㎡；2017年仅小幅上涨；去年，二手房月成交价节节攀升，10月更是突破2万大关。
2018年全年，二手房成交价18342元/㎡，环比上涨23.82%。
新宁波人小寒，是这轮房价上涨的亲历者。
直到现在，她仍奔波在看房途中。上半年的一次错过，让她懊悔至今。
“大考、比赛、活动都能安然入睡，却因买房失眠不安到天亮。”
某个工作日的凌晨5点，发送完这条仅部分可见的朋友圈后，小寒再度陷入沉思。
宁波1-3号地铁线，目前已通车（拍摄者：韩不韩）
这是她到宁波的第三年，前一天晚上，跟中介又去看了鄞州万科金色水岸的二手房，89㎡带车位，房东报价286万，全小区最便宜的一套。
十年前的老式户型，89㎡才做两房一卫，客厅格外大，两个房间很小。原本还想砍个几万，谁知房东不但不肯降价，临时还提价了。
4月底，同样是该小区二手房，户型更好的91㎡三房也就278万，现在大部分房源没有305万压根拿不下。不到4个月，房价涨了近30万。
“房子带学区，隔壁华侨城欢乐海岸综合体就要开业，日后还有地铁5号线。”小寒说，现在小区里的房东心态好着呢，不论户型好差，一律冲上300万+。
3年前，她刚从杭州调任宁波时，同地段的房子，2万不到。那时，她还跟父母开玩笑，宁波房子好便宜，要不是想着回来，真想买一套。
事与愿违，回杭州是不可能了。等到小寒打定主意待宁波时，宁波又限购了。
这不，刚开年小寒就奔波在看房路上，从老破小一路看到次新房。“就俩月，宁波房价飙涨，现在不买以后更买不起了。”
宁波市住建局公开数据显示，自4月以来，宁波五区二手房月均成交量，高达8321套，平均每天有227套二手房转手。
好在，不论价格怎么涨，二手房还是比新房要便宜。
地一拍，楼市跟着大火
宁波今年这轮大涨行情，有多方面因素影响。最大的助燃剂，还是土拍。
但凡有拍地，当天必上热搜。地价创新高的消息一传播，购房者更焦虑了。
杭州土拍执行“限房价、竞地价”的新政策，宁波则“一刀切”，上限楼面价20750元/㎡，一旦封顶，房企比拼人才房/保障房配建。
8月9日，鄞州万达商圈钟公庙地块出让（鄞州核心区），4轮报价直接封顶。最后被宁波本土房企江山万里以20750元/㎡，外加配建1500㎡人才房，这才拿下。
我统计了下，截至8月13日，宁波五区今年出让的45宗涉宅用地，6宗拍至封顶。
2017-2018年间，宁波就两宗涉宅地块封顶。更早一点的2016年，宁波最贵地块——中海宁波湾，楼面价不过17450元/㎡。
配建人才房最多的是老城区海曙北单元地块，高达28500㎡。就发生在4月30日，中海击退18家竞争对手，厮杀207轮拿下。
南部商务区，宁波豪宅区之一（拍摄者：布布Boo-Boo）
业内管这块地叫“地皇”，实际地价创宁波拍地史新高。
还记得大众津津乐道的临安拍地宕机事件吗？同样的状况也在宁波发生。宁波江北庄桥地块，一连拍了两天，足足叫价408轮，保亿以15930元/㎡楼面价拿下，创板块地价新高。
一个又一个板块，地价创新高。就连犄角旮旯的乡镇，也屡屡拍出高价。
距离鄞州区政府直线还有7公里的姜山镇，距离天一广场直线约12公里，地价拍到了15300元/㎡。“那可是宁波的乡下，都能拍出这么高的价格。”
这一幕幕场景是不是很熟悉？你我都曾亲身经历过。地价直接传导到楼市，也难怪，小寒会这般焦虑。
每逢地价创新高，房东便作妖。谈好的价格，临时跳涨5万、10万，最多的跳涨四五十万。
再加上，年后房贷利率下调，更是激发了大众的购房欲望。
限购+限售，依旧浇不灭购房欲望
杭州只限购，宁波可是限购+限售。
2017年10月1日起，海曙、江北、鄞州、镇海、北仑五区新购买住房，须取得不动产权证书满2年后方能转让。
注意，时间点可不是从缴纳契税之日算起，而是取得不动产权证书后。
再加上宁波出地面三分之一以上，便可申领预售证（绿星建筑“正负零”即可）；不像杭州还有不少地块得现房销售。一来一去，从买入到卖出周期大大延长。
只是，宁波限购+限售政策，不像杭州普及面那么广。
限购范围以道路为界，机场路-鄞州大道-福庆南路-甬台温高速-盛莫路-聚贤路-甬江-世纪大道-东昌路-望海南路-北环路之间，为限购范围，其他区域不限购。
宁波限购圈外低价楼盘开盘，遭疯抢
也就是说，哪怕同处鄞州区，隔着一条马路，左边限购、右边不限购。宁波人简称为圈内、圈外。
圈内买不了，那就跑圈外。特别是地铁沿线，或是新房售价明显低于周边的，那是开一个火一个。以至于宁波限购、限售政策出的比杭州还勤，隔断时间就升级。
就连杭州湾新区，2018年5月19日起，也启动两年限售。
这两年经济不景气，好些个实业家发现，辛苦干一年，还不如人买房赚得多。于是乎，纷纷涌入楼市。
从事灯具产业的宁波人老钟，过去两年陆续买了3套新房。他朋友圈里，差不多年龄段的，也都在“囤房”。
140㎡以上，去化周期拉长
宁波楼市火，限购圈外单价2万以内的刚需盘，开盘当天基本抢空；但限购圈内，或是单价略高的，当天售罄倒不多。
实地跑盘中我发现，140㎡以下的户型不愁卖；超过140㎡，销售周期会拉长。仅有少量豪宅盘，跳出这条规律。
改善的购买力上，杭州显然更胜一筹。
7月底开盘的融创臻和院，一次推出440余套高层，最小120㎡，最大269㎡，高层均价3万3，洋房均价3万7到4万8。
臻和院地处东部新城东板块，售楼处在盛梅北路与宁东路交叉口往东的一条断头路上。
去的那天正好在工作日下午，烈日当头。行走在盛梅北路上，两旁是偌大的空地，过往车辆很少；一抬头，就看到售罄的合能宁玥府。
长达约200米、双向4车道的断头路上，停着数十辆浙B车牌的车，陆陆续续有人进出。
宁波豪宅区之一的东部新城（拍摄者：布布Boo-Boo）
两天前，臻和院刚开盘，沙盘四周围着不少购房者，有夫妻俩，也有一家三口；开盘那晚犹豫了下没下单，这不又回来买一套。
臻和院在宁波是豪宅，户型又大，当晚能卖7成，远超业内预期。今年年初，北面400米的绿城柳岸晓风，高层2万8还卖不掉。
地价刺激是原因之一。
4月初，绿城拿下的东部新城商住地，楼面价20740元/㎡，外加配建21200㎡人才安居房，实际楼面单价近3万。就在臻和院东面2.5公里。
鄞州区下应板块的新希望堇麟府，在天宫庄园东面，主打100-160㎡改善，均价从2万7到3万3不等。
开盘当天，100㎡小户型售罄；125㎡、138㎡当天去化6成；160㎡只去化了4成。
同板块内的新希望云堇台（主打90-140㎡）、中海凤凰熙岸（主打93-128㎡），去化速度明显快多了。尤其是中海凤凰熙岸，单价便宜了三四千，一开盘全抢光了。
海曙金茂府、天阳月湖天地等主城区改善楼盘，从现场了解到：小户型不愁卖，大户型总价高，去化周期会长些。
外来房企，霸屏宁波
翻开宁波楼市地图，熟悉感扑面而来。金茂府、臻和院、天悦、江湾城……一个个案名对杭州人来说，太熟悉了。
都说现在的杭州，是外来房企的天下；宁波又何尝不是。
外来房企拿地，一点不比在杭州手软，甚至更“凶猛”。
宁波库存结构更优啊。截至7月底，宁波市本级商品住宅显性存量也就210万㎡左右，3、4个月便能去化完毕。
万科是最早涉足宁波市场的外来房企之一，差不多跟在杭州收购南都同期。13年间，万科陆续开发了34个项目。
去年，更是以120.2亿销售额，位列宁波房企销售权益榜榜首。
排在第二位的，是来自杭州的绿城；其次，才是宁波本土房企雅戈尔。
宁波街头
2011-2015年期间，外来房企大举“杀入”，直接改写宁波楼市格局，与本土房企两分天下。
九龙仓、世茂、绿城、绿地、华侨城、恒大、中海等全国知名房企，先后涌入。
前不久才拿下望江商住地进入杭州的香港房企新世界，2013年已进入宁波，打造了宁波最贵豪宅；粤派房企雅居乐，北上扩张时，也是先绕道宁波随后才辗转杭州，拿下现在的雅居乐国际花园。
印象最深的是，杭州还只有金茂悦时，宁波南塘金茂府已赫然在建。现在，宁波府系产品，比杭州还多一个。
2016年，涌入宁波的外来房企更多了，足足有16家。当年出让的74宗涉宅用地，55宗均被外来房企拿下，几乎霸屏。
杭州的开元、德信、温州中梁也在那一年进入宁波。
2017年，杭州本土房企天阳，先后以21861元/㎡、20750元/㎡的板块地王楼面价，进驻宁波市中心。眼下，海曙核心区的天阳月湖天地即将售罄。
现在，也就只剩雅戈尔、荣安、江山万里等宁波本土房企，还活跃在土地市场。
楼市这把火，何时会灭？
仔细研究，会发现，宁波这轮大涨行情，并非牢不可破。
去年8月，曾有过四五个月的短暂降温。起因是去年7月31日，春晓两宗宅地，出乎意料地“流拍”。
这一利空消息飞速传导至楼市，限购圈内的房子，一下子就难卖了。
宁波核心区一改善楼盘的置业顾问小吴印象深刻。就从去年9月开始，客户跟突然消失了一样，售楼处一下冷清了。
原本的意向客户，在交谈时表现得很犹豫，全然不像上半年那么急迫，天天追着问，什么时候开盘 。
用宁波媒体的话说，那几个月楼市就跟“冰封”了一样，一天比一天冷。直到今年开年，利率下调、土拍回暖，大家才又主动买房。
也就是说，若土地市场再现降温苗头，宁波楼市这把火，可能随时重蹈去年下半年的行情。
眼下，为了让楼市降温，这两个月宁波房贷利率一再上调。
鄞州大型综合体印象城实景（拍摄者：韩不韩）
7月，首套房贷利率从5%上涨到10%；8月初，继续上调到15%。
一套总价300万房子，30年期，利率上调后至少得多还23万（相比基准利率）。
宁波普通的上班族，月薪五六千；基层公务员，年薪也就15万左右，相当于一年半白干。
此外，宁波从源头上加快土地供应。截至7月底，宁波五区已成功出让41宗涉宅用地，可建面积近46万㎡，超过去年、前年全年。
按照计划，今年宁波五区涉宅供应为562.67万㎡，截至7月底，已出让土地面积约238.6万㎡，已完成42.4%。
未来，宁波将持续有新增供应入市。
在业内人士看来，上海楼市是杭州的风向标，而杭州楼市又是宁波的风向标。
眼下，杭州楼市“凉风”渐起；这股风，何时会吹向宁波呢？
▼绿城+西湖区+不限购+神奇三钥匙=65㎡
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣江公子
编辑∣二叔
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