“小岛迁大岛”，撑起全省第六的房价！但行情一变，在舟山买房马上送黄金
“车位只要888元，买小户型送10万黄金，买大户型送15万黄金。”
听起来很魔幻是不是？去年下半年，这一幕，真实发生在舟山楼市。
相比省内其他城市，舟山绝对是一座小城，陆地面积不大，只有1440平方千米。面积全省最小，相当于倒数第二名嘉兴面积的三分之一。
这也就注定了，舟山可供开发商品房的土地面积极其有限。
舟山这座城市的有趣之处在于，城市小，人口也少，刚刚100万出头。有一些总量级数据不够看，但一旦换算成人均数据，就会变得格外突出。
比如，2018年，舟山GDP总量仅1316亿元，全浙江倒数第一。人均GDP却高达11.3万，仅次于杭州和宁波。
但舟山房价，在全国范围内看，依旧高居前列。
机构数据显示，今年舟山房价为15139元/㎡，高于郑州、南昌这样的省会城市，排名全国26位。在省内，位居第六位。
不过从人口指标看，舟山却已连续5年负增长，与“高房价”对立。
带着对舟山的疑问，以及对海鲜的向往，我在这个夏天，跑了一趟舟山，为大家带来《层楼》[浙江楼市怎么样了]城市洞察系列报道第七篇。
本岛三板块各玩各的，最贵新房2万5
找舟山本地的房地产从业人员摸了一轮底，我基本上摸清了舟山大致的楼市板块格局：
行政上，舟山分定海、普陀、岱山、嵊泗，共两区两县。
岱山和嵊泗两县完全不靠舟山本岛，但旅游资源丰富，反而是舟山楼市当中外地购房者比例最高的区域。
嵊泗更是凭借着毗邻上海的地理位置，成为上海投资客青睐的置业标的。目前，房价大约11000元/㎡左右。
在舟山，越是小岛，越是被不知名的本地开发企业所垄断。原因很简单，开发难度和基建成本比较高，外来房企很少愿意尝试。
舟山新房备案价示意图（来源：大舟山房产）
舟山本岛是此行踩盘的重点，面积约502平方千米，大约相当于杭州江干区和西湖区的面积之和。
在行政上，本岛分属定海、普陀两区。两个老城区的距离并不算远，东西不过20公里左右。
定海历史人文底蕴深厚，是舟山最老的城区。普陀不光有普陀山、朱家尖等风景名胜，还拥有世界三大渔港之一的沈家门渔港。
两个城区各自有自己的传统市中心，定海人和普陀人彼此之间也存在着各种各样的鄙视链。
就好比以前的杭州和萧山，各玩各的。
新千年以后，为了加强定海、普陀之间的联系，舟山决定在两区之间设立临城新区，作为市级政治、文化、教育与服务中心。
伴随着临城新区的开发，舟山本岛也基本上形成了定海、新城、普陀三大板块的格局。
临城新区花了十几年终于做起来了，但定海人和普陀人仍然存在着心理隔阂。
我有一位朋友是普陀人，前些年置业临城，年节回舟山约见朋友，总要遭到普陀同学的diss。
临城新区CBD
直到今天，三大板块的发展仍然围绕着各自的中心，向周边呈现涟漪状。中间仍然存在着明显的开发空白地带，形成了楼市中的价格洼地。
比如，在临城新区，CBD核心区的宋都柏悦府、舟山海港城能卖到2万4左右，在全舟山数一数二。但周边2公里左右的位置，售价就只有1万7-1万8。
在定海目前城东方向最贵，新房可以达到23000元/㎡以上，城南、城西次之，大约1万6左右，到了白泉镇上，大概只需要1万3。
普陀则是以东港新城为最，新盘均价超过1万8，周边板块1万4-1万5基本可以搞定。
我还发现，舟山楼市因距离产生的价格梯度特别大。
在杭州，同一个板块相差一两公里，未必会有很明显的价格差。但在舟山，可能两个红绿灯路口，500米的距离，差价就有三四千。
省内唯一未通高铁，完全的内需市场
因为是由群岛组成的海上城市，舟山还是省内唯一还未通高铁的城市。乐观估计，大约2025年甬舟铁路建成，才能拥有高铁。
综合考虑，最终我选择从杭州搭乘大巴前往。从杭州东站出发到达临城新区，全程大约3个半小时。
其实2009年舟山跨海大桥通车之后，舟山已经实现了和大陆的连接，来往宁波镇海也比较方便。
所以，在舟山，看到外地、外省车辆的机会要明显高于杭州。
我身边有不少人，会全家自驾到普陀，每年1-2次。但旅游也好，进香也罢，很难成为这些人在舟山买房的理由。
在长峙岛，远处一海之隔则是舟山岛
原本借助跨海大桥，舟山有机会凭借房价优势，吸引一些宁波外溢购房者。
可是普通私家车上往返一趟的成本很高。加上10块钱的本岛通行费，来回收费210元，比汽车渡轮贵了将近一倍。
这在一定程度上，影响了舟山和宁波的抱团发展。
舟山几乎完全是一座内需型的市场，绝大部分购房者都是本地人。
2017年，外地户籍在舟山购房比例达到了30%左右，这已经是近年来的巅峰记录。目前，舟山绝大部分楼盘本地客户比例都达到了90%以上。
山海大观售楼处
此次我探盘的6个楼盘中，位于普陀的山海大观，是外地购房者比例比较高的一个。
据说，首开外地客户占比约20%，后期几次加推稳定至10-15%左右。
本岛上为数不多的“外来需求”，基本上都来自于“小岛迁大岛”，本质上仍然是舟山本地客。
小岛上交通不便，教育、医疗等资源比较匮乏，所以有了搬迁到大岛的需求。
此外，舟山人买二手房最看重的，就是学区。上半年舟山成交5667套二手住宅，最活跃的就是带优质学区的小区。
棚改暂停，去年下半年行情惨淡
因为主要靠本地人，最近几年舟山楼市的发展轨迹，要比杭州“慢半拍”。
比如杭州是2016年下半年，G20前后开始了一轮普涨。舟山则是从2017年春天开始，在那之后，低于1万的新房基本被消灭。
在临城某盘售楼处，偶遇的置业顾问小悔，对此感受尤深。
2016年，小悔和亲戚同时看中了南海实验学校的学区房。亲戚最终果断下手，算上各种税费，成交单价不到1万元/㎡。
小悔却犹豫了几个月，半年以后的2017年，同小区二手房报价已涨到1万4，悔得肠子都青了。
而现在，该小区二手房价格直奔2万大关。
新湖·御景国际交付实景
公开数据显示，今年上半年，舟山在土地、新房市场上所交出的“规模”成绩单，几乎每门功课都是省内倒数第一。
1-6月，舟山土地出让总面积39.52万㎡，还不到倒数第二名（丽水，94.87万㎡）的一半。
新房销售面积也是常年垫底，上半年，舟山新房成交6255套，总面积62万㎡，不及杭州的十分之一。
目前为止，今年本岛的新房销冠——美的德信·翰城，共签约了569套房源。而在舟山，单盘年销售套数的最高纪录大约在1200套。
这些数据都揭示了一个问题：舟山市场规模比较小，行情也相对比较容易受到影响。
去年6月，有关棚改停摆的传言在各个城市传得沸沸扬扬。舟山城市小，一有风吹草动几乎全城皆知，楼市一下子就如同掉进了冰窖。
定海一个高地价项目，前期蓄客就已达到2000组。开发商预判，根本不愁卖。
6月传闻一出，购房者对舟山市场并不乐观。最终，项目首开只卖掉了30套房子，转化率居然只有1.5%。一般正常楼盘，来访转化率应该在10%左右。
而前后巨大的差异，时隔还不到两周时间。
同时期临城某盘，首开只卖掉了5套房子，而且之后连续两个月成交额签了零鸭蛋。
开发商变相降价，买房送车位送黄金
可以说，去年下半年，开发商们在舟山的日子十分难过。
舟山楼市目前没有限价规定，申领预售证全凭卖房的本事。但有一条不成文的规定：实际销售不得高过备案价，但也不允许低于备案价的90%。
也就是说，如果开发商卖不动房子，最低只能打9折。
去年行情低迷时，一些开发商为了走量，不得不采取一些变相降价的措施。这才出现了我们文章开头提到的那一幕，当然，这一切都不是在台面上进行的。
这个楼盘就位于定海，为了促进销售，车位只卖888元/个。在周边，一个车位基本上要十多万。此外，买小户型房源还送价值10万元的金饰，买大户型送15万金饰。
也有的开发商虽然没有搞变相降价，但在后期加推时，略微调低了备案均价。
美的德信·翰城售楼处
冬天过去了，春天还会远吗？
不过今年上半年的小阳春，舟山楼市回归正常，不再冰冻。
我跑了几个售楼处，即使是工作日的上班时间，也陆陆续续有购房者来看房。虽然算不上多热闹，但也绝对称不上冷清。
开发商也重拾了对舟山楼市的信心。在我走访的过程中，不少房企都认为下半年会是舟山市场拿地的窗口地，已经纷纷备足弹药，准备一展身手。
地价方面，舟山“地王”仍然由绿城·蘭园保持。去年4月，该地块拍出12330元/㎡的楼面价。
今年舟山出让的宅地，除了宋都临城地块溢价率22.5%之外，其他基本都是底价成交。
人口负增长，舟山楼市的未来在哪里？
短暂的低迷行情，每座城市都会遇到。但舟山的开发商们最担心的，则是舟山的产业前景和人口问题。
舟山是一座典型的海岛型城市，但是相比海南、厦门等省市，气候却并不占优。
本地人最怕住海景房，买房宁可买在后几排。
由于泥沙冲击，舟山周边海域呈现黄蓝色交界。本地人都说，海水黄，海鲜才好吃。但从外表来看，却远不像湛蓝的三亚海边一样吸引人。
一系列的原因，都导致舟山成为国内海岛型城市的价格洼地。
今年杭州的钱塘新区刚刚成立，大家就迫不及待期望它成为省内第二个国家级新区了。说到底，还是因为舟山的经济发展不尽人意。
舟山的海水偏黄色
要知道，舟山的消费水平一点也不低。在海岛待了两天，我已经明显感觉到物价之高。
舟山最著名的海鲜面，基本要靠加料，一碗面二三十块跑不掉。和一些开发商交流，正常体型的成年男子加到四五十块很常见。
工作机会少，收入不如杭州、宁波，但生活成本却差不多。
靠海吃海，舟山人祖祖辈辈赖以为生的传统渔业，如今面临着困境。从事渔业的基本都是上了年纪的人，太过辛苦、靠天吃饭的渔业，很少有年轻人愿意从事。
舟山各区县特产类似，能凑出海鲜大礼包
曾经风光无限的船舶制造业，最近几年也开始逐渐式微，很难获取新的订单。
好不容易引进了波音完工中心，又遭遇了波音737MAX机型的“退订潮”。
舟山一方面吸引不到外地人，另一方面许多本地人都常年在杭州、宁波、上海等地工作、生活。
我身边就有不少在杭州工作的舟山人，无论长辈怎么规劝，都不愿意回到舟山工作。“要不就考公务员进体制内，不然真的没有什么机会。”
而舟山的父母往往最担心的就是孩子离开海岛求学，以后就不愿意再回归海岛。所以基本都会主动给孩子在舟山买房置业。
从2014年开始，舟山户籍人口数每年都呈现负增长，2018年末，户籍人口96.8万人，继续跌。所幸常住人口数量止跌回升，最新数据117.3万人。
人口数量全省倒数第一，但舟山的城镇化率却有68.1%，仅次于杭州和宁波。
这也就意味着，舟山大多数的农村人口都已经完成了向城镇人口的转变。以后，“小岛迁大岛”的规模也不会再像前几年那么大。
届时，舟山楼市又会往哪里走呢？
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文∣小苏
编辑∣二叔
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