狂拆4年造镜湖版“钱新”，千万排屋不够抢，绍兴房价还倒数第三？
在浙江楼市中，绍兴楼市几乎是种诡异的存在。
一方面GDP远超5000亿大关，位列全省第四，平均房价却不足1万3，竟是省内倒数第三。
另一方面，杭甬之间的绍兴，东西双邻是两大经济“巨无霸”，房价也是3万+和2万+，而它却没有形成三足鼎立之势，反而低到了尘埃里。
是基础建设不足么？绍兴可是省内第三个通地铁的城市，从高速公路到高铁网络，也是四通八达。
是购买力不足么？绍兴的轻纺、化工小老板们，买起千万排屋来，可一点也不手软。
更何况还有3年多的拆迁，手握滚烫现金的数万拆迁户们，也早已涌进了楼市。
今天，《层楼》[浙江楼市怎么样了]城市洞察系列报道第六篇，让我们一起走进绍兴。
一市三区的绍兴，泾渭分明
绍兴下辖3区、1县、2县级市，目前绍兴市区一般所指越城区、柯桥区和上虞区。
不过，柯桥人和上虞人的心中，只有越城区才是真正的绍兴，而他们在外更愿意叫自己柯桥人或是上虞人。
是不是像极了萧山人，总不太愿意叫自己杭州人一样。
和萧山一样，柯桥和上虞两地，其实也是6年前才划入绍兴市区范围。原本的柯桥是绍兴县，而上虞区，则是上虞市。
因为划入时间颇短，三区之间的归属感其实一直都不强。所以，买房子的地缘性，也就特别强。
这与另一个房价全省第四的丽水，大相径庭。丽水人喜欢一窝蜂的买到唯一中心莲都区，就像所有的水都倒进同一个碗里，满而溢，房价自然就高了。
而绍兴三区的购房者，却是各自为政。
任越城区的镜湖板块发展如何好，柯桥轻纺城的小老板，也不会去镜湖买一套自住的房子。当然，更不可能跑到更远的上虞。
这其中，距离当然是一个因素，更重要的是在一个柯桥人眼中，另外两个城区永远是像外地一般的存在。
我一个柯桥的学长，连逛街都只愿意逛柯桥的万达广场，而不是美食和品牌更丰富的越城区银泰城。或者直接多踩几脚油门到萧山，甚至直奔杭州万象城、天街。
而我，做为土生土长的上虞人，竟然只踏足越城区和柯桥两次。
一次是因为此次为了绍兴楼市的稿子，在柯桥、越城区之间跑了一圈；另一次则是大学毕业那一年，从杭州沿着104国道，骑行回上虞，一路经过了柯桥和越城区。
小的个体如此，开放商有时候也执着于此。
比如，柯桥本土最大的开发商元垄，在柯桥已经深耕近20年，开发了数个产品系，留下无数经典的楼盘。
但奇怪的是，元垄却从未涉足过其他两个区，有种泾渭分明的感觉。
市区一体化，省内第三个地铁城市
之所以要讲这些，是因为目前绍兴市本级，更像是三个单独的存在个体。绍兴楼市，也正是如此。
不过，在市区一体化的道路上，绍兴从行政区划、教育系统、公交系统等各方面着手，也正努力走得更好。
从2017年起，三区之间的中考就已经互相打通，考生可以报考19所公办普通高中。
柯桥考生可以报考绍兴一中，越城区考生也可以报考上虞的春晖中学。
交通上，除了二环北路、二环西路等智慧快速路的不断延伸，拉近三区空间距离。
不过，真正打通三区任督二脉的，相信还是在建的绍兴地铁。
值得一提的是，除了杭州、宁波，绍兴是省内第三个拥有地铁的城市。
根据规划，绍兴市区规划了地铁1-6号线，目前地铁1号线、2号线开工修建中，到了2021年地铁3-5号线也将加入绍兴，届时将覆盖三区主要地域，加强三地联系。
其中，链接柯桥和越城区的1号线，将于明年通车。
绍兴地铁1号线还有一个特殊之处，它的始末站是香樟路站，与杭州地铁5号线可以实现无缝对接。
看到了么，绍兴地铁聪明的“一菜两吃”，不仅将破市内壁垒，还充当起了“融杭桥头堡”。
有了这条线路，是不是意味着以后住在绍兴，也可以坐地铁去杭州上班了呢？
不止于此，地铁网络的规划，也催生了一批绍兴的地铁房，沿着地铁线买房，也成了绍兴人时下最热衷的一种买房方式，何先生就是其中之一。
作为一名新绍兴人，何先生工作大部分时间都在绍兴，但是也有不少业务上的往来在杭州。
平时，一般都会选择开车前往杭州，但因为浙D的牌照，早晚高峰限行十分不方便。
因缘际会下，得知绍兴地铁1号线会与杭州地铁5号线联通，恰好准备购置新房的何先生，就沿着地铁找起了房子。
在今年上半年，何先生就在1号线稽山站旁的公元2020下了定，购入一套110㎡的大三房，总价185万。
“以后去杭州坐地铁就够了，再也不怕限行交150块了！”
连续四年拆迁，拆出绍兴“钱江新城”
除了地铁一大基建在进行中，另一个改头换面的拆迁，也在绍兴全城展开。
和杭州前两年浩浩荡荡的拆迁相比，从2016年开始，整个绍兴也处于热火朝天的拆改中。
从2016年到2018年，绍兴计划拆迁55275户，而实际上拆迁量，则比计划的要大得多。
仅2018年的拆迁达惊人的33477套！这个数量，是2018年原拆迁计划15192户的两倍之多！也远超2017年计划拆迁计划的26273户。
不过，拆迁量虽大，但涉及了每个区县，手握拆迁款的拆迁户们，也执着地买着各自区域内的房子。
和杭州今年拆改主要集中在临安富阳相比，绍兴今年的拆迁依旧集中在各城区的核心位置。同时，涉及的范围也很广，一共有76个村落，379万㎡等待征迁。
在一番拆改之后，这些拆出来的空地将变成什么呢？
根据《绍兴市文化旅游发展规划》，原本绍兴老城区将最终变成以旅游产业为发展核心动力的古城文化旅游区。
未来老城区将按照“五片一环一河”的空间发展格局，建成5个各有特色主题的旅游片区，一条全长约7.3千米的古城文化旅游慢行线，以及一条长约12.5千米的环城河文化旅游带。通过水陆结合的形式，还原古城水乡魅力。
除了老城区，另一个拆迁大区当然是镜湖板块。仅今年一年，镜湖就有19个村涉及拆迁，总户数约7400户。
拆出来的镜湖，当然是未来绍兴的新心脏，就好似钱江新城之于杭州一般。
从去年4月绍兴市政府搬迁至镜湖开始，这里就被锚定为未来大绍兴的绝对中心。
地铁1、2号线将在此交汇，未来还会有镜湖科技城、高铁北站TOD综合体项目、镜湖新区中心广场等。
还记得那天，在老城的河埠头，傍河吃完蒸臭豆腐、油爆河虾，口中还留有蘸白斩鸡的母子酱油味，眼中还是白墙黑瓦的老绍兴风情。
不过一瞬间，转上解放大道进入镜湖板块，眼前的风貌完全大变。
满面的玻璃幕墙大厦，滨河的不再是老宅，而是现代的小区楼宇。从镜湖大桥上望出，到处是明黄色的塔吊，一副欣欣向荣之姿。
镜湖新房热销，绍兴土豪狂买排屋大平层
镜湖板块的超强规划，让板块内的新房饱受青睐。
比如，踩盘那天我去的融创绍兴壹号院，中午一点钟左右，沙盘边围了一圈看房的购房者，洽谈区也坐满拖家带口的购房者。而样板房里，更是有接踵而来的人群。
记忆犹新的是，在168㎡的样板间内，有个年轻的女孩对270°环幕的客厅爱不释手，但只等来置业顾问礼貌又不失骄傲的一句：
“不好意思，这个户型已经全部卖完了。”
要知道这450万上下的洋房，搁杭州也不算便宜，但在镜湖板块依旧好卖到起飞。
置业顾问告诉我，不仅是高层、洋房热销，绍兴壹号院的排屋也是如此。
融创·绍兴壹号院示范区
就在今年4月下旬，推出的16套排屋，在2个小时内就售罄了，这可是200㎡起步，最便宜一套也要700万，最贵甚至还要1600万的排屋。
无独有偶，同板块的龙湖金茂逸墅，在开年行情尚未完全回暖之时，15天就把203套洋房售空，简直是把高端改善住宅卖出“刚需速度”。
紧接着，逸墅推出的42套大面积排屋，也是无一留存。
甚至出现了哭笑不得的场面，那些未抢到房源的客户，现场拉着置业顾问要求立即加推。
除了镜湖板块，其实柯桥和上虞的住宅也卖得很好，特别是高端项目。
就在上个月，柯桥元垄城的千万级别排屋组团推出当天，就卖掉了七成左右，将近30套。
而元垄城的高层房源，更是推一次清一次，现在处于无房可卖的境地，据说根据工程节点，最快也要九十月才能领证售卖。
另一个上虞的合院项目蓝城·江南里，价格同样也不低，最小180㎡户型，也要500万起。
上周，我才拜访过，热度只增不减。
虽然售楼处也还是临时的，35℃的高温天也挡不住购房者的热情，接待的吧台工作人员，连茶水都要忙不过来了。
蓝城·上虞江南里临时售楼处实景
“这段时间人还算少，登记要买的之前要来过好几波了。”江南里的项目总介绍道，目前江南里200余套房源，已经有超300组的意向登记客户了。
不管是镜湖，还是柯桥上虞，高端改善盘之所以如此热销，还是和当地产业密不可分的。
镜湖自然不用多说，袍江工业区身家上亿的企业家、本地富足殷实的家庭，都会买上一套自住。
至于柯桥，一个轻纺城闻名全国，企业的规模虽然比不上袍江的大，但胜在数量多，覆盖纺织业的上中下游，从布匹生产、印染都有涉及。
就以我大学学长为例，父母和老丈人家都是有印染相关公司的，自己成家后也单枪匹马成立了公司，家里个个都是小老板。
自然，房子买起来也毫不手软，要挑瓜渚湖边一线江景的绿城玉兰花园，还得200㎡起步。
上虞呢，则是以建筑业和化工闻名的，还有高达17家的上市公司，要知道区县中最多的滨江区，也不过25家，而萧山也只有15家。
由此可见上虞经济实力之强，也难怪能轻松消化高端住宅。
大牌开发商纷至沓来，地价一年翻一倍
在经济发展、基建配套，甚至还有握着拆迁款的拆迁户神助攻，正是这些可预见的未来绍兴，吸引了全国知名房企的陆续到来。
从早期的绿城、滨江、世茂，到现在的万科、融创、保利、龙湖、金茂等，都一一入驻绍兴。
大牌开发商纷至沓来，老牌本土开发商如元垄、金昌、勤业等也毫不逊色。于是最初的碰撞就出现在了土地市场。
根据浙报传媒地产研究院数据，2016年绍兴涉宅用地楼面价为2978元/㎡，而次年也就是2017年调涨至6203元/㎡，涨幅高达108%！
当然，这不是终章，土地的价格还在不断的攀升，今年上半年平均楼面价已高达8353元/㎡。
与此同时，是地王盘的不断刷新。
2019年以前，绍兴最高地价仅12132元/m²，截至今年7月底，绍兴最高地价已达16723元/m²。
饶是地价不断攀升，硝烟味日渐浓重，但有开发商依旧坚定不移的选择了绍兴。
这家源自于杭州的开发商，因为杭州本土竞争压力大，在杭州早已没有拿地了，也没有在售的住宅项目。
“在大江东拿1万+的地，精装才卖1万7，公司在柯桥拿了5千多楼面价的地，也卖1万7。”
看得到的利润之下，难怪有那么多不是特别大的开发商，开始向杭州周边掘金，而绍兴当然是一个成熟且友好的市场。
根据中国指数研究院发布的数据，7月全国100个城市（新建）住宅，绍兴7月环比涨2.95%，涨幅位居全国首位。
显而易见，在地价逐渐上涨中，政府对限价虽有把控，但也没有一巴掌摁死，给开发商也留出了一丝腾挪空间。
二手房上涨无倒挂，学区房依旧是王者
新房的价格在不断上涨，那么二手房又是什么情形呢？
2017年3月，在绍兴做公务员的程先生，买下了一套镜湖板块的绿城百合花园，一共158㎡总价250万。
因为知道政府搬迁计划，加上看重绿城品牌的房子，程先生没有看其他房子，就直接去了百合花园的二手房。
就在那个月刚签完买房合同，小区门口的地铁1号线凤林路站，竟然直接开挖了。
随之而来的是，次月小区的同户型二手房价格，直接涨了40万！
而到了现在，百合花园毛坯价格基本已经到达了2万4左右，两年之间，程先生账面上的收入高达130万。
不过，百合花园的价格和周边融创绍兴壹号院的高层价格持平，基本不存在倒挂。同样，在其他板块也是类似的情况。
柯桥永成中介的一名工作人员告诉我，现在柯桥次新房均价在1万9左右，安置房会稍微便宜些，1万6上下就可以买到。
而之前热销的元垄城高层，也就1万8左右的价格，基本没差多少。
此外，有一类房源的价格依旧是“出类拔萃”的，这就是学区房。
其中，价格最坚挺的应该是绍兴一初龙山校区的学区房。作为绍兴顶尖的初中，师资力量雄厚，加上鲁小一中双学区的加持，学区房均价高达3万+，甚至有突破4万/㎡！
而周边楼盘基本以老小区为主，有的户型甚至只有18㎡，但保值性十分好，在市场上属于“硬通货”，容易出手。
供应增加人口流出，绍兴房价屈居末流
那么，从购买力、基建方方面面，几乎都没有嘈点的绍兴，为什么房价还会身居末尾呢？我想，和以下几方面大有关系。
首先，绍兴本身房价就不高，从2014年开始，房价一直在9000出头平缓波动，直到2018年，才突破万元大关。
一直平稳的绍兴市场，和它所处的地理位置还是有不少联系的。相比浙江西南地区，以山丘居多，可供建造住宅的土地比较稀缺，而身处平原地带的绍兴，却是有着大把的平整土地。
再加上这几年的大面积拆改，给绍兴留下了更多的涉宅用地。仅今年，绍兴三区计划拆迁项目就有30个，涉及建筑面积达300万㎡。
这些拆出来的土地，自然而然的流入了土地市场，今年上半年三区就成交了38宗地块，出让面积达245万㎡。
仅一个越城区，约2.08万套的新房库存、155万㎡的新增供应，需要25 个月的库存消化周期。
至于柯桥区，仅新房库存就有2.09万套，加上62万㎡的新增供应，需要约 21 个月的库存消化周期。
要知道与绍兴人口量级相仿的金华市本级，库存量仅有132万㎡，还不敌一个越城区的供应量。
所以，虽然个别板块很热，一房难求，但其实整个绍兴的供应还是相当充足的。
加上三区楼市相对独立，购买力相对分散，房价想要集中式爆发，自然也就更难了。
另一方面，相比周边杭甬人才不断流入，绍兴则有一点一言难尽。从2010年到2018年，绍兴常住人口仅增加12万。
而流入人口，也多为制造业、服务业的从业人员，即使绍兴房价是万元出头，但有购买力的却不多。
至于流出人口，则多为本科及以上人群，他们在上海、杭州等大城市读书就业，然后落户买房。
供需关系此消彼长之下，即使有拆迁助力，还有多金的小老板们，都依旧难以支撑起绍兴的房价。
▼绿城+西湖区+不限购+神奇三钥匙=65㎡
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣咸鱼
编辑∣二叔
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