二手房是真的跌了 | 楼先生问答NO.433
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多少套二手房卖不掉，就有多少套新房没人买。
还记得我说过的这句话吗？当时有些人不理解，解释一下：近期为什么改善楼盘有点滞销？原因就是想换房的人，二手房卖不掉。在限贷、限购的情况下，手上的房子卖不掉，就意味着腾不出房票和资金。
我的同事通过多家中介挂出了一套次新房，挂牌价几乎与本小区成交价持平，但过去半个多月，连电话都没有一个，更别说中介带看了。
近一个月以来，有不少粉丝表示「二手房难卖」。其中有一位粉丝说：想买了去摇号，可是滨江西兴的一套120方老房子，挂了一年了还在手上没卖掉。
限价之下，新房还是便宜的，也还是改善们的首选。
但问题是，再怎么样，房价已经涨过一轮，而现在二手房正在降价，要么高高挂着无人问津，要么能成交的价格跟新房相差不多了。
我举个例子：东方福邸。这是中介后台拿到的真实数据：近期89方的成交价有5.2万、5.3万、5万、4万9、5万6。目前申花限价5万4，而且最小户型120方起，主流140方。要是能弄出首套首贷，压力还不会特别大，要是首付六成或全款，岂是普通家庭随便能承担的。
买涨不买跌，这就是人性啊。接下来四季度，二手房越难卖，新房的中签率会越高。这个逻辑基本是能够成立的。而且好消息是，二手房真的跌了。
国家统计局公布房价数据：杭州新房环比零涨幅，二手房环比跌0.1%，近9个月来首次下跌。注意，跌多少不重要，重要的是趋势。这与大家的感受也是一致的，新房限价从严从紧，二手房寡淡。
相比房价下跌，更应该关注成交量：8月二手房成交6739套，环比下跌14.9%。目前杭州二手房挂牌量已破9.2万套。如果10万套是一道心理关卡，就差一步之遥了。
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交通+学区+四房、天空之城vs晓风印月
@张钧
总价预算700万，想要交通方便，有学区以及四房。目前看了保利澄品、晓风印月、九龙仓天荟，以及天空之城和融创运河湾项目，九十月份都要集中开盘了，可以请老师分析分析排个顺吗？
楼先生：最值得的是晓风印月，但它的中签率最不合适啊，听说一两万人意向登记了，这意味着不是所有人都买得到。要是相信自己有好运气，可以等一等晓风印月，地铁、学区、购物中心以及品牌都有了，限价又很严酷。澄品的地段和交通都很OK，但学区相对又是弱项了。要是愿意等，奥体这样冉冉向上的板块，教育资源今后也会上升的。
融创运河湾的两个楼盘，产品和价格都挺合适的，地铁没有，学区也存在不确定。有700万的预算，不管在地段上还是在交通上，都可以有更好的选择。至于九龙仓天荟，产品层面很多标准还没确定下来，但周边环境是比较成熟的，有银泰、大悦城等购物中心，地铁5号线也通车了一小段。在学区上，期房待定，不过马路对面有一个新建的锦绣育才小学，还过得去。
另外天空之城，是一个能级比较大的楼盘，地理位置上也比较讨巧，能辐射未来科技城，与主城区也比较紧密。今后小区内部会有学校、商业、地铁，至于会引进什么学校，目前还没确定，但万科对教育还是重视的。总的来说，排个序的话，可以是晓风印月、天空之城，然后是澄品、九龙仓天荟，再融创运河湾项目。
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杭州亚运村、越秀艮北现房项目、湖畔雲庐
@唯一
老师你好，想问下绿城亚运村是否住宅可以出售？有的话大概什么时候会出消息？我们经常要坐高铁出差，家里有老小，四房为首选，请问湖畔雲庐、天空之城以及亚运村板块，如何排序？或者有其它更合适的楼盘推荐吗？
楼先生：杭州亚运村由华润、绿城和万科三家开发商共同承担开发，三个楼盘都有住宅，其中绿城可售住宅最多。现在整个亚运村工程已经在进行当中。目前可获取的消息很少，是因为仍有一些法定手续还未完成，最快10月份，应该就会有比较实的消息了。听说绿城有不少89方，主力应该是140方，至于价格，预估4万5到5万之间吧。
既然比较依赖高铁，那最佳答案应该是城东。从全杭州来看，地理位置相对是市中心的位置，交通也四通八达。比如彭埠一带的四房户型，总价650万左右，如果想要单价便宜一点，七堡比如天悦江湾、公园1872、博翠碧蓝湾，都可以买得到。另外越秀还有一个现房项目，今年也要上市。
如果生活和工作的半径都在城西方向，未来科技城也可以考虑，等火车西站建成通车之后，也能够用得上。这样一来，只要总价契合，湖畔雲庐肯定最值得买，目前未来科技城的限价程度最高，单价会很惊喜。天空之城得等，上市比湖畔雲庐会晚，湖畔雲庐买得到就先买，买不到再天空之城好了。
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500-550万/投资、艮北新城、未来科技城
@满
想在杭州买一套120-140方之间的四房，总价500-550万左右，计划今年底左右入手，主要用于投资，请老师帮我推荐一下。
楼先生：城东方向就有大量五百多万的房子，在城东新城，森林海尚还有一些房源可以契合，另外信达·东莱府也有小面积的房源，单价4万6，可以买到120方左右。除此之外，这个总价更多的选择在艮北，比如博翠碧蓝湾、公园1872和天悦江湾，500多万可以买四房。从投资角度来讲，七堡的4万更有吸引力。
大城北也是一个选择方向，像和宁文华府、融创运河湾的两个楼盘，前者3万6的精装高层，后面预估3万8，虽然限价红利有限， 但产品、园区都很花心思，包括开发商品牌也比较扎实，融创不用多讲，金科的印象也还不错。只要不是短炒，作为资产配置，也是可以考虑的。
其它单价4万左右的房子，可以跨江到南岸，主要集中在萧山市北，比如闻博花城，因为紧贴着钱江世纪城、奥体，城市资源也很丰富，预期也比较高。从投资角度，重点关注未来科技城，未来悦、耦园、梧桐郡、天空之城、杭州富力中心、西溪公馆，一个也不要放过，单价更便宜，限价红利很大。
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和宁文华府、限价红利少、自住or投资
@张同志
麻烦老师评价一下和宁文华府这个盘的性价比，看价格基本跟周围没有倒挂，旁边阳光郡二手房也差不多3.6万的价格。
楼先生：不少人觉得和宁文华府的地段和价格，略显尴尬。事实上，价格优势还是有一些的，比如跟北边勾庄的次新房相比，万家星城、瑷颐湾不比和宁文华府便宜。还可以与4万的中城汇对比，虽然前者是TOD，但这一点路相差4千元，还是看得见买入的安全气垫，再与申花相比，价格梯度就更明显了。另外周边空地多，意味着接下来还有发展预期。
还是要看你图什么，如果是刚需自住或换房改善，值得买，也没问题，不管是装修配置还是园林，都花了不少心思，虽然金科在杭州还没交付楼盘，但给人印象还是很不错的。当然，如果是投资，确实没有太多限价红利，和宁文华府不是值得优先考虑的投资型楼盘。换句话讲，400万投资预算，市面上还有很多限价红盘值得摇。
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中海黄龙云起、首付400万、中冶锦绣公馆
@3Q
老师可以介绍一下中海黄龙云起吗？价格大概多少？首付400万，有机会买到武林周边的楼盘吗？麻烦您推荐一下。
楼先生：可以承受的最高总价是多少？如果想考虑黄龙云起，最好准备一千万以上的预算，这个楼盘的地段是好，今后也不会有很多这样的位置。这个楼盘大概率还是会受到限价的影响，只不过这个楼盘确实有特殊性，目前还没找到可以参考的坐标。申花庆隆卖5.4万，杭州公馆最后尾房均价6万5。
目前黄龙云起在城西银泰城有一个外展点，具体的外立面和形象都还没有最终确定，最快本月会对外输出。至于产品信息倒有一些，高层约139方，多层约139和169方，面积段还是相对可控的。除了黄龙云起，还可以关注中冶·锦绣公馆，教工路靠近余杭塘路的位置，优势是科技系统和现房销售。
有没有机会买到武林周边的楼盘，要看你的预算。如果预算有限，在武林一带，没有新房可售，只能买到普普通通的二手房，有这么好的首付能力，会有点可惜。要是有能力买金字塔顶尖的房子，那当然是另一事。预算一千万以内的话，可以重点考虑申花庆隆，或者大关的杭源里，听说会是「万万没想到」的价格。
主题报告会 | 杭行道品鉴会
▷关键词：双地铁TOD小户型
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这个时候，不限购的TOD小户型还能买吗？地铁万科·杭行道，值得投资吗？四「限」调控之下，轻资产的投资逻辑▽集楼 x 层楼 x 地产小王子 x 楼市大老哥活动时间：9月22日下午2：30（周日）
活动地点：地铁万科·杭行道售楼处活动地址：杭行路与祥运路交叉口 地铁10号线(建设中)祥园路站
分享嘉宾：程立 x 楼市大老哥
[2] 汇率破7，一道重要的关卡被突破；降息可能不会来，但年内降准可能不止一次，最近释放的9000亿元，对楼市虽然不是大利好，但一定不是坏事。只要房地产还有「免死金牌」，有利可图，资金就会七弯八拐流进楼市。在货币超发、贬值的压力之下，资金再如何转圈，最终要找到最安全的资产，进行存储落地，这个资产是什么？
[3] 有房票可以买限价新房，没有房票还想买房的人，只能选择不限购的资产。在不限购的资产中，到底是环杭区域的住宅好，还是城区内「核心地段」的非住宅好？
[4] 如何挑选非住宅类的产品，到底有哪些坑需要避免，真正购买时，要注意什么？低总价、小户型、TOD、开发商品牌、周边产业、区域规划以及政府红利，应该怎么排序？
[5] TOD的优势是什么？为什么要购买TOD轻资产？双地铁带来的是什么？尤其那些自带商业的TOD，为什么这么抢手？
[6] 区位重要还是产品重要？商业配套重要还是产业配套重要？怎么算投资回报？
[7] 什么是SOHO？杭行道SOHO创智空间的优势在哪里？为什么杭行道值得关注？
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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