万万想不到，土地市场先分化了 | 楼先生问答NO.429
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一边是大水泛滥，一边是囊中羞涩。
在限价的掩护下，新房市场出现分化迹象，但基本面还能稳得住。万万没想到的是——土地市场：据统计，8月40个典型城市土地成交面积环比下降16.9%，为3月份以来首次环比下降；土地出让金环比下降30.3%，降幅扩大。
这会成为推倒的第一张多米诺骨牌吗？
仅仅相隔一个月，两次“限价土拍”，杭州的土地市场已经发生了微妙的变化。很多人要问：土拍还火吗？肯定是降温了。那土拍凉了吗？也还不至于。
| 7月29日第一次「双限土拍」 | |||
| 地块 | 成交地价 | 溢价 | 房企 |
| 金沙湖宅地 | 25810 | 27.68% | 绿城 |
| 奥体宅地 | 31266 | 24.07% | 滨江 |
| 市北西宅地 | 25615 | 28.07% | 滨江 |
| 南卧商住地 | 10386 | 9.32% | 东原 |
| 空港宅地 | 7917 | 18.17% | 兴耀 |
| 新湾宅地 | 5995 | 22.96% | 万固 |
| 9月10日第二次「双限土拍」 | |||
| 地块名称 | 成交地价 | 溢价 | 房企 |
| 桃源地块 | 21043 | 24.7% | 联发 |
| 运河新城地块 | 20488 | 12.7% | 香港置地 |
| 东新地块 | 23782 | 3.0% | 西房 |
| 笕桥地块 | 24060 | 14.9% | 金隅 |
| 仁和地块 | 9877+自持6% | 30% | 华元 |
| 星桥地块 | 8011 | 14.4% | 苏宁 |
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550-600万、城东新城/艮北、森林海尚
@CC酱
现有一套住宅在西湖文化广场附近，想买一套改善型住宅，550-600万左右，考虑增值和自住，板块不限，交通方便就可以，当然离西湖文化广场越近越好了。老师这边有推荐的吗？
楼先生：在市中心工作，想要交通方便，城东是绕不过的一个区域，有四通八达的出行网路，也有拥江发展的想象。这样的地理位置，今后去哪里，问题都不是特别大。对于购房者来讲，城东还有一个优势，那就是可选择的楼盘多，相对会比较好买一些。
可以先关注城东新城，森林海尚有一批110方左右的小户型，在你的总价范围内。城东新城的城市资源更集中，地铁有了，购物中心也有了，加上今后又是整片的高端住宅区。也可以关注七堡，与彭埠隔着一条杭甬高速，单价却相差6000元。
如果换一个方向，那就是一个拱宸桥附近，一个申花。像杭州大家和国樾，都是很好的选择目标，这两个楼盘的购买难度没有特别大。往申花过去，单价5.4万，面积就得再控制一下，这样的话，可以等等看九龙仓天荟和天玺，有120方左右的户型。此外还有一个楼盘可以等，年底会上市的杭京源，其它OK，而且价格也会惊喜到不行。
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郊区次新房vs学区老破小、下半年/先卖后买
@甜甜圈
在临平山北有一套九龙仓君廷86方，打算卖掉去买市区的老破小学区房，现在这个时机买卖是否合适？
楼先生：其实很简单，看你为什么要换房。如果单纯是为了学区，而且资金也有限，那这样的置换逻辑是成立的。所谓的时机，也就是指行情。总的来看，下半年的行情还是比较清凉寡淡，对于置换来说，能买到相对便宜的房子，但同样的，作为卖家，尤其郊区的房子，接下来也有难度。行情向上时，先买后卖；向下时，先卖后买，理论上是这样的。
这样的置换，若不是为了顶级好的学区，那就要打一个问号。西湖区的一些老破小能卖到巨贵，其实是杭州教育资源失衡的表现。随着城市发展，好的教育也会扩散到新区，另外学区本身也不是一成不变的，只要是具有成长性的学校，都可以期待。对于孩子的成长，接受的好的教育水平，是一方面，生活环境也很重要。
如果根本就是投资角度，置换方向不大对。市中心的学区老破小，是一类硬通货，受行情影响会更小一些，相对比较稳。但对于投资，这不是好事，反而很鸡肋。既然愿意折腾，君廷能够顺利卖出，更应该去关注那些总价契合的限价新房。
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350万、投资周期3-4年、投资兼顾自住
@汪丽红
女儿大学毕业了，有一张房票，目前不在杭州工作，3年或4年后可能会回杭州工作，想买一套总价在350万以下的房子，既可以作为投资，后期如果回杭州也可以自住，对未来科技城的西溪公馆、七堡的杨柳郡或者其他楼盘，希望老师给点建议。
楼先生：工作区域没定的情况下，要么撇开区域，积极去参加红盘的摇号，等到杭州工作后，再来考虑置换。总价三百多万，只要不是特别偏远的楼盘，这个总价段基本都是市场的主流房子，今后能够成为置换的垫脚石。要么就选择市中心或者交通发达的板块。
根据这个原则，单价可能两万六七的西溪公馆，更适合从纯投资的角度来看它，毕竟未来科技城大量次新房都在4万出头，到时只要价格合理，不难脱手。至于七堡的杨柳郡，悬念是价格，如果单价还是三万六，这个楼盘能最大限度地兼顾自住和投资，排第一位。七堡这个位置，属于通勤方便的区域。
其它的选择，大致上也是这两种思路，地段交通和性价比，至少要保证其一，能兼顾最好。性价比较高的三墩北、未来科技城，都可以努力一下，三四年的投资周期，摇得到可以买。比如能兼顾的天空之城，可以等一等。另一个方向到万达旁，比如融创运河湾的两个楼盘，虽然没有地铁，但实用性比较强。
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拱宸桥4万8、艮北4万/投资、杭州大家
@文武
老师好，从自住角度正在看杭州大家，首开国樾湾，哪个好？另外从投资看，也关注艮北新城，拱墅4.8万和艮北4万，哪个更有潜力？
楼先生：这个的确有点纠结，单价一样，地段也没有很多差别。不过国樾湾有总价优势，不少房源能够控制在600万内，在附近一带，同级别的楼盘中，估计只有两个纯新盘还能做得到，而且机会有限。所以应该要珍惜。
如果总价没有太多限制，从产品上看，杭州更适合你。不管是工艺难度、产品细节以及装修的审美上，大家房产还是一如既往的保持水准。像杭州大家这样的品质不错的楼盘，更多是自住用途。另外还有地铁优势。以投资为主的话，4万的艮北新城，有绝对的优势，要相信中签率这回事。
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崇文公办学校、御品/9月加推、景粼天著
@徐徐
最近在选江干区的新房，4万1的仓璟宸府选叠墅，据说旁边还有九年制一贯的采荷三小，而在距离一公里的景粼天著却要58000的价格。现在很纠结，主要考虑小孩上学方便一点，学区好一点的新楼盘，江干区139-160方有没有比较好推荐，时间上也可以等。
楼先生：如果希望学区方面能够好一点，那可能要跳出江干区了，既然时间上可以等，那可以关注望江新城、南星桥的新楼盘。你可以关注御品，即将第二次开盘，望江新城这边有不少学校规划，目前确定引起崇文公办学校，上城区在学区方面一直都挺靠谱的。还有南星桥的仁恒滨江园，今年也会上市，起步165方，总价一千多万。
如果喜欢叠墅的居住体验，除了城东，之江也是一个选择，有学军、求是这样的分校，不管怎么样说，西湖区的教育资源还是要略胜一筹的。龙湖在城东的两个叠墅，在产品上，景粼天著更极致，在景观和规划上都做了很多突破。如果不差钱，景粼天著可以排前面。跟笕桥相比，就差一公里，可步行享受的城市资源，完全不同。
自住的话，买景粼天著肯定不会错，无非要对学区暂时放低一点要求。当然正如我上面说的，学区不是一成不变，只要是有基础的学校，教育质量会变好，说不准等用到时，就被大家认可了。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络