略显疲软的房地产，这个月就有窗口期？| 楼先生问答NO.427
◎楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序
目前房地产略显疲软的根本问题：钱荒。
对于开发商来讲，限购限贷都是小事情，一旦融资严重受阻，任何一家大型房企都会做出应对调整，而这些大型房企恰恰能以最快的速度影响市场预期。
房地产还有机会吗？
与「限」字头的调控政策无关，因为这些政策一个也不会放开，如果没有这些政策作为调控的底层逻辑，那房地产很快就会失控。但真正能制伏房地产这头喂养了十多年的巨兽，只能是让她没钱。
还会不会、什么时候才会给房地产钱？
所以几乎所有房地产相关从业者都关注了9月4日的经济会议：稳就业、稳金融、稳外贸、稳投资、稳预期。并十分坦诚：国内经济下行压力加大。
首先，货币政策肯定会继续宽松，没有宽松的货币政策，拉到不了经济。有人说很快就会作出降准的动作。请关注9月20日这个窗口期。
其次，大水一定会来，因为在房地产的四周都已经筑好了堤坝。到底房地产能否雨露均沾，就看窗外的天气了。降息的概率有多大，可能跟猪肉有关系。
其三，不用怀疑，房地产要过好长一阵苦日子是一定的。开发商更难，可能很快又会掀起「活下去」运动。
第四，调控快三年了。杭州再好，让楼市回到自有的周期规律，有节奏的休养生息，没有那么吓人。不要怕跌，曾经的“阴跌五年”我们不也走过来了啊。
最后，接下来半年里，刚需可以多一点天真。我们买不到最好的产品，但能买到最“真诚”的价格。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
800-1000万/叠墅、景粼天著、西湖世纪
@Angela
请问上班在来福士，预算800-1000万，想买交通便捷范围内200方以上跃层，毛坯也行，精装希望有多个套房，看过金色家园、倾城之恋、水印城、盛世钱塘等，都不是特别满意，有更合适的楼盘推荐吗？非常感谢。
楼先生：有这么好的承价能力，完全可以找出很多更好的选择。从房子本身来讲，这四个发房子差不多也要更新换代了，其实都算不上非常值得买。当然，如果一心想要留在南星桥、滨江，那只能这些选择。要是愿意接受其它市中心的区域，可以关注一下叠墅。
在钱江新城上班，之江的叠墅可以重点留意。接下来，祥生的云境和仁恒的西湖世纪，都有非常漂亮、创新的叠墅，比如西湖世纪，为了让叠墅的形制更接近排屋，它的上叠做了露台和退台的结构。目前还不知道什么时候上市，至于价格，基本参考九溪云庄。
除了之江，城东的叠墅也可以看一看。比如城东新城的景粼天著，房子很好看，庑殿顶的小设计，还蛮讨人欢喜的，它的叠墅已经对外销售，均价5.8万，不难买到。如果单价想要便宜一点，笕桥的璟宸府也是一个选择。如果想省点装修的麻烦，九堡的玖峯汇，剩下在售的叠墅就是精装的。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
刚需、首付130万、城北万象城/幸福里
@N
我和先生准备今年领证，然后买我们的首套房，对区域没有太大限制，就是希望住得舒服，面积最好115方左右，首付大概130万的样子，现在看了西溪公馆、天空之城，还有融创的运河ONE、运河源，还有幸福里，希望老师帮我分析一下，排个序。
楼先生：如果是自住的用途，就不要只盯着红盘，就算它们再便宜，红利再大，住得不方便，跟你也没有太大关系。因此，即便是个位数的中签率，也犯不着眼红。举个例子就是西溪公馆，毛坯、户型也有点过时，以及没有地铁，对自住来讲，稍微还是欠缺点。
相比之下，都是未来科技城，自住更应该关注天空之城。它的体量足够大、产品类型丰富、精装交付，加上地铁上盖，今后也有自己的商业和学校，基本上就只差价格了，以及摇不摇得到。从实用性来看，天空之城可以作为首选。
幸福里的单价优势，应该最明显，加上购物中心、地铁都有，这些都是自住购房者会非常关心的。至于融创的运河ONE、天阅运河源，地段、产品都不用担心，预估均价三万八，性价比还是有的，只是没有地铁，挺可惜的。这四个楼盘自住排序的话，可以先是天空之城、幸福里，然后融创运河湾项目、西溪公馆。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
不超过400万、和宁文华府、运河云庄
@郭色
老师您好，我在文晖中学工作，现在预算不超过400万，希望离学校距离开车40分钟内的车程。现在有一个楼盘，博翠府，值得考虑吗？或者还有推荐的区域吗？
楼先生：考虑博翠府是因为它比较好买吗？对于红盘动辄个位数的中签率，这的确也是一个优势。另外，从产品上来看，博翠府也不用担心。但从性价比来讲，算不上特别值得买。同样是往城北方向，400万左右，倒不如考虑一下和宁文华府，单价和总价都比较契合，或者，运河旁边的融创运河湾项目也可以。城北一带还可以等待的楼盘有璀璨澜宸、运河云庄这些。
要不就撇开城北，往城西过去，从通勤角度看，其实也在可接受范围内。比如天空之城就不应该错过，除了项目本身的能级更重磅之外，整个未来科技城也是它今后价值的依托。实际上天空之城这个地理位置，往西可以接壤未来科技城，往东又与主城区一路之隔，愿意等，可以努力看看。还有一个选择是西溪公馆，只要你不怕麻烦自己动手装修，它也可以。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
200万/崇贤、东澜府、源翠府、秋实宸悦
@E
老师好，南星桥杭师附小的老破小单价5万出头，卖了是否合适？打算投资200万左右新房，比如杨柳郡、梧桐郡或者其他楼盘，老师能不能给些意见。
楼先生：看你什么想法吧。如果这套老破小学区房今后用不着了，也确实想法搏一搏好运气，去置换没问题。至少从资产的长期趋势来看，这样的置换还是积极向上的。换一个角度，毕竟像杨柳郡、梧桐郡这些的超级倒挂盘，错过不再有，无论摇中哪个都很好。
但是也不要只盯着梧桐郡、杨柳郡，这些红盘不只你一个人盯着，还有很多人也在关注，如果只盯着这几个红盘，这么低的中签率，你一定能摇得到，最后可能什么都得不到。正确的做法，就应该把全杭州200万的楼盘，按照中签率排个顺序，然后一个个都摇过来。
总的来说，从投资角度，200万比较值得关注的板块，比如崇贤，有现房的东澜府，也是一把梭哈，还有秋实宸悦，以及户型非常好的承安源翠府。此外还有大江东、临平北以及星桥的天都城这些。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
首付最高750万、未来科技城、排屋/叠墅
@明明明
工作地点在未来科技城，夫妻收入税后4万，首付6成，目前存款750万，还有一套西雅图122方未交付，地铁口500方可以收租，请问未来科技城有值得推荐的哪个排屋吗？
楼先生：一定要未来科技城核心位置的排屋吗？两个楼盘值得去看一看，一个是新湖果岭，最后一批排屋，叫菲林墅，主力户型200多方，容积率只有0.75；另一个瑞成熙园，也是开发了很多年的低密大盘，居住形态已经形成，而且总价相对亲民，还有少量房源。另外还值得推荐的，本来有网诗园，卖完了，接下来还可以往老余杭，绿城的南湖明月，也是中式的。
要是愿意接受「叠墅」，在未来科技城的绝对核心地段，也还有的选——湖畔雲庐和镜溪绿汀，都是很多人想买的低密改善楼盘，镜溪绿汀已经开盘，均价4.65万，3+3的叠墅，杭州第一次见到，居住感受更接近排屋。它的对面就是湖畔雲庐，房子很漂亮，9月终于打算开盘了，单价比镜溪绿汀便宜。另外天空之城也有叠墅，目前还不知道产品长什么样。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络