说到底，就是尽可能让楼市横盘 | 楼先生问答NO.422

Original 楼先生层楼 2022-05-16

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前几天我就说过：调控至此，使出了最致命的一招——从货币端、融资端对房地产釜底抽薪。这应该是调控以来颠覆性、史无前例的动作。

房地产一枝独秀的经济局面之下，中央必须提前防止发生系统性风险，或者说一旦到了临界点，收拾场面就得花更大的力气。

所以我们看到了，一切流向房地产的水龙头，不管是购房者还是开发企业，都在收紧。房地产是一个极度依赖资金的行业，不出半年，就会被制伏。

关于这一点，融创的孙宏斌已经注意到了，并提醒同行们特别小心，不要低估本轮对价格调控的力度和决心。

翻译一下：对限价不要抱有侥幸心理。

具体到市场表现就是：行情调头。在杭州，已经开始出现抢跑迹象。一方面是担忧需求不足，另一方面大部分房企有回笼资金的要求。现在，连300万左右的刚需盘，也坐立难安，遑论竞争压力更大的改善盘。

大趋势已经母庸质疑：不会涨，不能涨。

但目前也看不出下跌的理由：地方政府和开发商都会硬抗到底，或者说，高层也很明白，不能跌。一旦明显下跌就会暴露出问题。市场层面，看一看那些低中签率，事实上，大众的预期还是牢不可破。

那么唯一的出路就是——横盘。既能在短期内控制好泡沫，又能让楼市休养生息，为下一阶段蓄力。横盘几年最合适？我们想一想上一轮调控深入人心的一个说法——杭州阴跌5年，投资客绝迹。

未来一两年，限价拉长了买房时间，刚需改善买得起就买，买不起就等，也可以捡捡漏。投资客买进别指望快速上涨，别急于套现，现金流为王。

再重复两句话：一，这是最好的时代，也是最坏的时代。二，调控政策一直不变的是，它一直在变化。

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400万、城北万象城/幸福里、璀璨澜宸

@熊小姐

老师您好。本人手上有两套房，一套在桥西的回迁房小户型，一套在星桥的美耀湾大户型，近期想出售星桥，置换到拱墅区城北一带，因为二套首付6成，总预算约400万。请问是否有置换的必要？可有推荐的楼盘？

楼先生：这两套房子，其实都可以置换。接下来还是「以劣换优」的主场，那些过时的房子，愿意折腾的话，还是可以努力捣腾一下。限价把摇号时间拉长了。只不过，现在市区老破小或者郊区大房子，都不会太容易卖。

对你来讲，第一步是先把房子卖掉。至于预算400万左右，在杭州买房，只要愿意等，还是有得选。比如在桥西附近，可以关注融创运河湾项目，之前说过了，价格是一个彩蛋，学区是另一个彩蛋。另外祥符的和宁文华府马上开盘，这次洋房和高层会一起开，高层3万6，洋房4.08万。

如果能够接受余杭区，再偏北边一点，可以拓宽选择面。城北万象城的幸福里，整个运河新城最受瞩目的楼盘之一，还有世茂璀璨澜宸，应该是接下来板块内第一个上市的纯新盘，只要它上市了，板块价格体系就清晰了。目前看上去，还是会有低价的诱惑力。

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杭州公馆尾房vs学院府二手房、工作文教区

@星月洋

老师您好，我们在文教区上班，杭州公馆的尾房和学院府的二手房，帮忙分析一下。杭州公馆单价6万左右，学院府5万多，都是四房，杭州公馆只买得起低楼层，家里小孩多，主要是考虑小孩读书。

楼先生：从现在地段上看，虽然学院府也不差，杭州公馆更难以复制。杭州公馆学区问题解决之后，还是挺有吸引力的，毕竟跟其它二手房相比，它的尾房价格涨得真不多。另外可以横向对比，黄龙云起和锦绣公馆，要不是受制限价政策，价格可能需要很大的想象力。总的来说，文教区的新房，卖一套少一套。

至于学院府，只要你愿意花比较高的代价，去买二手房，原则上也是可以，毕竟那一带华师大附属学校是最好的。但撇开学区，5万多的价格还得狠狠心，才能下得去手。申花新房也才5万4。再加上二手房正在横盘调整，接下来会有明显的下行趋势，所以即便考虑学院府，也可以观望一下，还还价。

杭州公馆还是学院府？其实是两条略有不同的思路。选择杭州公馆，一手房还是有一定性价比，另外地段上也侧重多一点，只不过给你的选择余地，很小。如果考虑学院府，价格就毫无优势了，但在总价范围内，选择余地有所提升。

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300万内、刚需自住、金色时光89方/72方

@Floyd

请教老师，杭州户口，想买300万以内，刚需房，两人工作地点分别在下城和滨江，是考虑离单位近的二手房，还是余杭萧山的新房？老师有什么建议？

楼先生：下城区具体在哪？如果是靠近江干区和上城区这边，其实可以关注湘湖边上的悦虹湾，它离地铁近，又靠近滨江区，只要不着急住，比市区的老房子要好。其实300万左右，在杭州比较市中心的位置，有一个非常重要的选择，在三里亭这里的金色时光，89方三房和72方两房，都在总价范围内。之前说要开了，最近又没动静了。

其它的选择，可以往偏北面一点，比如丁桥、长睦和桃源板块，都是目前刚需比较主流的选择。也可以往南面一点，南部新城、萧山科技城也能够提供比较多的机会。至于往北还是往南，可以结合今后的出行方式和具体工作地点，怎么通勤方便就怎么选。

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320万内、工作在滨江、南部新城、市北东

@HUANG

目前在滨江上班，单身，预算320万以内，我买房侧重自住加潜力，看上悦虹湾，中签率低所以想多几个备选，还有什么区域和楼盘值得推荐吗？

楼先生：从自住角度看，在滨江工作的300万左右的刚需，首推就是悦虹湾，但注定是低中签率，不一定摇得到。不过你可以多摇几次，毕竟其它板块的价格按摁住了，给你摇号腾出了时间。但思路是正确的，绝对不能只盯着一个楼盘。那除了悦虹湾，还可以有哪些备选？

一个方向是南部卧城，单价比悦虹湾便宜一些，2万5左右，选择还挺多的。从目前居住条件看，南部卧城还是不错的，再怎么样靠南面，还是萧山的老城区，加上现在这么多楼盘集中开发，今后居住氛围不会差，配套方面接下来也会有银泰。

另一个方向是萧山市北东，这里的关注度和认可度略低一些。对于投资来讲，确实不够吸引力，但在滨江区工作，考虑自住是可行的，可以重点关注锦粼府，还有很多小户型，这个楼盘是目前杭州小户型的重要选择目标。

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650万内、学区兼顾改善、河滨之城、和家园